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  1. sferbon

    sferbon Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve,
    sono alquanto sprovveduto e chiedo aiuto.
    Sto pensando di acquistare un palazzetto (200 mq in tre livelli) da una società, vorrei che qualcuno mi illustrasse i rischi connessi a questa trattativa e le eventuali cautele da porre in atto.
    Siamo ancora nella fase iniziale, ho solo visto l'immobile e mi è piaciuto. E' da ristrutturare in toto, ma considero il prezzo interessante, visto il margine di trattativa che ipotizzo.
    Mi insospettisce, al momento, una certa ritrosia da parte dell'agenzia a fornirmi i dati dell'immobile e del venditore, prima della formulazione di un'offerta..... ....ma come posso fare un offerta se non ho chiarezza dell'oggetto dell'offerta? Quali informazioni e documenti è lecito pretendere prima di formulare un'offerta vincolante?
    Un grosso ringraziamento anticipato a tutti coloro che mi daranno lumi .
     
  2. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    1. Non fidarsi ciecamente di nessuno.
    2. Accertare la proprietà dell’immobile. Se ci sono più proprietari, tutti devono essere d’accordo a vendere e devono apporre la propria firma. Per sapere chi è il proprietario basta richiedere la visura catastale.
    3. La visura catastale, consente anche di verificare di quanti vani è composto l’immobile. Se ci sono vani in più non segnalati, bisogna ottenere i documenti relativi al condono o, in caso di piccole differenze, le autorizzazioni alle opere interne.
    4. dal 27 marzo 2008 in avanti i contratti di trasferimento beni immobili devono adeguarsi alla normativa sulla sicurezza degli impianti. E’ quindi indispensabile, per gli edifici di nuova costruzione la dichiarazione di conformità che deve essere allegata al rogito dal venditore.
    5. Bisogna poi verificare che l’abitazione non abbia vincoli o previsioni di uso specifico.
    6. Bisogna anche farsi consegnare il certificato di abitabilità (rilasciato dal comune) che attesta la sussistenza di condizioni di sicurezza ed igene.

    http://www.notaiodoria.it/file/attivita/45/BREVE VADEMECUM.pdf
     
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  3. sferbon

    sferbon Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ringrazio per l'immediatezza della risposta.
    Preciso che si tratta di un immobile vecchio per cui necessitano importanti interventi di restauro. Essendo nel centro storico è soggetto a vincoli l'agenzia afferma che la società proprietaria ha ottenuto l'autorizzazione dei Beni Culturali per il restauro, ma non mi fornisce documentazione alcuna prima dell'offerta.
    Torno a domandare: "Quali informazioni e documenti è lecito pretendere dal venditore prima di formulare un'offerta vincolante?"
    Resto debitore di chiunque mi aiuti a chiarire le idee. Soprattutto riguardo alla correttezza nell'offerta degli immobili e dei diritti o giuste pretese dell'acquirente.
    Grazie
     
  4. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Documentazione
    Dopo aver visitato l'appartamento, prima di firmare qualsiasi pezzo di carta è sempre meglio richiedere la documentazione relativa alla provenienza (atto di compravendita, atto di donazione, dichiarazione di successione, etc.), alla regolarità catastale (visura e planimetria) ed urbanistica (licenza o concessione edilizia, progetto esecutivo, licenza di abitabilità, domanda di sanatoria e ricevute di pagamento delle oblazioni e degli oneri concessori, ove richiesti, o concessione in sanatoria).
    Far visionare i documenti
    Importante passaggio: fate visionare i documenti ad un legale, un notaio o altro professionista competente, in modo da accertarsi circa l'effettiva titolarità e disponibilità, commerciabilità e trasferibilità del bene ed effettuate un sopralluogo con un tecnico per verificare lo stato di manutenzione dell'immobile e delle parti comuni del fabbricato.
    Il Notaio
    Al notaio ci si può rivolgere per una prima consulenza sull'immobile (gratuita).
    Il professionista consiglierà su aspetti civili, fiscali e finanziari dell'intera operazione.
     
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  5. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Ho letto tutto, giusto l'intervento di carloalberto anche se non capisco che centra far visionare i documenti ad un legale.

    Ma se vuoi acquistare un'immobile; e magari non ne capisci molto per non farti fragore, ti conviene far visionare i documenti che ti inviano da un tecnico come un Geometra od un Architetto i quali conoscono non solo la normativa ma controllano sia lo stato di manutenzione e la corrispondenza dei documenti con lo stato dei luoghi (se ci sono abusi edilizi per intenderci).

    Con il notaio, puoi chiedere consigli, su come fare l'atto quali postille inserire e se fare un compromesso di compravendita.
     
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  6. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    Vista la ritrosia del mediatore insisterei per ottenere i documenti indicati nel precedente intervento prima di formulare una eventuale proposta.... e farsi assistere da un legale esperto del diritto immobiliare centra e non poco... ma come al solito arriveranno altri soloni che bolleranno come consiglio di parte... quindi le consiglio di rivolgersi non al sottoscritto o ad un collega ma ad un esperto di ingegneria idraulica per queste valutazioni.:risata:
     
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  7. FrancescoRoma

    FrancescoRoma Nuovo Iscritto

    Che un'agenzia immobiliare debba fornire tutta la documentazione di un appartamento solo a seguito di una visita, mi sembra eccessivo.
    E' giustissimo quanto asserito da Carlo Alberto circa le precauzioni da richiedere, ma non la pretesa di avere tutta la documentazione prima che l'aspetto economico sia stato definito nelle sue parti.
    Quello che farei nel sottoscrivere una proposta di acquisto che ha solo lo scopo di manifestare concretamente un certo interesse a determinate essenziali condizioni, ecco tra queste inserirei una serie di richieste cautelative non ultimo il fatto che non ci siano elementi ostativi per la completa disponibilità e commerciabilità.
     
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  8. FrancescoRoma

    FrancescoRoma Nuovo Iscritto

    Il legale può integrare la proposta di acquisto con clausole cautelative nei confronti del proponente, può trattenere l'assegno a garanzia fino alla firma del preliminare,ma non può sconvolgere l'iter operativo dell'agenzia immobiliare.
     
  9. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    sferbon ha riferito una certa...ritrosia da parte dell'agente a fornire i documenti inerenti alla compravendita.
    scusate, ma se l'agente ha ricevuto l'incarico a vendere e c'è un potenziale acquirente, oltretutto molto interessato, perchè, se tutte le cose sono in regola, non assecondare le sue richieste?
    Si tratta di far fare delle fotocopie, niente di più, da far visionare.
    Ecco perchè se queste procedure non vengono messe in essere, sorgono tante di quelle contestazioni, per vizi, per abusi, ecc...
    Quante lamentele pervengono al nostro forum, inerenti proprio questi aspetti!!!
     
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  10. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    chi non lo fa perderà il potenziale acquirente:fico:
     
  11. FrancescoRoma

    FrancescoRoma Nuovo Iscritto

    Questo è legittimo io posso far visionare la documentazione dall'avvocato o dal notaio indicato dal proponente,questi me ne fa richiesta scritta indicando il prezzo eventuale di acquisto e l'impegno a sottoscrivere la proposta una volta avuta assicurazione dal professionista da lui coinvolto .
    E' sufficiente che il proponente dopo aver visionato l'appartamento
    Le lamentele delle agenzia immobiliari (vittime dei furbetti che cercano di eludere il pagamento delle mediazioni) non le trovi scritte qui le loro risposte le trovano nelle sedi opportune di un tribunale.
     
  12. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Non intendevo colpire la categoria dei legali lungi da me...anzi ci collaboro molto spesso e volentieri, però per avere notizie sull'immobile: quindi conoscere i titoli abilitativi (che siano D.I.A ora S.C.i.A, o Permessi di Costruire) e confrontare i Permessi con lo sto di fatto dei luoghi per vedere se ci sono degli abusi i pù adatti sono i professionisti che si occupano di tale aspetto proprio per la loro particolarità di tecnici "del territorio" non per altro

    nella fattispecie Geometri, Architetti o Ingegneri.

    Se invece ci fossero altre problematiche tipo IPOTECHE sul BENE non estinte, dubbi di carattere burocratico ,nel senso se ti trovi davanti a delle contestazioni legate al pagamento di sanzioni tipo Vecchi condoni pagati e mai registrati o dove la documentazione viene persa dal Comune (assurdo ma purtroppo vero) ecco che i Notai e Legali sono i più indicati ed io sono il primo ad indirizzare verso tali professionisti i miei clienti.

    Anche per dubbi circa diritti di superficie, usufrutto, enfiteusi, usucapioni varie, diritti di passaggio (servitù) et similia ci si deve rivolgere a Notai o Legali perchè è veramente il loro pane e le loro risposte sono molto più esaurienti e garantiscono probabilità di successo molto elevate.

    Noi come tecnici del territorio pur conoscendo questi diritti (di fatto sempre intrecciati con i fabbricati) però per averne risposte su tutti gli aspetti civilistici che ne possono conseguire solo NOTAI e AVVOCATI possono farlo per via delle loro particolarità di categoria professionale.
     
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  13. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    Può essere sufficiente - come ha suggerito Lionello - fare una proposta d'acquisto subordinata all'avverarsi di tutte le condizioni che si rendono necessarie (già citate da tutti gli altri) per la corretta commercializzazione dell'immobile, il che aiuterà nella trattativa , per andare avanti e dimostrare la propria serietà alla proprietà.
     
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  14. sferbon

    sferbon Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ringrazio tutti per l'attenziane che mi avete dedicato. Ho le idee più chiare. Parlerò di nuovo con l'agenzia e vedrò di trovare un percorso che concili le sue e le mie esigenze. E se non mi verrà incontro abbandonerò l'affare.
    Ancora grazie a tutti.
     

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