1. propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. jonfena

    jonfena Membro Ordinario

    Ho bisogno di un consiglio. Stiamo comprando una piccola mansarda in Val Palot. Quando abbiamo fatto il compromesso, abbiamo dato al proprietario circa la metà dell'importo totale, per avere la possibilità di usufruire della casa nel periodo estivo. Il rogito non è stato ancora fatto e deve essere fissato entro il 30 settembre. Abbiamo trascorso qualche giorno in questo appartamento a fine aprile e ci siamo resi conti che le travi in legno del soffitto sono tarlate. Abbiamo fatto presente la cosa al venditore e, per farla breve, siamo arrivati a oggi senza che siano stati presi dei seri provvedimenti. Messo alle strette, il proprietario si è avvalso della frase "l'unità immobiliare verrà ceduta libera da ogni affittanza, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova" per scaricare il tutto dicendoci che abbiamo comprato la casa così com'è e ora sono problemi nostri. Noi abbiamo mandato una raccomandata dicendo che chiediamo un intervento tecnico specializzato e pensiamo di far fare una perizia (che costerà intorno ai 350 euro), chiedendo poi il rimborso al venditore, ed eventualmente sottraendo la cifra in fase di rogito dal prezzo totale dell'immobile. Chi ci sa aiutare? Siamo costretti a comprare una casa con il tetto tarlato? Se ci rifiutiamo di rogitare finché non viene sistemato il problema, rischiamo di perdere la caparra confirmatoria, che per noi è un bel gruzzoletto?
    Grazie mille dell'aiuto!
     
    A possessore piace questo elemento.
  2. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mi dispiace, ma se nel compromesso non si parla di perizie a carico del venditore, non potete chiedere niente di più di quanto risulta scritto nel compromesso stesso!

    Di solito prima di fare il compromesso si prende ben visione dell'immobile.

    Non esiste che fate fare una perizia e un intervento tecnico, a pagamento, e poi caricate le spese al venditore, A MENO CHE ciò non risulti in forma scritta dal preliminare di compravendita da voi regolarmente firmato e, mi auguro, registrato.

    "Stato di fatto e di diritto" significa che poteva anche vendervi una catapecchia, non è che dopo che avete firmato il compromesso aprite gli occhi, vi svegliate, e chiedete che venga trasformata in un Hotel a 5 stelle, a spese del venditore: così sono capaci tutti!!!
     
  3. jonfena

    jonfena Membro Ordinario

    risposta a possessore

    Ciao,
    ti ringrazio tanto della risposta. Nel frattempo ho anche sentito un avvocato, che mi ha detto che l'espressione "stato di fatto" ecc. ecc., indica che io acquisto una casa come la vedo, se per esempio non ha le porte, la sto acquistando senza porte e non posso poi pretendere che vengano messe. Il problema dei tarli però, a parere di questo avvocato di una nota associazione consumatori, non è una cosa evidente da una visita o da una seconda visita, o da una terza, anzi, è qualcosa che non risulta evidente e di cui noi non potevamo essere consapevoli, quindi non rientra nello "stato di fatto". Il venditore deve garantire l'immobile per 10 anni e quindi pare che debba provvedere lui al trattamento antitarli. Io posso decidere di comprare una catapecchia, ma questo deve essere evidente. Invece stiamo comprando da un'impresa che si fregia di pubblicizzare i suoi immobili come "APPARTAMENTI DI QUALITA' ", e poi ha fatto i lavori in economia e vende immobili nuovi tarlati. Che sola!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
    Il problema è che la legge pare tutelarci ma, purtroppo, abbiamo a che fare con quello che a Milano chiamiamo un filibustiere.
    Bah, che mondo....
    ti farò sapere, grazie ancora della risposta.
    j.
     
  4. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il venditore deve garantire il bene venduto sia da vizi occulti sia dall'evizione (art 1476 C.C.).
    Come la garanzia per l'evizione la garanzia per i vizi è un effetto naturale della compravendita. Con tale tipo di garanzia il venditore garantisce l'assenza di vizi materiali del bene che non ne consentano l'uso per il quale è destinato. La garanzia opera quindi solo se i vizi sono tali da rendere la cosa inidonea, in tutto o in parte, all'uso cui è destinata o sono tali da diminuire sensibilmente il valore del bene. La mancanza delle qualità promesse o delle qualità necessarie per l'uso cui la cosa è destinata, può portare alla risoluzione contrattuale se la mancanza delle qualità eccede il limite di tollerabilità determinato dagli usi, ma non alla sostituzione o alla riparazione. La garanzia per i vizi può essere contrattualmente limitata, la limitazione non opera però per i vizi che sono stati in malafede taciuti dal venditore, né per i vizi che erano, al momento della stipulazione del contratto, conosciuti o conoscibili usando la diligenza dell'uomo medio. I rimedi in caso di vizi sono: la riduzione del prezzo (azione estimatoria) e la risoluzione contrattuale (azione redibitoria).
    La garanzia deve essere fatta valere dal compratore entro 8 giorni dal momento della scoperta dei vizi a pena di decadenza, dopodiché il diritto di far valere la garanzia si prescrive in 1 anno dalla data di consegna della cosa.
     
    A meri56 piace questo elemento.
  5. jonfena

    jonfena Membro Ordinario

    Grazie Mapeit,
    mi sembri oltremodo competente. Quindi, cerchiamo di capirci nella situazione contingente. Sabato 12 maggio mi viene fatto notare che ci sono dei buchi di tarli sulle travi, in posizione nascosta, ossia dietro una smussatura della trave, a ridosso del soffitto. Io vado "a caccia di buchi" e ne trovo molti altri. Prestando attenzione alla cosa inizio a sentire anche il rumore del tarlo che erode il legno. Domenica 13 chiamo il venditore e faccio presente la cosa. Martedì 14 maggio mando una mail in cui faccio presente il tutto. Da questo giorno il venditore inizia a prendermi in giro promettendo interventi più o meno risolutivi, che però risolutivi non sono. Noi prendiamo possesso dell'immobile il 30 maggio, come da contratto preliminare di compravendita e da quella data ci facciamo carico delle spese condominiali ordinarie e straordinarie nonché di tutti i problemi che possono sorgere dalla conduzione di un immobile. Per avere l'immobile consegnato in anticipo rispetto alla data del rogito versiamo 30.000 a titolo di caparra (una prima da 5000 alla firma del preliminare e una seconda da 25000 entro il 30 maggio, data in cui stabiliamo che ci vengano consegnate le chiavi). Il rogito deve essere fatto entro il 30 settembre.
    A questo punto, a quanto mi dici, ha senso far fare una perizia per far quantificare il danno e poi proporre al venditore di scalare la cifra dalla somma finale? In questo modo noi recupereremmo i soldi per far fare il trattamento antitarlo. Ma se il venditore rifiuta, cosa accade? Ci deve ridare la nostra caparra? L'azione dei tarli, nel tempo, può pregiudicare la sicurezza del tetto e dell'immobile, non lo rende inagibile subito ma crea un danno che si fa sentire con il tempo.
    Grazie molte di mettere la tua competenza al servizio dei polli che si fanno fregare, con me!
     
  6. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ma sai, non si tratta di essere "polli", ma di rendersi conto di alcuni problemi dell'immobile che non avresti potuto identificare se non vivendoci dentro e quindi essendo allarmato dai rumori, dagli scricchiolii ecc.
    Poi ha ragione il tuo avvocato, accettare lo stato di fatto non significa accettare quello che non si può vedere con l'ordinaria diligenza.
    Adesso che la scoperta è stata fatta si possono seguire due strade, quella stragiudiziale (sempre più conveniente) o quella giudiziale.
    Dipende da te: se l'immobile ti interessa penso che ti converrebbe trattare con il venditore.
    Proporgli una disinfestazione a suo carico (ci sono ditte specializzate che lo fanno allo stesso prezzo di una perizia) potrebbe essere una soluzione, lasciando inalterato il prezzo di vendita.
    Oppure proporgli una disinfestazione a tuo carico con una diminuzione del prezzo di vendita pari al costo dell'operazione.
    In ogni caso denunciagli (formalmente, con una raccomandata e non con una mail) la scoperta del vizio occulto.
    Se il venditore non ci vuol sentire o se l'immobile non ti interessa più, proponi tramite il tuo avvocato un'azione legale, estimatoria o redibitoria. In questocaso è ovvio che dovrai far fare una perizia a tue spese e poi, al limite, richiederne il risarcimento al venditore, per accertare la portata economica del problema. Ricorda però che in Italia queste sono strade costose, lunghe e dall'esito incerto.
     
  7. jonfena

    jonfena Membro Ordinario

    grazie mille, ti farò sapere come va a finire!
    j.
     
  8. jonfena

    jonfena Membro Ordinario

    Ciao Mapeit,
    Ho bisogno ancora della tua preziosa consulenza. Abbiamo parlato con il proprietario, sostanzialmente ci dà un due di picche su tutta la linea. Ossia, non si occupa di far sistemare le travi perché a suo parere abbiamo portato noi i tarli in casa con i mobili (ti specifico solo che abbiamo segnalato la cosa dopo 14 giorni dalla consegna delle chiavi e che abbiamo messo in casa tutti mobili nuovi, anche se economici di Ikea). I nostri mobili al momento non sono intaccati dai tarli. Inoltre non accetta che i soldi della perizia e della disinfestazione vengano scalati dal rogito. Che cosa facciamo? Intraprendere un'azione legale è costoso, dall'esito incerto, come dici tu, e molto lungo. Noi in questa casa abbiamo messo tutti i nostri pochi risparmi, non possiamo perderli ma non mi pare neppure giusto chinare la testa davanti a tanta arroganza... Cosa mi consigli di fare?
    Grazie
    J.
     
  9. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sarà lungo e costoso ma di fronte a tanta ottusità mi sembra che l'azione legale sia l'unica strada da intraprendere.
     
  10. jonfena

    jonfena Membro Ordinario

    Ciao Mapeit,
    qui la storia continua e inizio a pensare che ci siamo ficcati in un ginepraio da cui non so come usciremo.
    Prima di riassumo velocemente la situazione: questo tizio ha comprato un rudere e l'ha restaurato per farne un agriturismo. Poi il suo progetto è fallito per motivi a me non noti e ha deciso di farne tanti piccoli appartamenti di cui ne ha venduti cinque, sette sono ancora suoi e li affitta.
    Ieri si presenta questo tizio e, candido come il sole, ci fa presente che lui ci sta vendendo l'appartamento SENZA il contatore della luce. Che al momento l'appartamento HA UN SUO CONTATORE ma che lui li ha pagati all'ENEL e quindi ci chiede o di far mettere all'ENEL un nuovo contatore e liberare quello dove attualmente è collegata la nostra mansarda (costo dell'operazione 990 euro) o di rimborsargli i 990 euro che lui a suo tempo ha speso.
    Ho chiesto alla mia vicina, anch'essa proprietaria del suo immobile da non molto e mi ha detto che lei aveva firmato questa clausola con il preliminare. Sul nostro preliminare non è scritto nulla, nè in un senso nè nell'altro. Possiamo, secondo te, effettuare il subentro della fornitura e chiuderla lì, senza sostenere quest'altra spesa (è ovvio che io farei mettere un altro contatore e mai gli darei così brevi manu 990 euro) o andiamo nei pasticci?
    grazie a te o a chiunque voglia aiutarci a capire come comportarci

    j.
     
  11. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La questione della spesa per l'installazione dei contatori dell'ENEL è abbastanza annosa e il problema si verifica spesso in occasione dell'acquisto di un'abitazione nuova.
    Vi sono dei costruttori che sostengono la spesa per l'installazione da parte dell'ENEL dei contatori, per ogni appartamento, e poi si rivalgono di tale spesa nel prezzo di vendita.
    Altri costruttori, invece, predispongono il solo pannello e non installano i contatori, lasciando che sia ogni singolo acquirente a fare la richiesta all'ENEL e a sostenere la spesa, spesa che comunque è abbastanza rilevante anche se penso che 990 euro siano un'esagerazione.
    Secondo me ti conviene chiedere all'ENEL un preventivo per l'installzione di un nuovo contatore per la tua mansarda e poi decidere se ti conviene rimborsare a lui la spesa per l'esistente o farne installare tu uno nuovo oppure, come tu dici, sfruttare quello che c'è e fare il subentro senza rimborsare nulla al proprietario..
    Purtroppo non essendoci scritto nulla nel preliminare riguardo a questa questione ognuno può sostenere la sua tesi. Lui che la spesa spettava a a voi e voi che la spesa spettava a lui.
    In teoria essendoci già il contatore ed avendo voi acquistato l'immobile così come è, cioè nello stato di fatto in cui si trova, dovrebbe esservi compreso anche il contatore (a parer mio). Quindi se proprio vuoi "forzare" vai a fare il subentro e quando ti chiede di rimborsarlo digli semplicemente di no, digli che tu hai acquistato il locale nello stato di fatto in cui si trovava e quindi anche con il contatore allacciato.
     
    A possessore piace questo elemento.

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina