Acquisto e vendita immobile commerciale nell'arco di due anni

[SGANGA]

Salve a tutti.
Avrei un quesito su cui o sentito pareri contrastanti: ho acquistato un immobile per uso commerciale nel 2010 e vorrei rivenderlo quest'anno anche con la minima plusvalenza possibile in relazione del pessimo andamento della mia attività. Adesso non trattandosi di un immobile acquistato con agevolazioni (visto che non è una prima casa) cosa succede dal punto di vista fiscale? Mi risulta che se compro e vendo prima di 5 anni l'intera plusvalenza va a reddito.... è cosi? Se si, esistono possibilità di dichiarare un prezzo di vendita pari al prezzo di acquisto? Cosa accade se invece attendo 5 anni dalla data di acquisto?
Grazie

 

[Adriano Giacomelli]

Mi dispiace ma l'agevolazione cui fai riferimento è valida solo per immobili ad uso abitativo, e quindi non commerciale. Inoltre se non consegui plusvalenza, non pagherai tasse, a patto che lo abbia intestato a persona fisica.

 

[mapeit]

Dipende se l'hai acquistato come persona fisica o come azienda.
Nel primo caso è come dici tu. La plusvalenza per la rivendita entro il 5° anno va dichiarata e va a reddito, dopo il 5° anno invece non devi dichiarare nulla.
L'articolo 67 del Testo Unico sulle Imposte sul Reddito (Tuir) dice che sono tassate "le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione o donazione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari".
L'art. 68 comma 1, del Tuir descrive le modalità di accertamento della plusvalenza imponibile, che si calcola sulla base della differenza tra corrispettivo incassato e costo d'acquisizione. A quest’ultimo devono essere aggiunti i costi inerenti deducibili, correttamente documentati.
Sul fatto di dichiarare un determinato importo, diverso da quello effettivamente percepito, c'è il problema che oggi tutti le transazioni bancarie sono tracciate per cui il fisco ci mette poco ad accertare che uno abbia incassato un assegno o un bonifico a fronte di una vendita per un totale di ... mentre ha dichiarato un importo diverso.
Il rischio è elevato.

 

[SGANGA]

L'immobile (come del resto ho scritto) non è stato acquistato con alcuna agevolazione.
Non avevo invece precisato che è stato acquistato come persona fisica.

 

[SGANGA]

L'immobile è stato acquisto come persona fisica. Quindi la tua risposta Mapeit è sufficente. Grazie.

 

[SGANGA]

Mi sorge però una seconda domanda (forse banalmente stupida)....e se uno lo vende al triplo dopo 5 anni non si pagherebbero le tasse?

 

[mapeit]

No, dopo 5 anni non è considerata plusvalenza.

 

[SGANGA]

Grazie per la consulenza e la chierezza