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  1. psicodani

    psicodani Nuovo Iscritto

    Buonasera a tutti,e complimenti per il forum.
    Volevo sottoporre un quesito. Io e mio marito vorremmo acquistare un immobile che abbiamo visionato e che ci è molto piaciuto. Una delle cose che in particolare abbiamo apprezzato è la realizzazione di un'ampia cucina soggiorno nella terrazza di collegamento, successivamente chiusa a veranda dall'attuale proprietario. Sorgono però alcune perplessità. Credo che tale chiusura non sia stata regolarizzata, cioè sanata, e temo che un giorno possano sopraggiungere dei controlli. In questo caso come dovrei procedere? Andrei incontro a sanzioni molto onerose, o potrei addirittura essere obbligata a ripristinare il tutto eliminando la veranda? Il mio timore è soprattutto di trovarmi in quest'ultimo caso, poichè penso che potrei accollarmi la sanatoria della veranda, magari contrattando sul prezzo dell'immobile, ma sarebbe un problema dovere dopo anni smantellare l'arredo di un soggiorno!
    Preciso anche che tutti gli altri appartamenti dello stabile con verande di collegamento sono chiusi allo stesso modo.
    Grazie a chi potrà rispondermi!
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Nei panni dell'acquirente, il tuo diritto è richiedere se la veranda è regolare, regolarizzata, sanabile. Il fatto che anche altre unità sono chiuse allo stesso modo, farebbe pensare ad una situazione regolare o sanata da almeno alcuni proprietari. Quindi una bella indagine potrebbe chiarirti il tutto. Poi potrebbe essere una attività di regolarizzazione, assolutamente a carico del venditore.
    Come hai ben compreso , se la situazione non è regolare, è un problema a profilo economico, rilevante e quindi se lo risolve il proprietario attuale, meglio, se te lo vuoi addossare, devi trovarci il tornaconto economico.
     
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  3. psicodani

    psicodani Nuovo Iscritto

    Grazie per la tua risposta. Approfitto per una una ulteriore domanda. Quando ho visionato l'immobile ho chiesto appunto all'agente immobiliare se la veranda fosse sanata, ma lui ha parlato più che di sanatoria di una comunicazione di variazione dell'immobile, informazione che mi è stata confermata da un altro agente immobiliare totalmente estraneo alla agenzia di cui sopra. In termini di costi, quest'ultimo agente ha parlato di una cifra intorno ai 25 euro al mq, cui aggiungere il costo della perizia di un tecnico. Si tratta di una informazione corretta? Leggendo sui forum (e non solo) avevo capito che la cifra per questa operazione può oscillare fra i 500 euro circa e i 5000, direi una bella differenza!! Grazie ancora!
     
  4. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Dovendo, il venditore, in atto notarile dichiarare la rispondenza dei locali alla situazione in catasto e la conformità con i prospetto progettuali approvati in Comune, il problema di conformità diviene di assoluta responsabilità del venditore, che dovrà, quindi, provvedere a regolarizzare la situazione, costi essa 100 o 5000 €.
     
  5. psicodani

    psicodani Nuovo Iscritto

    ...certo, tanto più che dovremmo ricorrere comunque al mutuo per una parte del valore dell'immobile, e non so come si comporterebbe una banca di fronte a questa situazione! Vedremo...mi spiacerebbe perchè la casa ci era davvero piaciuta:basito:
     
  6. Stefano Mariano

    Stefano Mariano Membro dello Staff

    Concordo con quanto scritto da Adriano e aggiungo che il problema (conformità urbanistica e catastale, sanabilità o insanabilità) della veranda oltre ad avere risvolti economici, può costituire una seria difficoltà per l'ottenimento del mutuo e avere conseguenze di tipo penale nel caso di un accertamento da parte della Polizia Municipale. E' perciò fondamentale conoscere l'esatto stato della situazione, preferibilmente da parte di un tecnico indipendente,
     
  7. mtr

    mtr Membro Attivo

    Sottolineo solo qs ultimo intervento perchè riassume in breve i passi da fare.
    Meno male che ti stai attivando adesso, cioè PRIMA di acquistare.
    Certo, l'immobile ti piace, ma al venditore piace altrettanto vendere.
    Esigi dall'agenzia -alias venditore- la regolarità totale dell'immobile: urbanistica, edilizia, igienico-sanitaria, agibilità, catastale.
    Fallo prima di trovarti in mezzo a un mare di problemi.
    Una veranda abusiva -esistente a tutti i piani- può essere un comune comportamento abusvo.. visto il primo 'lo faccio anche io'.
     
  8. ziogreg

    ziogreg Nuovo Iscritto

    chiedo scusa, mi intrometto nel discorso in quanto anche io ho un problema simile:
    abbiamo costruito 4 anni fa una veranda sul balcone in muratura aumentando la cubatura del salone. Siamo a Napoli e vorrei regolarizzare il tutto. Qualcuno sa come posso fare, tenendo conto dei tempi in cui l'ho fatto ed il comune in cui è l'immobile? Grazie!
     
  9. mtr

    mtr Membro Attivo

    Contatta un Tecnico che ti dica se nellatua zona il Piano regolatore ammette gli aumenti di cubatura (e qs è semplicissimo); se affermativo, fai fare il rilievo e presentare la sanatoria (altrettanto semplice).
     
  10. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Concordo, precisando che a mio modo di vedere il tecnico deve essere di tua fiducia, scelto da te.
    Una volta che ti avrà relazionato dettagliatamente sulla situazione attuale e sulle possibilità future, prenderai le decisioni in merito.
     
    A Stefano Mariano piace questo elemento.
  11. psicodani

    psicodani Nuovo Iscritto

    Vi ringrazio tutti per le risposte che mi avete fornito. Sì, per fortuna ci sto pensando prima, e a questo proposito, fermo restando la necessità di chiarire ogni dubbio sul procedere con un tecnico da me scelto, mi chiedevo: se comunque si dovesse positivamente avviare la procedura, bisogna attendere il termine dell'iter burocratico, o si potrebbe procedere ad un eventuale acquisto anche prima del suo termine? Grazie ancora!
     
  12. ziogreg

    ziogreg Nuovo Iscritto

    chiedo scusa per la nuova intrusione, ma c'è in linea un tecnico che risieda a Napoli e che mi dica se nel nostro comune è possibile farlo? Grazie!
     
  13. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Puoi sempre fare un preliminare, subordinato alla regolarizzazione, naturalmente consigliandoti il saldo a iter ultimato. Se per motivi vari hai urgenza di concludere e quindi abitarlo, lascia una cifra, più che congrua, in deposito dal Notaio, subordinata alla conclusione positiva, prevedendo che in caso contrario, tale cifra resta a te a titolo di indennizzo della mancata corrispondenza. Quindi valuta bene le cifre.
     
  14. psicodani

    psicodani Nuovo Iscritto

    Quindi se ho ben capito, potrei anche lanciare una proposta d'acquisto, facendo però mettere per iscritto che l'acquisto è subordinato all'avvio della procedura di regolarizzazione catastale, le cui spese dovranno rientare all'interno della cifra pattuita per l'acquisto dell'immobile. Si potrebbe anche proporre al proprietario di avviare l'iter, presentando la domanda, e stabilendo di seguire poi noi tutta la pratica a nostre spese, a patto che lui scenda di conseguenza il prezzo dell'immobile. Così lui si eviterebbe comunque "la noia" di doversi occupare della questione, ma noi non dovremmo sobbarcarci un uleriore onere economico che di fatto spetterebbe a lui. Tra l'altro se ho ben capito, c'è stato un ulteriore slittamento del decreto milleproroghe al 30 Aprile, quindi se si presenta la domanda entro quella data, si evitano ulteriori sanzioni. Io non sono un tecnico, ma "ottimisticamente" credo sia una situazione risolvibile dal punto di vista legale...Vabbè, inutile prendersi in giro, la verità è che la casa mi piace davvero e in cuor mio spero che possa andare tutto bene! Anzi fatemi gli auguri, che domani la rivediamo e parleremo con l'agente immobiliare :D!!! Grazie e buona notte
     
  15. mtr

    mtr Membro Attivo

    Auguri.
    La sanatoria catastale E' -appunto- CATASTALE.
    Cioè se la veranda è abusiva e non si può sanare (ciò vuol dire che i regolamenti edilizi vigenti non permettono aumento di volume), con la sanatoria del 30 aprile non risolvi nulla. Rimani con la tua veranda abusiva.
    Fai fare un controllo a un tuo tecnico, anche se poi la compreari ugualmente a quanto hocapito- che ti dica se il piano regolatore e gli altri strumenti permettono l'aumento divolume.
    Se così è, non devi più preoccuparti.
    O melgio.
    Seguirai di certo i cosnigli che i colleghi del forum hanno già dispensato con precisione, ma ci sarà soloda spettare che l'iter edilizio si concluda, qualche mese..
    E poi vai di sonni ranquilli -magari anche con un bello sconto sul prezzo di base acausa dell'abuso da sanare...
     
  16. COPPOLA79

    COPPOLA79 Nuovo Iscritto

    Scusa il disturbo,
    A me più o meno e successo la stessa cosa:

    ho acquistato un appartamento 2010 (condonato nel 1999), sulla planimetria catastale altezza 2.7 m, ma in realta l'altezza 2.6 m controsoffitto cannucciato (l'ho verificata di persona), il perito della Banca (per il mutuo) ha fatto risultare altezza 2.7 m, successivamente ho fatto lavori di manutenzione straordinaria presentanto il progetto al comune (spostamento di un tramezzo), con relativa variazione catastale, i tecnici hanno fatto risultare altezza sempre 2.7 metri.
    Sia la perizia della Banca che il progetto/ variazione catastale non hanno scritto 2.60 METRI.
    Ci possono esserci dei problemi al momento della vendita?
    Ora a chi mi devo rivolgere per la risoluzione del problema.
    Oppure si dovrebbe alzare il soffitto (escluso Bagno e corridoio)
    anche il vano scala del condominio è altezza 2.6 m.
    GRAZIE DELLA VS ATTENZIONE.
    Cordiali Saluti
     
  17. mtr

    mtr Membro Attivo

    Sostanzialmente si, bisognerebbe regolarizzare.
    Sono incredula di fronte al fatto che i dcumenti 'ufficiali' abbiano dichiarato il falso.
    Sicuro che non ci siano stati 'cedimenti' o simili che abbiano motivato la riduzione di altezza, almeno in una pate dove -guarda caso- hai preso l'altezza? Scusa la domanda, sto provando a trovare una possibile soluzione, un escamotage per non doverti dire che devi rifare il canniccio e metterre l'altezza a norma..
     
  18. COPPOLA79

    COPPOLA79 Nuovo Iscritto


    Tutte queste figure (perito banca, tecnico del progetto con relativa variazione catastale), hanno preso le misure dichiarando il falso!!!
     
  19. Stefano Mariano

    Stefano Mariano Membro dello Staff

    Vorrei spendere una parola rassicurante per Coppola 79: mi pare di aver capito che l'altezza di 2,60 m. è da terra a una sorta di controsoffitto, se è così, non penso sia necessaria alcuna regolarizzazione; qualora vi fosse un perito o un eventuale acquirente che dovesse sollevare il problema di un'altezza inferiore al minimo consentito, si potrà sempre sostenere di rimuovere il controsoffitto, l'importante è che la stuttura dell'ambiente sia a norma.
     
  20. COPPOLA79

    COPPOLA79 Nuovo Iscritto

    Struttura dell'ambiente???
    trattasi di terzo è ultimo piano con controsoffitto cannucciato.
    Così si dovrebbe rimuovere il controsoffitto, escluso bagno e corridoio perchè mi sembra che il bagno e il corridoio va bene anche altezza inferiore 2.7 m (giusto).
    GRAZIE
     

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