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Lorenzo B

Membro Ordinario
Proprietario Casa
#1
Buongiorno, vorrei fare la proposta d’acquisto per un mini appartamento tipo loft (l’immobile ha anche una camera soppalcata accatastata però come “ripostiglio”).

Nell’ultima visita è venuto fuori che sull’immobile grava un mutuo e l’agente immobiliare ha liquidato la cosa dicendomi che non c’è alcun problema… al momento del rogito si fa il “saldo e stralcio” e la cosa è risolta!

Premesso che io non devo richiedere da parte mia alcun mutuo per procedere con l’acquisto, il fatto però che all’orizzonte compare anche un terzo attore (la banca dell’attuale proprietario) mi preoccupa un po’! Quali sono gli step che permettono di tutelarsi un minimo in queste situazioni? Si possono prendere delle precauzioni?

grazie
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
#2
Il fatto che sull’immobile gravi un mutuo sarebbe una cosa normale; ma se serve un saldo a stralcio significa che il venditore ha problemi con le rate, e , presumo, l’immobile è in vendita a d una cifra inferiore a quella che dovrebbe restituire alla banca.
Quindi è necessario prima di tutto che la banca sia d’accordo, e questo va verificato molto attentamente PRIMA di formulare una proposta di acquisto.
L’ideale sarebbe un assenso preventivo della banca ad estinguere il mutuo e cancellare ipoteca se riceverà la cifra x (quella pattuita).
Poi nella proposta non devono essere previste somme da versare al venditore, ma al massimo da lasciare in deposito fino al rogito ad agente o notaio, e da consegnare direttamente alla banca a rogito.

Un’alternativa potrebbe essere una proposta con condizione sospensiva relativa all’ok della banca allo stralcio, entro un termine definito.
Se la banca da l’ok si rogita, altrimenti hai solo perso tempo ma non soldi di caparra, e nemmeno di provvigione.

In ogni caso la trattativa va gestita con attenzione, magari facendoti aiutare dal notaio , visto che l’agente mi pare la faccia troppo semplice.

Occhio poi all’immobile , e alla sua regolarità urbanistica e catastale.
Poiché non ti serve fare mutuo e quindi nessun perito vedrà la casa, direi che ti conviene far verificare il tutto da un tecnico di tua fiducia.
Altrimenti potresti avere tu dei problemi, nel momento in cui volessi rivendere.
Il rischio che il “loft “ non sia accatastato come abitazione , o che il soppalco sia
abusivo è sempre presente, in immobili del genere.
 

Lorenzo B

Membro Ordinario
Proprietario Casa
#3
Grazie intanto per la risposta. L’immobile mi hanno assicurato essere un A/2 (è una ex fabbrica dalla quale hanno ricavato nel 2013 svariati appartamenti). Nella planimetria catastale, di cui ho una copia, il piano terra risulta “soggiorno/letto” mentre la zona soppalcata, l’attuale camera da letto, risulta come “ripostiglio”.

Tra le due opzioni suggerite nella risposta forse la seconda è più facile, almeno per me, quella che prevede la “proposta con condizione sospensiva relativa all’ok della banca allo stralcio entro un determinato termine”. Quindi, se non ho male interpretato, adesso mi converrebbe cercarmi un notaio e fargli stilare una proposta d’acquisto completa di sospensiva? Oppure dargli incarico per ora solo di indagare?
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
#4
Quindi, se non ho male interpretato, adesso mi converrebbe cercarmi un notaio e fargli stilare una proposta d’acquisto completa di sospensiva?
Se l’agente non è in grado di prepararla , direi che è una buona idea .
Per stilare la proposta vorrà vedere i documenti , quindi “indagherà” anche , cioè potrà fare eventuali controlli .
Tieni però presente che , se la trattativa con la banca per lo stralcio non è mai partita, cioè se non ci sono certezze sulla cifra che potrebbe essere ritenuta sufficiente per chiudere la posizione debitoria del venditore, ti potresti trovare a pagare il notaio per niente, se la tua proposta viene rifiutata.
Ovvero, prima, fatti spiegare bene dall’agente , o dal venditore stesso, come è la situazione, sperando che ne abbiano contezza.
 

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