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  1. Faberino

    Faberino Membro Junior

    Salve ragazzi, sono nuovo del forum e avevo qualche domanda da fare a chi di voi ha già avuto esperienza in materia. Vorrei acquistare un immobile all'asta giudiziaria, esso al momento risulta occupato dall'esecutato stesso, volevo capire cosa succedeva alle utenze domestiche attive sull'immobile.
    Mi spiego meglio: nel momento in cui viene trasferita la proprietà dell'immobile all'aggiudicatario è immediatamente possibile volturare le utenze?
    E' necessario coinvolgere in questo l'ex proprietario?
    Le spese per il periodo che và dal decreto allo sgombero effettivo dei locali, rimangono a carico dell'intestatario delle utenze o dell'aggiudicatario?
    Se nel caso in cui lo sgombero non andasse a buon fine e si prolungasse, si potrebbe "agevolare" lo stesso, dismettendo le utenze?

    Grazie a tutti quanti anticipatamente
     
  2. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Perché vorresti volturarti le utenze prima di avere l'appartamento libero? Tra l'altro, se l'occupante non rilasciasse subito l'immobile, saresti tu (e non lui) tenuto a pagare le utenze. E se le stacchi rischi una denuncia.
    Non capisco chi te lo fa fare a crearti dei casini da solo...

    Il prezzo di aggiudicazione all'asta è di solitovantaggioso anche perché tiene conto di eventuali inconvenienti quali il non poter disporre immediatamente dell'immobile acquistato. Se acquisti all'asta non devi avere fretta. Può andare bene ed avere subito l'immobile disponibile, ma può anche andare meno bene...
     
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  3. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Tovrm ha perfettamente ragione. Cerca prima di liberare l'immobile e poi avrai tutto il tempo per volturare le utenze a tuo nome, tenendo conto che eventuali debiti non pagati resteranno comunque a carico del precedente intestatario delle bollette anche se se ne andrà via.
     
  4. Faberino

    Faberino Membro Junior

    Quindi da questa tua affermazione posso dedurre che volturare le utenze prima dello sgombero e successivamente staccarle per lasciare l'occupante senza titolo senza acqua e luce sarebbe illegale.

    Per il resto mi avete già chiarito diversi dubbi che avevo e ve ne sono grato.
    Preciso che in ogni caso non avrei fretta di entrare subito in possesso dell'immobile e che il fatto di lasciare l'occupante senza servizi era una soluzione di ripiego a cui avevo pensato nel caso in cui l'occupazione si protraesse troppo a lungo.
    Ma giustamente presumo che voi abbiate già avuto esperienze in merito e sapete meglio di me come affrontarli e quali sono i rischi.

    Ancora grazie
     
  5. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Aggiungi anche che il giorno stesso che tu stacchi le utenze, lui se le riallaccia a suo nome. Cos'hai ottenuto? Gli avrai fatto spendere un'ottantina di Euro per riattivare le utenze, altrettanti ne avrai spesi tu e ti saresti fatto un nemico in più che magari, preso dalla rabbia, prima di lasciare l'appartamento ti lascia danni per svariate migliaia di Euro. A che pro?
     
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  6. Faberino

    Faberino Membro Junior

    Perfetto, mi hai schiarito le idee, in effetti non avevo valutato l'altra faccia della cosa.

    Posso approfittare di un altra tua consulenza visto che sei utente VIP?
     
  7. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
    a proposito di utenze a spese varie, porto all'attenzione una cosa detta prima tra le righe ma che è bene specificare: chi acquista paga gli ultimi due anni del riscaldamento (se condominiale, se no è un problema dell' intestatario del contatore) e delle spese ordinarie.
    nel computo della convenienza tieni pure conto anche di questo
     
  8. Faberino

    Faberino Membro Junior

    Nel mio caso particolare il problema del riscaldamento condominiale, non mi tocca, perchè l'immobile ha la sua caldaia indipendente, però effettivamente era un'aspetto che non avevo considerato. In caso di caldaia centralizzata bisogna mettere in conto il consumo di combustibile per l'anno in corso e quello precedente. Ben detto teofilatto!!!

    Ciò che mi interessava sapere era invece quali voci concorrono alle spese definite dai tribunali come "VARIE", successive all'aggiudicazione e al saldo nel caso di immobile come PRIMA CASA e soggetto a RICHIESTA DI MUTUO. Ho capito che ci sono:

    - 3% dell'importo di aggiudicazione.
    - spese per cancellazione ipoteca precedente (quanto??)
    - bolli vari.
    - e poi?...

    Scusate la mia ignoranza ma è il mio primo acquisto di immobile e sono un'pò a digiuno di queste cose
     
  9. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    leggi bene la perizia dell'immobile in asta e vedi ha che titolo è occupato l'immobile, è importante che non sia locato a qualcuno altrimenti devi rispettare il contratto, e non ti azzardare a staccare o cambiare le utenze che rischi una denuncia per aver interrotto un servizio vitale ciao
    chiedo come posso inserire un avatar grazie, e se è possibile inseritelo voi a vs. piacimento ciao
     
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  10. Faberino

    Faberino Membro Junior

    Un'immobile è occupato dall'esecutato con la moglie e tre figli, di cui almeno uno sono sicuro sia minorenne.
    L'altro che stavo adocchiando dall'esecutato e dalla moglie in comproprietà per 1/2, di questo ancora non sò se ci sono figli.
     
  11. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Un eventuale contratto di locazione è opponibile solo se registrato prima della procedura esecutiva. E in genere in perizia si trova l'informazione.

    Quanto agli occupanti l'immobile, la situazione familiare è praticamente irrilevante, dal momento che il decreto di trasferimento è già di per sé titolo esecutivo e contiene l'intimazione alla liberazione dell'immobile. Il fatto che vi siano minori, anziani, malati, animali in casa può allungare i tempi nel senso che potrebbero essere necessari 3 accessi anziché 2 da parte dell'ufficiale giudiziario. Ma in genere, entro il terzo accesso, la casa viene liberata.

    Altra cosa sono le proprie convinzioni morali. Io, ad esempio, non metterei mai per strada una famiglia con bambini. Ma queste sono valutazioni che rientrano nella sfera morale di ciascuno di noi.
    Quello di cui non puoi essere certo, è la situazione familiare e di salute che trovi dopo esserti aggiudicato l'appartamento. Per motivi di privacy non ti verranno mai a dire se in casa c'è un malato terminale o un anziano bisognoso di cure... Per cui, attento alle sorprese... Sempre meglio fare un sopralluogo con il custode giudiziario, per sapere bene a cosa si andrà incontro dopo...

    La velocità di liberazione dipende poi dal numero di ufficiali giudiziari assegnati ad un determinato territorio. Un territorio vasto e popoloso, ad esempio, allunga i tempi tra un accesso e l'altro.
     
  12. Faberino

    Faberino Membro Junior

    Grazie, siete stati tutti gentilissimi, per quanto riguarda le spese post saldo, sai darmi qualche info??? Sopratutto per quanto riguarda il mutuo, qualcuno mi ha parlato di un notaio per stipulare il contratto di mutuo
     
  13. bender71

    bender71 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Attenzione Faberino,acquistare un immobile all'asta non è sempre e tutto rosa e fiori!!! ci sono molti fattori da tenere conto x fare un buon affare (stato dell'immobile in primis, utenze condominiali che se non saldate sono a tuo carico x legge e tanti tanti altri fattori da valutare......); leggi bene la perizia, li troverai tutte (o quasi) le informazioni che ti servono x valutare al meglio se quello che stai facendo è veramente un affare oppure ti accolli una fregatura!!! fatti aiutare da un buon avvocato/notaio che è specializzato su queste cose (c'è dentro xkè le svolge direttamente) e non dimenticare di farti dare qualche info anche da un buon commercialista per la parte fiscale ( se acquisti come prima casa hai agevolazioni fiscali e altre cose). Ti dico tutto ciò xkè sto attualmente studiando e partecipando a corsi formativi proprio sul settore degli immobili da acquistare alle aste.
    saluti e buona fortuna!!!
     
  14. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    bender71 tutte le spese inerenti all'immobile in asta sono evidenziate nella perizia,e fanno carico alla procedure e non all'aggiudicatario, siano esse condominiali che di serviio di utenze ciao:daccordo:
     
  15. Faberino

    Faberino Membro Junior

    Grazie per il consiglio, per la parte relativa allo stato dell'immobile, me la posso cavare da me, sono geometra e mi occupo di manutenzione di immobili da circa 10 anni, per il resto sicuramente richiederò l'ausilio di un commercialista e di un avvocato.
     
  16. Faberino

    Faberino Membro Junior

    però a quanto sò quelle non pagate per l'anno in corso di aggiudicazione e quelle dell'anno precedente sono a carico dell'aggiudicatario
     
  17. Faberino

    Faberino Membro Junior

    quello che non viene indicato in perizia, almeno in questo tribunale, sono le spese post aggiudicazione.
    Mi spiego meglio, non vengono menzionati gli importi per le cancellazioni delle trascrizioni, il numero di bolli necessari e da quanto, nel caso di mutuo se è necesasrio rivolgersi a un notaio in proprio oppure lì in tribunale è presente un ufficiale rogante che possa rogitare il contratto di mutuo, e sò per certo che i prezzi di un atto simile sono differenti se sono fatti da un notaio o da un ufficiale rogante del Tribunale. Ci sono diritti di segreteria?

    altra cosa..tra le perizie mi è capitato di trovare incongruenze di carattere urbanistico, non sono menzionate concessioni, in alcuni casi al CTU sono sfuggiti abusi edilizi realizzati. Per fortuna ho dimestichezza con la materia urbanistica e riesco ad arrangiarmi da solo.
     
  18. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per le spese post aggiudicazione devi provare a fare tu una stima. Se l'asta è gestita direttamente dal tribunale avrai un costo minimo, mentre se la gestione è affidata ad un professionista delegato (avvocato, notaio o commercialista) dovrai sostenere il costo per l'attività del professionista. Costo che viene determinato dal giudice dell'esecuzione e varia con il valore dell'asta. Per quantificarlo, puoi chiedere direttamente al professionista delegato.
    Quanto a cancellazione di iscrizioni e trascrizioni, dipende da quante ce ne sono, il costo è variabile.
    Anche il costo dei bolli può variare in base al valore dei bolli ed al numero di pagine del decreto di trasferimento.
    Considera, di massima, che oltre alle imposte, tali costi raramente superano il 10% del valore di aggiudicazione.

    Quanto al mutuo, bisogna dire che poche banche erogano mutui su appartamenti all'asta. È frequente però trovare delle convenzioni dei tribunali con alcuni istituti di credito. Ove mancassero tali convenzioni, posso suggerirti una banca che è specializzata in questo tipo di finanziamenti.
    La richiesta di mutuo è bene farla per tempo, in modo da avere la delibera di mutuo prima dell'asta. Poi esistono diverse modalità di erogazione del mutuo. La più comune è quella contestuale all'emissione del decreto di trasferimento con contemporanea iscrizione di ipoteca sull'immobile aggiudicato (bisogna mettere insieme il giudice dell'esecuzione, la banca ed il notaio).

    Quanto alle incongruenze urbanistiche... beh... se sai come muoverti, allora non c'è nulla da aggiungere. :ok:
     
  19. Faberino

    Faberino Membro Junior

    In questo caso le aste sono seguite direttamente del giudice.
    Per il mutuo sono in attesa di fare, prima i sopralluoghi all'interno degli immobili in modo da valutare le situazioni...purtroppo il custode stà tardando...Per quanto riguarda la banca specializzata in finanziamenti di questo tipo se mi invieresti il nominativo per PM te ne sarei grato.


    Volevo chiederti un'altra cosa, secondo te sarebbe una buona mossa provare a chiedere mutuo all'Istituto di Credito procedente all'esecuzione???
     
  20. bender71

    bender71 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Non sempre è così e in molte perizie le spese "extra" non sono riportate!!!
     
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