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  1. camas

    camas Nuovo Iscritto

    Buongiorno, chiedo cortesemente un consiglio.
    Sto valutando l'acquisto di una porzione di bifamiliare in orizzontale. L'immobile e' costruito su terreno che risulta comune (i 2 proprietari hanno diviso il giardino semplicemente con una rete).
    Vorrei sapere se per acquistare la porzione e' indispensabile che i proprietari frazionino il terreno, oppure se posso acquistare l'immobile, ovviamente scontato del prezzo del terreno e frazionarlo in un secondo momento accordandomi con l'altro proprietario. In questo caso quanto mi costerebbe?
    Dovendo, inoltre, acquistare attraverso mutuo, potrebbe la banca non concedermelo a causa di questo mancato frazionamento?
    Grazie anticipatamente per l'aiuto
     
  2. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    A conti fatti, l'immobile grava su un terreno al momento cointestato. Dunque chi vende non è soltanto la persona che ha l'immobile citato, ma i due comproprietari dell'intero terreno (anche se di quote distinte e non individuate).
    Il rogito notarile dovrà inevitabilmente fare riferimento al terreno su cui insiste la costruzione che, fino a frazionamento avvenuto, è in comproprietà e, dunque, impossibile la vendita di parte esclusiva.
    Il comportamento della banca, per quanto non gradito, sarà senz'altro
    per la non concedibilità del mutuo.
    Corri a far effettuare il frazionamento da un tecnico e successiva registrazione in catasto. Il pagamento degli onorari del costo dell'operazione (tolte le spese di registrazione) potrà certamente essere procrastinato a dopo l'avvenuto rogito.
    saluti
    jerry48
     
  3. camas

    camas Nuovo Iscritto

    Grazie per la tua risposta!
    Camas
     
  4. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    l'area dovrebbe essere comune, la rete divisoria è un accordo tra le parti non ratificato da scrittura
    la banca erogherà il mutuo tenendo conto del valore dell'appartamento con terreno indiviso, quindi non credo abbia problemi

    per quanto riguarda invece la regolarizzazione della situazione hai due possibilità:
    - definire l'area che ti spetta come area comune ad uso esclusivo tuo tramite una scrittura tra i due proprietari attuali e poi acquistare così, eventualmente la definizione potrai farla tu dopo l'acquisizione
    - provvedere alla costituzione al catasto di 2 aree urbane sul terreno che andranno poi assegnate ai singoli proprietari per divisione, anche questo potrai farlo dopo l'acquisto

    ti consiglio però, se riterrai di procedere dopo l'acquisto, di stipulare una scrittura impegnativa con l'altro proprietario, così da non avere sorprese
     
  5. camas

    camas Nuovo Iscritto

    Quello che mi dici mi sembra un'ottima cosa, la mia paura infatti e' di dover aspettare dei tempi troppo lunghi nel caso in cui i proprietari vogliano frazionare il terreno prima del mio acquisto ..indubbiamente una scrittura privata con l'altro proprietario va fatta, onde evitare spiacevoli sorprese future.
    Grazie
    Camas
     
  6. FrancescoRoma

    FrancescoRoma Nuovo Iscritto

    E' necessario che i proprietari frazionino il terreno al quale verranno date due attribuzioni di sub di pertinenza ad ognuna villetta. Senza questi identificativi sia il Notaio che la Banca possono crearti problemi.
     
    A piace questo elemento.
  7. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    puoi sempre porre come condizione per l'acquisto che siano identificate le aree urbane e si proceda alla divisione delle proprietà fra di loro assegnandosi l'area di competenza sullo stesso atto tuo d'acquisto o con altro atto prima della tua compravndita, il notaio sarà ben felice di stipulare 2 atti, il prezzo sarà buono e tu non avrai problemi
    a questo punto i patti col vicino saranno inutili
     
  8. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Concordo con te.
    E' capitata anche a me la medesima situazione.
    Per cui ho dovuto fare il frazionemanto e poi il rogito.
    Il notaio ha bisogno di avere sottomano cose concrete non campate per aria tipo accordi con scrittura privata.
    saluti
    jerry48
     
  9. camas

    camas Nuovo Iscritto

    Quindi mi pare di capire che la cosa migliore sia frazionare prima dell'acquisto, onde evitare sorprese....
    Grazie
     
  10. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    allora....
    giusto per chiarezza
    secondo me il problema del terreno in quota indivisa non esiste, semplicemente acquisti un appartamento con un giardino in comune con altri, la divisione in essere è un accordo fra i proprietari precedenti che non avrà più alcun valore legale dopo l'acquisto tuo, in atto sarà semplicemente citato l'appartamento, il terreno è pertinenza senza identificazione precisa
    se vuoi sistemare la cosa in modo che il terreno oggi in uso all'appartamento che vai ad acquistare sia di proprietà esclusiva, è necessario procedere ad una identificazione catastale di questo terreno precedentemente o successivamente al tuo acquisto, a questo punto le due parti di terreno sarenno ancora di tutti, si dovrà procedere ad una divisione delle proprietà nella quale ognuno dei due cederà all'altro la propria quota di comproprietà; a questo punto le proprietà saranno perfettamente identificate e se il tuo acquisto deve ancora avvenire acquisterai con l'appartamento il terreno collegato, se il tutto avviane dopo sarai tu il proprietario che procede alla divisione.
    Allo scopo di evitare problemi, visto che tu stai acquistando ora e i rapporti fra i due proprietari dovrebbero essere buoni, ti consiglio di chiedere al tuo contraente di sistemare le cose prima della vendita, tra l'altro la cosa dovfrebbe essere interesse anche dell'altro proprietario
     
  11. camas

    camas Nuovo Iscritto

    Si, capisco quello che dici....Certo che, in considerazione di quello che succede e che leggo nei vari forum, preferirei che il terreno fosse frazionato prima del mio acquisto, mi meraviglio anche che la proprietaria non ne abbia fatto menzione quando ho visionato l'immobile, ne' tantomeno l'agente immobiliare....
    In fin dei conti mi pare di capire che non sia un grosso problema.
    Quello che mi preoccupa sono i tempi tecnici...quanto dovro' aspettare prima che la pratica sia andata a buon fine?
    Grazie
     

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