Acquisto immobile da venditore non costruttore, quali cautele?

[sferbon]

Salve,
sono alquanto sprovveduto e chiedo aiuto.
Sto pensando di acquistare un palazzetto (200 mq in tre livelli) da una società, vorrei che qualcuno mi illustrasse i rischi connessi a questa trattativa e le eventuali cautele da porre in atto.
Siamo ancora nella fase iniziale, ho solo visto l'immobile e mi è piaciuto. E' da ristrutturare in toto, ma considero il prezzo interessante, visto il margine di trattativa che ipotizzo.
Mi insospettisce, al momento, una certa ritrosia da parte dell'agenzia a fornirmi i dati dell'immobile e del venditore, prima della formulazione di un'offerta..... ....ma come posso fare un offerta se non ho chiarezza dell'oggetto dell'offerta? Quali informazioni e documenti è lecito pretendere prima di formulare un'offerta vincolante?
Un grosso ringraziamento anticipato a tutti coloro che mi daranno lumi .

 

[JERRY48]

1. Non fidarsi ciecamente di nessuno.
2. Accertare la proprietà dell’immobile. Se ci sono più proprietari, tutti devono essere d’accordo a vendere e devono apporre la propria firma. Per sapere chi è il proprietario basta richiedere la visura catastale.
3. La visura catastale, consente anche di verificare di quanti vani è composto l’immobile. Se ci sono vani in più non segnalati, bisogna ottenere i documenti relativi al condono o, in caso di piccole differenze, le autorizzazioni alle opere interne.
4. dal 27 marzo 2008 in avanti i contratti di trasferimento beni immobili devono adeguarsi alla normativa sulla sicurezza degli impianti. E’ quindi indispensabile, per gli edifici di nuova costruzione la dichiarazione di conformità che deve essere allegata al rogito dal venditore.
5. Bisogna poi verificare che l’abitazione non abbia vincoli o previsioni di uso specifico.
6. Bisogna anche farsi consegnare il certificato di abitabilità (rilasciato dal comune) che attesta la sussistenza di condizioni di sicurezza ed igene.

http://www.notaiodoria.it/file/attivita/45/BREVE VADEMECUM.pdf

 

[sferbon]

Ringrazio per l'immediatezza della risposta.
Preciso che si tratta di un immobile vecchio per cui necessitano importanti interventi di restauro. Essendo nel centro storico è soggetto a vincoli l'agenzia afferma che la società proprietaria ha ottenuto l'autorizzazione dei Beni Culturali per il restauro, ma non mi fornisce documentazione alcuna prima dell'offerta.
Torno a domandare: "Quali informazioni e documenti è lecito pretendere dal venditore prima di formulare un'offerta vincolante?"
Resto debitore di chiunque mi aiuti a chiarire le idee. Soprattutto riguardo alla correttezza nell'offerta degli immobili e dei diritti o giuste pretese dell'acquirente.
Grazie

 

[JERRY48]

Documentazione
Dopo aver visitato l'appartamento, prima di firmare qualsiasi pezzo di carta è sempre meglio richiedere la documentazione relativa alla provenienza (atto di compravendita, atto di donazione, dichiarazione di successione, etc.), alla regolarità catastale (visura e planimetria) ed urbanistica (licenza o concessione edilizia, progetto esecutivo, licenza di abitabilità, domanda di sanatoria e ricevute di pagamento delle oblazioni e degli oneri concessori, ove richiesti, o concessione in sanatoria).
Far visionare i documenti
Importante passaggio: fate visionare i documenti ad un legale, un notaio o altro professionista competente, in modo da accertarsi circa l'effettiva titolarità e disponibilità, commerciabilità e trasferibilità del bene ed effettuate un sopralluogo con un tecnico per verificare lo stato di manutenzione dell'immobile e delle parti comuni del fabbricato.
Il Notaio
Al notaio ci si può rivolgere per una prima consulenza sull'immobile (gratuita).
Il professionista consiglierà su aspetti civili, fiscali e finanziari dell'intera operazione.

 

[Daniele 78]

Ho letto tutto, giusto l'intervento di carloalberto anche se non capisco che centra far visionare i documenti ad un legale.

Ma se vuoi acquistare un'immobile; e magari non ne capisci molto per non farti fragore, ti conviene far visionare i documenti che ti inviano da un tecnico come un Geometra od un Architetto i quali conoscono non solo la normativa ma controllano sia lo stato di manutenzione e la corrispondenza dei documenti con lo stato dei luoghi (se ci sono abusi edilizi per intenderci).

Con il notaio, puoi chiedere consigli, su come fare l'atto quali postille inserire e se fare un compromesso di compravendita.

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Vista la ritrosia del mediatore insisterei per ottenere i documenti indicati nel precedente intervento prima di formulare una eventuale proposta.... e farsi assistere da un legale esperto del diritto immobiliare centra e non poco... ma come al solito arriveranno altri soloni che bolleranno come consiglio di parte... quindi le consiglio di rivolgersi non al sottoscritto o ad un collega ma ad un esperto di ingegneria idraulica per queste valutazioni.

 

[FrancescoRoma]

Che un'agenzia immobiliare debba fornire tutta la documentazione di un appartamento solo a seguito di una visita, mi sembra eccessivo.
E' giustissimo quanto asserito da Carlo Alberto circa le precauzioni da richiedere, ma non la pretesa di avere tutta la documentazione prima che l'aspetto economico sia stato definito nelle sue parti.
Quello che farei nel sottoscrivere una proposta di acquisto che ha solo lo scopo di manifestare concretamente un certo interesse a determinate essenziali condizioni, ecco tra queste inserirei una serie di richieste cautelative non ultimo il fatto che non ci siano elementi ostativi per la completa disponibilità e commerciabilità.

 

[FrancescoRoma]

Vista la ritrosia del mediatore insisterei per ottenere i documenti indicati nel precedente intervento prima di formulare una eventuale proposta..

Il legale può integrare la proposta di acquisto con clausole cautelative nei confronti del proponente, può trattenere l'assegno a garanzia fino alla firma del preliminare,ma non può sconvolgere l'iter operativo dell'agenzia immobiliare.

 

[JERRY48]

sferbon ha riferito una certa...ritrosia da parte dell'agente a fornire i documenti inerenti alla compravendita.
scusate, ma se l'agente ha ricevuto l'incarico a vendere e c'è un potenziale acquirente, oltretutto molto interessato, perchè, se tutte le cose sono in regola, non assecondare le sue richieste?
Si tratta di far fare delle fotocopie, niente di più, da far visionare.
Ecco perchè se queste procedure non vengono messe in essere, sorgono tante di quelle contestazioni, per vizi, per abusi, ecc...
Quante lamentele pervengono al nostro forum, inerenti proprio questi aspetti!!!

 

[StLegaleDeValeriRoma]

chi non lo fa perderà il potenziale acquirente