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Disfido

Membro Junior
Conduttore
#1
Buonasera, intanto mi presento e vi faccio i complimenti per il forum che ho scoperto oggi e mi è già stato molto utile. Procedo a raccontarvi quanto mi sta accadendo auspicando un vostro prezioso consiglio.

A luglio 2018 ho depositato una offerta presso agenzia immobiliare con un assegno a titolo di caparra di euro 5000.
Termini dell'offerta:
  1. L'agente immobiliare sulla casella dedicata allo stato dell'appartamento ha sbarrato "LIBERO" aggiungendo a penna la dicitura "da settembre". L'appartamento era occupato da inquilino affittuario, tuttavia mi ha assicurato che l'appartamento sarebbe stato libero entro la fine del mese di settembre.
  2. La mia proposta è vincolata all'ottenimento del mutuo
  3. Il termine massimo stabilito per l'attuazione del compromesso è fissato al 25 di agosto
  4. L'agenzia riscuote la provvigione al compromesso
  5. Termine massimo per il rogito 30 novembre

L'agenzia mi ha subito comunicato che l'offerta era stata accettata per cui ho avviato tutte le pratiche per l'ottenimento del mutuo andando oltre il 25 agosto, di comune accordo con l'agenzia e il proprietario.
A fine mese di settembre ho ottenuto la delibera reddituale del mutuo e mi è stato chiesto di fare la perizia.

Attualmente l'immobile risulta ancora occupato e l'agenzia ha chiesto di dare ancora tempo al venditore e all'inquilino per liberare l'immobile, assicurandomi che dovremmo farcela entro il 30 di novembre.

Premesso che non intendo acquistare l'immobile occupato in nessun caso, e premesso che sono a venuto a conoscenza del fatto (e su questo non mi dilungo) che l'immobile non sarà liberato prima di 4/5 mesi, come mi comporto con l'agenzia?
  1. Se io mi rifiutassi di acquistare l'immobile oltre il 30 novembre sarei io inadempiente? Perchè la logica vuole che sia il venditore inadempiente e non io, vendendo un immobile occupato anzichè libero.
  2. La proposta di acquisto è impugnabile inquanto le condizioni pattuite sono cambiate nel corso della compravendita? (l'immobile è ancora occupato)
  3. L'agenzia può pretendere il pagamento della sua provvigione anche se le condizioni del contratto sono cambiate?
  4. Il venditore può trattenere la caparra o posso pretendere io che mi rimborsi il doppio della caparra essendo lui inadempiente?

Mi scuso se sono stato troppo prolisso.
Grazie
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
#2
Se io mi rifiutassi di acquistare l'immobile oltre il 30 novembre sarei io inadempiente? Perchè la logica vuole che sia il venditore inadempiente e non io, vendendo un immobile occupato anzichè libero.
Hai ragione; se l’immobile al 30 novembre non sarà libero, puoi legittimamente non comprare, e il venditore dovrà rispondere del suo inadempimento.
La proposta di acquisto è impugnabile inquanto le condizioni pattuite sono cambiate nel corso della compravendita? (l'immobile è ancora occupato)
La proposta accettata, la cui accettazione sia stata comunicata al proponente, è un contratto preliminare.
Quindi non puoi “impugnare la proposta”, ma attendere il 30 novembre e poi muoverti per contestare l’inadempimento contrattuale del venditore, se ci sarà.
L'agenzia può pretendere il pagamento della sua provvigione anche se le condizioni del contratto sono cambiate?
L’agenzia ha maturato il diritto alla provvigione quando il contratto preliminare diventerà efficace, cioè quando si verifica la condizione sospensiva dell’ottenimento del mutuo.
Le condizioni contrattuali non sono mutate, il venditore deve venderti un immobile libero entro il 30 novembre.
Diciamo però, in linea generale che promettere di acquistare libero un immobile occupato è sempre un bel rischio.
[QUOTE="Disfido, post: 334869, member: 55498] Il venditore può trattenere la caparra o posso pretendere io che mi rimborsi il doppio della caparra essendo lui inadempiente?
[/QUOTE]
Premetto che la caparra va consegnata al venditore solo se si avvera la “condizione sospensiva mutuo” .Se sarà inadempiente, dovrà renderti il doppio, o risarcirti i maggiori danni provati che ti ha causato ( compresa la provvigione pagata).

Detto questo, io non darei altri soldi finché l’immobile non sarà liberato (soprattutto se hai notizia che ci vorranno ancora diversi mesi) , e forse aspetterei anche a procedere con la perizia, insistendo per firmare con il venditore un nuovo contratto in cui potrete mettere come condizione sospensiva la liberazione dell’immobile, oltre al mutuo, senza la quale non procederete e non saranno dovute provvigioni.
Credo convenga anche a lui, per non doverti risarcire se non riesce a liberare.

Ma è una situazione delicata, che va gestita bene e con competenza.
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
#3
Grazie per tutti i chiarimenti.
Mi pare di capire che dovrei in ogni caso pagare la provvigione all'agenzia ed eventualmente rivalermi sul venditore. Quello che mi chiedo è: in questo caso non c'è un "concorso di colpa" dato che anche l'agente immobiliare era a conoscenza delle problematiche dell'immobile e del fatto che il rilascio non sarebbe mai potuto avvenire nei termini stabiliti?

La sensazione è che mirino a farmi acquistare l'immobile occupato, cosa che ripeto non intendo fare.

Come giustamente fai notare la situazione è delicata, sto valutando seriamente di non acquistare più l'immobile se non libero alla data prestabilita.
Personalmente non mi interessa ottenere la caparra o altri danni dal venditore, ma neanche ritengo giusto che io debba pagare l'agenzia dato che sono stato raggirato, niente da dare niente da avere, ma immagino che non sia così semplice.
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
#4
Mi pare di capire che dovrei in ogni caso pagare la provvigione all'agenzia ed eventualmente rivalermi sul venditore.
In linea generale è così.
in questo caso non c'è un "concorso di colpa" dato che anche l'agente immobiliare era a conoscenza delle problematiche dell'immobile e del fatto che il rilascio non sarebbe mai potuto avvenire nei termini stabiliti?
Devi essere in grado di dimostrare che l’agenzia lo sapeva.
Potrebbe non essere impossibile.

Piuttosto, dovresti vedere bene come è formulata la condizione sospensiva (spesso sono molto superficiali e stringate , quindi facili da “aggirare” ) , e capire se puoi limitarti a non proseguire con la richiesta di mutuo, per uscire indenne da questo “pasticcio”.
In questo caso L’approssimazione dell’agenzia potrebbe rivelarsi un bene.
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
#5
La condizione sospensiva è stata trascritta a penna: "La presente proposta è subordinata all'ottenimento del mutuo, esito che dovrà essere fornito entro 25 giorni dall'accettazione"

Domanda: quando il mutuo si intende con esito positivo? Nel senso che io ho avuto una delibera reddituale ma non ho ancora effettuato la perizia, quindi in tal senso l'esito è ancora incerto.
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
#6
"La presente proposta è subordinata all'ottenimento del mutuo, esito che dovrà essere fornito entro 25 giorni dall'accettazione"
Ecco un ottimo esempio di condizione formulata in modo superficiale, che potrebbe “giocare” a tuo favore : letteralmente avete pattuito che , se non si fosse ottenuto il mutuo entro i 25 giorni, il contratto sarebbe rimasto inefficace. Senza una cifra, senza specificare che l’acquirente deve dimostrare di essersi attivato, senza chiarire se la condizione è posta nel suo interesse, o di entrambe le parti.
Quindi, stando alla lettera, non avendo fornito entro 25 giorni dall’accettazione l’esito del mutuo (sottinteso “esito positivo”) , potresti chiedere indietro il tuo assegno, e chi si visto si è visto.
Domanda: quando il mutuo si intende con esito positivo? Nel senso che io ho avuto una delibera reddituale ma non ho ancora effettuato la perizia, quindi in tal senso l'esito è ancora incerto.
Più che incerto.
Potrebbero anche emergere problematiche dell’immobile (abusi o irregolarità edilizie), che rendono difficile l’erogazione del mutuo.
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
#9
No, io ho suggerito sopra di riformare un nuovo contratto, e di inserirla , se si vuole comunque procedere.
Il venditore è in torto, conviene anche a lui.
Mi è tutto chiarissimo. Ti ringrazio per la tua analisi.
Diciamo che mi premeva capire se allo scadere del termine massimo del 30 novembre ho possibilità di svincolarmi senza nulla ottenere nè pretendere sia dall'agenzia che dal venditore.
È una possibilità che non intendo scartare poichè vedo difficile il rilascio dell'immobile per quella data.

Vi tengo aggiornati
grazie ancora
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
#10
Il venditore è in torto, conviene anche a lui.
Io avevo dei dubbi che non avendo previsto la clausola di "libero" , il venditore fosse in torto solo moralmente ma non fosse a lui imputabile il mancato rilascio dei locali.
Vero che lo prometteva libero nella pubblicità: ma basta? Se lo dici ci credo , ma pensavo fosse un appiglio debole
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
#11
non avendo previsto la clausola di "libero"
Era previsto che l'appartamento sarebbe stato libero da settembre (come sta scritto nel primo post).
Normalmente nelle proposte di acquisto sta scritto se l'immobile è libero o locato. E in quest'ultimo caso se ed entro quale data sarà libero.
Quindi il venditore è proprio in torto!
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
#12
Va bene: ho letto che nel primo post era previsto, ma non è scritto che anche nella proposta era ribadita la medesima condizione. Almeno non era esplicito. Di li la mia domanda

Mi correggo, scusate: la Agenzia ha barrato la casella LIBERO a settembre.
Ricordavo male, pensando fosse scritto solo sul cartello pubblicitario. Come non detto, :disperato:
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
#13
C'è modo di sapere se l'inquilino ha un contratto di locazione regolarmente registrato? Mi sorge il dubbio che sia stato dichiarato libero "da settembre" e che da tale mese sia effettivamente libero ma occupato abusivamente.
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
#14
Visto che l’immobile doveva essere libero già da settembre, mi sembra il minimo che siano direttamente venditore ed agente a dare risposte chiare alle tue domande.

Altrimenti digli che molli il colpo, non avendo avuto il mutuo nei termini previsti.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
#15
C'è modo di sapere se l'inquilino ha un contratto di locazione regolarmente registrato?
Mi permetto di intervenire perché mi sono trovata in una situazione analoga: mi interessava l'acquisto di un appartamento che era locato.

In questi casi la prima cosa da fare è chiedere all'Agenzia immobiliare di esibire una copia del contratto di locazione in essere, per controllare che sia debitamente registrato e la scadenza del contratto stesso.
Poi è necessario verificare se è stata inviata la disdetta da una delle parti (locatore o conduttore) nei termini e secondo le modalità previste dalla legge.

Nel mio caso si trattava di un contratto "libero" 4 anni + 4 prossimo alla scadenza dell'ottavo anno. Il locatore l'aveva disdettato osservando il preavviso, ma siccome l'inquilina era una persona anziana prevedevo ritardi nel rilascio (in mancanza di rilascio spontaneo il locatore avrebbe dovuto fare uno sfratto per finita locazione, con tempi lunghi e proroghe che in genere vengono concesse agli inquilini "fragili" come gli anziani).
Quindi non mi sono fidata e, benché l'immobile e il prezzo fossero interessanti, non ho neppure presentato la proposta di acquisto.
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
#16
Visto che l’immobile doveva essere libero già da settembre, mi sembra il minimo che siano direttamente venditore ed agente a dare risposte chiare alle tue domande.

Altrimenti digli che molli il colpo, non avendo avuto il mutuo nei termini previsti.
Si credo che li metterò alle strette e nel caso abbandonerò tutto...

Mi permetto di intervenire perché mi sono trovata in una situazione analoga: mi interessava l'acquisto di un appartamento che era locato.

In questi casi la prima cosa da fare è chiedere all'Agenzia immobiliare di esibire una copia del contratto di locazione in essere, per controllare che sia debitamente registrato e la scadenza del contratto stesso.
Poi è necessario verificare se è stata inviata la disdetta da una delle parti (locatore o conduttore) nei termini e secondo le modalità previste dalla legge.

Nel mio caso si trattava di un contratto "libero" 4 anni + 4 prossimo alla scadenza dell'ottavo anno. Il locatore l'aveva disdettato osservando il preavviso, ma siccome l'inquilina era una persona anziana prevedevo ritardi nel rilascio (in mancanza di rilascio spontaneo il locatore avrebbe dovuto fare uno sfratto per finita locazione, con tempi lunghi e proroghe che in genere vengono concesse agli inquilini "fragili" come gli anziani).
Quindi non mi sono fidata e, benché l'immobile e il prezzo fossero interessanti, non ho neppure presentato la proposta di acquisto.
Diciamo ci hanno preso un pò per la gola...a partire dall'annuncio in rete l'appartamento era spacciato per libero.
Anche dopo la visita non ci è stato detto che chi lo abitava era un inquilino e non il proprietario.
Il problema è che, come sicuramente sapete, ci siamo innamorati dell'immobile e siamo andati subito in agenzia per fare una proposta...solo in quel momento abbiamo scoperto che l'immobile era locato.
Ora che ho tra le mani la proposta, oltre all'opzione "libero" c'è "attualmente locato ad uso ___ a ___ al canone annuo attuale di Euro ___ con contratto scadente il ___"
Per questo mi sorge il dubbio che non ci sia un contratto, perchè io come agente o proprietario non mi prenderei mai la responsabilità di dichiarare il falso.
Ad ogni modo credo che avremmo dovuto fermarci subito..

Faccio tesoro della tua esperienza, chiederò il contratto e tutto ciò che mi serve saper e spero che tutto si concluda per il meglio...
grazie
 
Piaciuto: uva

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
#18
chiederò il contratto e tutto ciò che mi serve
Chiedi anche di vedere la documentazione relativa alla risoluzione (cioè alla fine) del contratto di locazione.
I casi sono due.

1) E' stato disdettato dal proprietario (che ha osservato le modalità e le tempistiche di legge): c'è il forte rischio che l'inquilino non vada via spontaneamente. Soprattutto se nel suo nucleo familiare ci sono anziani o minori. E uno sfratto per finita locazione comporta tempi lunghi, come già detto. Se non sei disposto a pazientare per molti mesi forse è meglio cercare una via di uscita per rinunciare all'acquisto.

2) Il contratto è stato disdettato dall'inquilino, quindi costui ha intenzione di andarsene. Allora, visto che la casa ti piace, fai bene ad aspettare i 4 / 5 mesi occorrenti per il rilascio di cui hai scritto nel primo post (sarei anche curiosa di sapere da chi hai ottenuto questa informazione e se è attendibile, ma non l'hai specificato!).

Se invece non c'è alcun contratto, la situazione potrebbe essere ancora più problematica.

Comunque auguri!
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
#19
Tienici aggiornati, se ne avrai voglia.
In bocca al lupo !!
certamente :) crepi il lupo

Chiedi anche di vedere la documentazione relativa alla risoluzione (cioè alla fine) del contratto di locazione.
I casi sono due.

1) E' stato disdettato dal proprietario (che ha osservato le modalità e le tempistiche di legge): c'è il forte rischio che l'inquilino non vada via spontaneamente. Soprattutto se nel suo nucleo familiare ci sono anziani o minori. E uno sfratto per finita locazione comporta tempi lunghi, come già detto. Se non sei disposto a pazientare per molti mesi forse è meglio cercare una via di uscita per rinunciare all'acquisto.

2) Il contratto è stato disdettato dall'inquilino, quindi costui ha intenzione di andarsene. Allora, visto che la casa ti piace, fai bene ad aspettare i 4 / 5 mesi occorrenti per il rilascio di cui hai scritto nel primo post (sarei anche curiosa di sapere da chi hai ottenuto questa informazione e se è attendibile, ma non l'hai specificato!).

Se invece non c'è alcun contratto, la situazione potrebbe essere ancora più problematica.

Comunque auguri!
L'agenzia ci ha riferito che l'inquilino è in affitto da 6 anni (quindi sarebbe forse nel mezzo di un 4+4 ? ) e ha deciso di andare via perchè sta acquistando un immobile in costruzione.
Il proprietario ha deciso di mettere in vendita l'immobile successivamente.
Non sappiamo se ci sia stata una regolare disdetta dell'inquilino, o magari l'inquilino ha espresso la volontà di andarsene solo verbalmente.
L'informazione sul rilascio dell'immobile l'ho avuta "direttamente" andando nel cantiere in cui l'inquilino ha acquistato casa, e secondo me manca ancora parecchio per una condizione di abilità.
Ho anche parlato direttamente con il costruttore che promette la consegna entro fine 2018, ma si sa come sono i costruttori, hanno stime moooolto ottimistiche.

Ho conosciuto sia il proprietario che l'inquilino, sono in ottimi rapporti, l'inquilino tralaltro ha la casa piena di cartoni, quindi "voglio vedere" la buona fede ma non è mai il caso di fidarsi troppo.

Ripeto, spero troveremo un accordo la prossima settimana, vi terrò aggiornati.
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
#20
2) Il contratto è stato disdettato dall'inquilino, quindi costui ha intenzione di andarsene. Allora, visto che la casa ti piace, fai bene ad aspettare i 4 / 5 mesi occorrenti per il rilascio di cui hai scritto nel primo post (sarei anche curiosa di sapere da chi hai ottenuto questa informazione e se è attendibile, ma non l'hai specificato!).
Scusate mi è venuta in mente una cosa. Come sarebbe formulabile questa seconda ipotesi?
Pensavo: se io facessi il compromesso metterei già una mano sull'immobile, in quel caso potrei aspettare "tranquillo" ? Nel senso che al compromesso verso 10.000 euro di caparra al venditore e inserisco una clausola di tempo massimo in cui effettuare l'atto, come la vedete?
 

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