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  1. deadcrackerz

    deadcrackerz Nuovo Iscritto

    Salve a tutti, vorrei un parere legale riguardo la mia disavventura.

    Da circa due mesi ho comprato un immobile tramite agenzia immobiliare e servendomi dei tecnici da loro indicati. Dopo il rogito, insospettito da alcune anomalie che avevo riscontrato sulla pianta catastale, ho fatto fare dei controlli ad un altro geometra e sono emersi alcuni elementi:

    - L'immobile non è catastalmente conforme. E' stato condonato nel 2004 e ha subito una variazione di destinazione d'uso da autorimessa a civile abitazione. Dopo tale condono la cucina è stata spostata in un angolo del soggiorno facendo spazio, di fatto, a una camera da letto senza dichiarare nulla (nemmeno la DIA). Al catasto, infatti, risulta la cucina dove in realtà c'è una camera da letto...e le foto allegate al condono lo dimostrano.

    - Non è mai stato richiesto il certificato di agibilità e non sono mai state depositate le certificazioni degli impianti. L'unica richiesta di agibilità ottenuta risale a molti anni prima del condono quando l'appartamento in questione era ancora un garage. Il mio geometra dice che l'agibilità non potrà essere ottenuta a causa della grave mancanza dei rapporti aero-illuminanti proprio nella camera da letto (ex-cucina).

    Nell'atto non vi è alcun riferimento alla mancanza dell'abitabilità/agibilità e il venditore dichiara la piena conformità rispetto al catasto (e la relazione tecnica del geometra pure...).

    Sto intentando una causa contro il venditore al fine di ottenere l'annullamento dell'atto e il risarcimento danni, oltre per la mancata consegna del certificato di agibilità, anche per le difformità rilevate.

    Vorrei gentilmente sapere se, secondo voi, ci sono elementi sufficienti per ottenere l'annullamento dell'atto o, addirittura, dimostrare che l'atto è nullo.

    Vi ringrazio
     
  2. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Avresti dovuto far fare i controlli dal tuo geometra di fiducia, lo diciamo sempre su questo forum. Ti avrebbe avvertito e non avresti comprato niente.
    la faccenda e' seria e mi dispiace tanto per te.
    lascio la parola agli esperti e ti auguro di uscirne al meglio.
     
  3. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    dalla domanda sembra che tu stia intentando una causa, dunque ti sarai rivolto ad un legale, che cosa dice? se hai scritto qui perchè non sei soddisfatto delle sue risposte forse ti conviene provare a cercare un avvocato che ti soddisfi di più.
     
  4. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Partiamo dall'assenza del certificato di agibilità, ove questo sia ottenibile, in quanto l'immobile ne ha i requisiti (ma nel tuo caso c'è anche una ipotesi di difformità, e quindi occorrerebbe prima procedere ad una sanatoria) tu avrai diritto che il venditore sopporti tutte le spese e gli oneri necessari per farti ottenere detta certificazione, ove non sia ottenibile avrai diritto a risolvere il contratto ed ottenere il risarcimento dei danni, in quanto in questa seconda ipotesi si verificherebbe la c.d. alid pro alio, ovvero l'acquisto di una cosa diversa da quella promessa. Nella tua narrazione emergono anche responsabilità, a diverso titolo, sia del tecnico che ha redatto la nota tecnica, sia da parte del notaio che non ha affrontato nel rogito il problema dell'agibilità, e ciò in quanto ritengo che nella nota tecnica non ci fosse alcun riferimento all'agibilità, ma solo alla conformità urbanistica.
    Partendo dall'ipotesi più semplice, è possibile appunto che venditore ed acquirente abbiano taciuto circa il problema “agibilità”. In tal caso, fermo restando che l'obbligo di procurare la relativa certificazione incombe – come detto - sul venditore, occorre fare una distinzione. Se, infatti, la certificazione di agibilità non può essere mai conseguita a causa di difetti di costruzione che incidano sui requisiti igienico-sanitari, di sicurezza o di risparmio energetico dell'edificio, la conseguenza è che l'acquirente ha probabilmente acquistato un qualcosa che non è semplicemente mancante di determinate qualità richieste, ma è addirittura diverso da ciò che ha pattuito. In altri termini, come asserito in proposito da talune conclusioni della Suprema Corte, il caso integra un'ipotesi di consegna di aliud pro alio con conseguente esperibilità della ordinaria azione di risoluzione del contratto per inadempimento, ex articolo 1453 C.C. Tale azione, proceduralmente, risulta svincolata dai rigidi termini di prescrizione e decadenza previsti dall'articolo 1495 C.C. in materia di garanzia per i vizi (denuncia entro otto giorni dalla scoperta dei vizi, prescrizione dell'azione entro un anno dalla consegna) e richiamati dall'art. 1497 in tema di mancanza delle qualità.
    Se, invece, la mancanza della certificazione è solo una mancanza documentale, nel senso che la certificazione non è stata materialmente rilasciata ma il bene non si trova in nessuna delle condizioni che ne impediscono il rilascio, fermo l'inadempimento del venditore rispetto all'obbligo documentale di cui all'articolo 1477 C.C., tale inadempimento non viene considerato comunemente talmente importante da giustificare una risoluzione del contratto, ma piuttosto dovrà essere valutato quale fonte di una giustificata pretesa risarcitoria da parte dell'acquirente, fondata sulla mancanza attuale di un requisito essenziale (la certificazione di agibilità) incidente sul legittimo godimento del bene. A tale pretesa risarcitoria potrà essere preordinata anche una exceptio inadimpleti contractus, ex art. 1460 C.C., che funzioni come una sorta di preventivo invito ad adempiere e che trova la propria ragion d'essere soprattutto quando, essendo anticipata la consegna dell'immobile rispetto al perfezionamento di un contratto definitivo, ci sia uno spazio temporale in cui alla richiesta di adempimento della prestazione dell'acquirente questi possa obiettare l'inadempimento della prestazione sinallagmatica dell'altro contraente.
     
    A acquirente, deadcrackerz e roberta25 piace questo elemento.
  5. deadcrackerz

    deadcrackerz Nuovo Iscritto

    Grazie raflomb, sei stato davvero esaudiente. Credo tu abbia centrato il problema...ho già sollecitato (tramite raccomandata) il venditore invitandolo a consegnarmi il certificato ma mi ha già risposto (a voce) che non può ottenerlo perchè dovrebbe essere fatta una sanatoria e altre modifiche importanti ai locali. In sostanza ho comprato un immobile di civile abitazione che non potrà mai ottenere l'agibilità se non spendendo un sacco di soldi...
     
  6. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Agisci subito per la risoluzione del contratto e per il risarcimento dei danni.
    E per le prossime occasioni, fai fare prima i controlli: poche centinaia di euro ne possono salvare alcune decine o anche centinaia di migliaia.
    In bocca al lupo
     
    A roberta25 piace questo elemento.
  7. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    ma quando eri davanti al notaio hai comprato un locale pluriuso o un appartamento avrai visto le piantine catastali che non erano conformi, ed il notaio non avrebbe potuto rogitare un immobile senza l'abitabilità, per quanto in mio sapere il contratto è nullo non annullabile ciao adimecasa:daccordo:
     
  8. deadcrackerz

    deadcrackerz Nuovo Iscritto

    In effetti l'ho fatto presente ma il geometra ha detto davanti al notaio che la cucina la puoi mettere dove ti pare senza dichiarare niente. Il notaio ha taciuto. Per quanto riguarda l'agibilità il notaio non poteva sapere niente in quanto la relazione tecnica non indica niente riguardo l'agibilità e il venditore non ha fatto scrivere nell'atto l'impossibilità di ottenerlo...
     
  9. diegopadova

    diegopadova Nuovo Iscritto

    Che cavolo di planimetria catastale hai sottoscritto davanti al notaio? Esiste un preliminare di compravendita (meglio se registrato) in cui sia evidente che al rogito ti è stato venduto un immobile diverso da quello promesso? In ogni caso rivolgiti ad un ottimo legale e parti in quarta. Al più presto.
     
  10. deadcrackerz

    deadcrackerz Nuovo Iscritto

    Non ho fatto il preliminare....ma è evidente che la planimetria allegata all'atto non corrisponde allo stato di fatto...
     
  11. Much More

    Much More Membro Ordinario

    Sistema, se possibile, lo spostamento della cucina con una dia in sanatoria e successiva correzione anche in catasto, oppure fai spostare fisicamente la cucina dove era in origine. Magari chiedi la spesa delle operazioni di cui sopra al venditore.
     
  12. deadcrackerz

    deadcrackerz Nuovo Iscritto

    Se rimetto la cucina al suo posto (operazione assai costosa) torna ad essere un monolocale...non saprei che farmene. Oltretutto non otterrei comunque l'agibilità a causa della mancanza dei rapporti aero-illuminanti e...udite udite...la presenza di scarichi condominiali (con tanto di tappi per ispezione) in una colonna all'INTERNO della camera da letto.L' ho scoperto con una nuova relazione tecnica...
     
  13. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ribadisco: risolvi il contratto e chiedi i danni. Hai tutti gli elementi per poterlo fare. E non aspettare che il venditore spenda i soldi che gli hai dato...
     
  14. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Qui affermi di aver comprato l'immobile, nel post successivo affermi di non aver fatto il preliminare, non sto a rilleggermi tutti i post precedenti, probabilmente hai fatto direttamente il rogito.
    Ribadisco che è tuo diritto che il venditore a sue spese ti faccia ottenere il certificato di agibilità, e solo nel caso in cui non adempia o non sia possibile ottenerlo puoi chiedere la risoluzione del contratto con risarcimento danni.
     
  15. Betty Boop

    Betty Boop Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    PER DEADCRACKERZ
    Immagino, visto che NON Hai fatto neanche il Compromesso, che il Prezzo che ti hanno fatto fosse molto conveniente altrimenti tutta questa fretta Non si Giustifica . Il Compromesso serve anche questo cioe', far si che il tuo tecnico verifichi tutto sia posto NON e' stato fatto OK . Resta comunque La Malafede del Venditore nel dichiarare Il Falso.
    QUINDI : se ti preme La Casa trova un'accordo e fai Pagare Il Venditore affinche' regolarizzi e sganci un po' di soldi ( Fai quantizzare il Tecnico stavolta)Altrimenti e Fai causa forse in un diecina d'anni forse ce La puoi fare

    PER RAFLOMB : Sei Mitico, Sempre Gentile, Efficiente, Impeccabile e Chiaro : 110 e Lode:daccordo:
     
  16. toscogroup

    toscogroup Nuovo Iscritto

    Ma se c'e' una relazione tecnica di un geometra o di un architetto, su cui si e' basato il notaio, e quella dichiarazione e' falsa, il problema e' tutto del professionista che l'ha fatta. Dovrai al massimo dimostrare che le difformita' erano gia' cosi' quando l'hai comprata.
     
  17. deadcrackerz

    deadcrackerz Nuovo Iscritto

    Grazie a tutti per il vostro aiuto. Il mio avvocato ha già provveduto a procedere contro il venditore (che ha dichiarato il falso nell'atto), il geometra (che ha effettuato una relazione falsa) e l'agenzia (che non mi ha correttamente informato)...Vi faro' sapere eventuali sviluppi. Grazie ancora!
     
  18. renzoarde

    renzoarde Nuovo Iscritto

    Date le difformita' importanti l'unica strada risulta l'estinzione del contratto.
     
  19. deadcrackerz

    deadcrackerz Nuovo Iscritto

    Salve a tutti, a distanza di mesi riapro il thread per dirvi che ho risolto il mio problema. Con un accordo tra il geometra, il notaio e il venditore sono riuscito a risolvere il contratto e riavere i miei soldi. Ovviamente non sono riuscito a recuperare tutte le spese sostenute ma presto farò causa all'agente immobiliare (che non ha partecipato all'accordo) richiedendo il risarcimento dei danni... chissà...
     

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