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  1. Avesani

    Avesani Membro Junior

    Vi richiedo una consulenza sul mio progetto di acquisto:
    L'immobile a uso abitativo e' stato dato in affitto con contratto 4+4 con data inizio 11/2009.
    Per evitare la prelazione pensavo di acquistarlo accollandomi il vecchio contratto che manterro' in essere fino ai 6 mesi dalla prima scadenza(dei 4anni) dove mandero' comunicazione di liberatoria per necessita' abitativa di mio nipote.
    Chiedo per quanto tempo retroattivo puo' essere impugnato il diritto di prelazione?
    Quanto tempo necessita per liberare l'immobile dopo la scadenza dei 4 anni utilizzando la via legale della necessita' per uso parentale?
    Grazie per le vostre risposte.
     
  2. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    A mio avviso non sussistono diritti di prelazione dell' attuale conduttore. Qualche attenzione alle motivazioni per la non prosecuzione del contratto dopo i primi 4 anni.
    Dalla L. 431/98 ;
    Art. 3.
    (Disdetta del contratto da parte del locatore).
    1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
    a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
    b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
    c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
    d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
    e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
    f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
    g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
    Omissis...
    L 431/98
     
  3. Dalam

    Dalam Membro Attivo

    Professionista
    Salvo casi ben definiti ( 1. prelazione volontaria, cioè scritta nel contratto 2. prelazione di legge nel raro caso di disdetta alla prima scadenza di un contratto 4+4 con motivazione " vendita " da parte di un proprietario che peraltro deve avere dei particolari requisiti ... ) la prelazione per l'uso abitativo è una leggenda metropolitana. Resistente nel " sentito dire " ma assolutamente infondata giuridicamente. Insomma ... non c'è ! :)

    Detto questo credo tutti gli altri quesiti ed ipotesi del Sig. Avesani decadono. A parte quello sui tempi di uno sfratto per finita locazione. Ma su quello l'agente immobiliare (io) lascia il campo a qualche avvocato presente in forum, in quanto davvero non ne ho idea. So che spesso leggo che gli sfratti per finita locazione sono bloccati .... e credo sia una strata comunque non breve :triste:
     
  4. Bonats

    Bonats Nuovo Iscritto

    Ciao,

    La prelazione immobiliare nel residenziale esiste solo ed unicamente se il proprietario dell'appartamento in vendita ne possiede solamente un'altro ai fini abitativi.

    Mi spiego... Il signor X proprietario di 2 immobili, uno adoperato per propria abitazione, l'altro locato con regolare contratto, decide di vendere l'immobile Locato.

    In questo ed unico caso sussiste il diritto di prelazione dell'affittuario sig. Z quando il suddetto contratto viene "disdettato" alla prima quaterna.. Dovrà essere comunicato all'affittuario a mezzo U.G. la vendita (possibilmente presentare un preiminare registrato) ed aspettare 60 gg.
     
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  5. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Giusto.

    Legge 431/98 art. 3 (disdetta del contratto da parte del locatore).

    1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
    a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
    ............... omissis ..............
    g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

    A proposito ... per "nipote", se è nipote di nonno è di secondo grado, altrimenti se è nipote di zio è di terzo grado, quindi non rientra nel punto "a".
     
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  6. Bonats

    Bonats Nuovo Iscritto

    :applauso::applauso::applauso:
     
  7. romrub

    romrub Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Per dare una risposta certa ad Avesani, riassumo:
    Se compera in corso di contratto, il conduttore non ha il diritto di prelazione, Avesani inoltre, può sfrattare, con almeno sei mesi di preavviso il conduttore, a patto che lui sia il nonno del nuovo conduttore, altrimenti deve aspettare il secondo quadriennio, sempre che il conduttore non se ne vada prima.

    Date conferma se ho riassunto giusto. Ciao.
     
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  8. Bonats

    Bonats Nuovo Iscritto

    Siete sicuri che possa sfrattare l'inquilino in corso di contratto? magari mi sbaglio ma mi pare che l0inquilino abbia tutto il diritto di far finire il primo quadriennio....
     
  9. Dalam

    Dalam Membro Attivo

    Professionista
    Ovvio che non si può sfrattare l'inquilino in corso di contratto ... Si può disdettare il contratto, e quando scade iniziare la pratica di sfratto.
     
  10. Bonats

    Bonats Nuovo Iscritto

  11. romrub

    romrub Membro Ordinario

    Proprietario di Casa

    Bonates hai pienamente ragione, nello scrivere lo davo per sottinteso, nel rileggermi dopo la tua osservazione, mi sono reso conto che la tua precisazione era dovuta. Ciao.
     
  12. Bonats

    Bonats Nuovo Iscritto

    Con tutto quello che abbiamo da fare, tra telefoni che squillano, clienti che entrano, rispondere alle mail, pubbliacare annunci, aggiornare i nostri siti è la normalità :)

    Ragazzi dobbiamo migliorarci tutti e diventare un punto di riferimento sul mercato!!!
     

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