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  1. alexbr

    alexbr Nuovo Iscritto

    Buongiorno,
    vorrei porre questo quesito. I miei genitori proprietari di 2 immobili (uno dei quali prima casa) vorrebbero venderli in nuda
    proprietà ai figli per spartizione ereditaria. La vendita deve avvenire con un prezzo basso e con una modalità di versamento di una parte dei soldi al rogito, e la restante farla figurare come un versamento mensile da parte dei figli fino all'esaurimento del debito residuo. Questi versamenti non avverrebbero mai perchè in realtà le case sono un'anticipo sull'eredità. E' possibile fare questa operazione? E' una vendita simulata? se si che cosa comporta? Qualche erede (nipoti) in futuro potrebbe impugnarla?

    Grazie.
    A.
     
  2. erwan

    erwan Membro Attivo

    secondo me non c'è da scomodare la simulazione se un prezzo viene effettivamente pagato, anche se inferiore al valore di mercato;

    le imposte sono dovute comunque sulla rendita catastale e anche se il negozio ha una causa mista il trasferimento non sarà impugnabile come una normale donazione, e potrà circolare senza problemi.

    (aggiungo che le ipotesi problemetiche mi paiono residuali: se i deu figli acquistano un immobile ciascuno non vedo cosa potrebbero obbiettare i rispettivi nipoti...
     
  3. marlon

    marlon Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Spartizione eredità

    Se gli eredi leggitimi sono due figli sembrerebbe inutile simulare una vendita; credo che in questo caso la donazione in quote non troppo diverse tra loro ai rispettivi figli non sia impugnabile da nessuno. I nipoti, se in vita i due figli, non hanno nessun titolo in merito all'eredità dei nonni.
     
  4. erwan

    erwan Membro Attivo

    la donazione si trascina comunque dietro delle noie;
    per quanto improbabile potrebbe essere revocabile, se non dai nipoti, dal donante, per ingratitudine; o da un figlio di cui non si conosceva l'esistenza, etc.
    meglio una compravendita, a prezzo scontato, senza simulare alcunché.
     
  5. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    E poi cedi solo la nuda proprietà e non l'usufrutto, fai una vendita regolare con valori delle rendite catastali e siete a posto ciao
     
  6. erwan

    erwan Membro Attivo

    se come sospetto i genitori si vogliono togliere l'intestazione degli immobili per questioni di risparmio fiscale riservarsi l'usufrutto non serve, altrimenti è un'ottima soluzione
     
  7. marlon

    marlon Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Naturalmente la vendita dà più garanzie della donazione e quindi in assoluto più consigliata! la donazione può andar bene in caso di genitori anziani con due figli (famiglia senza particolari problemi di convivenza...) in quanto meno dispendiosa "in termini di imposte"rispetto alla vendita.
     
  8. erwan

    erwan Membro Attivo

    semmai è la donazione che rischia di essere più dispendiosa della compravendita, e non viceversa.

    il massimo risparmio è invece quello di regolare tutto con un testamento...
     
  9. alexbr

    alexbr Nuovo Iscritto

    Grazie per le risposte.
    Credo di aver capito che non vi sono problemi riguardo ad una possibile impugnazione. Mi resta il dubbio sulla obbligatorietà o meno del tracciamento del denaro da versare ai genitori. La rateizzazione del debito residuo può avvenire in contanti, così da non obbligarci a far transitare il denaro?
    Grazie per la vostra disponibilità.
    Alessandro
     
  10. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    se i genitori si tengono l'usufrutto devono pagare l'IMU e le tasse inerenti gli immobili
     
  11. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    mi sono sempre domandata perchè pensate male della donazione. mio padre ci ha lasciato due case, a me e mio fratello, e problemi di sorta non ne ho proprio visti. Se poi dovesse esserci un figlio di cui nessuno pensava l'esistenza in qualsiasi modo si dovrà dare la sua parte vendita o non vendita. Problemi a vendere in caso di donazione? la stessa cosa si potrebbe dire in qualsiasi vendita: tu ti sei comprata una casa che tuo padre non poteva venderti perchè alienava la legittima del figlio di cui tutti ignoravano l'esistenza...E poi, senti ammè, quando mio padre è morto, essendosi riservato l'usufrutto, io non ho dovuto pagare nulla! io mi schiero senza dubbio per la donazione...quante grane in meno senza star lì a verificare danari che scorrono etc. e poi c'è, mi pare, la franchigia. fino ad un milione di lire non si dovrebbe pagare nulla, no?
     
  12. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    :daccordo::ok::fiore:
     
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  13. erwan

    erwan Membro Attivo

    buon per voi.
    hai dovuto rivendere la casa ricevuta all'indomani della donazione? hai dovuto chiedere un mutuo offrendo in garanzia la casa ricevuta in donazione?
    evidentemente no...

    assolutamente no: il diritto di legittima consente di revocare una donazione, non certo una vendita!
    se solo ci rifletti un secondo capisci anche perché: chi ha scucito il prezzo è tutelato più di chi ha ricevuto un regalo...


    perché hai già pagato le tasse all'atto di donazione

    notai e banche invece no....
    :occhi_al_cielo:
     
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  14. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ecco qua, io lo sapevo! il pezzo da novanta si è mosso: caro Erwan mi devi credere che lo dico perchè ci credo che tu hai più palle da sparare di me. Epperò ribatto credendo a quel che ho scritto. Revocare una donazione....bisogno di mutuo ipotecando la casa, venderla senza il consenso dei genitori che si sono tenuti l'usufrutto...sì hai ragione che nel mondo se ne son viste di tutti i colori e quindi c'è bisogno della saggezza che tu anteponi al fatto. Qui ci sono due figli a cui i genitori vogliono trasmettere senza rompimenti di scatole i loro averi in vita. Questi sono i presupposti. Non presupponiamo nient'altro se non quello che questa famiglia ci chiede. E per una volta tanto andiamo d'amore e d'accordo
     
  15. erwan

    erwan Membro Attivo

    non posso che augurarmelo, ma chi chiede un parere legale deve ben sapere a cosa può andare incontro scegliendo una strada o l'altra, e le banche difficilmente fanno sconti, per quanto certe ipotesi appaiano poco probabili...
     
  16. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La donazione potrebbe giustificarsi in pochi casi: ad es. bypassa una eventuale prelazione di un inquilino (ad esempio se l'immobile è commerciale). Nel caso descritto erwan ha elencato la tipologia di problemi che una donazione può creare: se nessuno intende o pensa di non dover rivendere, e c'è accordo e uguale trattamento in famiglia, è una soluzione praticabile. Ma è scommettere sul futuro.

    Se però ho capito bene, vedo un problema: un alloggio è residenza dei genitori. Se ai genitori si conferisse l'usufrutto senza accrescimento, alla morte di uno dei genitori un alloggio passa per metà in piena proprietà di un figlio. L'altro rimane invece in usufrutto + diritto di abitazione al coniuge superstite.
    Donazioni e successioni sono trattate con le medesime tasse: in più la successione gode di una franchigia.
    Forse la cosa più semplice è in questo caso il testamento, sempre che i due immobili si equivalgano: si otterrebbe automaticamente la divisione a seguito della successione risparmiando l'atto di divisione: il testamento dovrebeb però lasciare l'usufruttoal coniuge superstite (se equivale alla quota necessaria).
     
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  17. erwan

    erwan Membro Attivo

    concordo, e preciso un elemento in più:

    si può stabilire che quando venisse a mancare uno dei coniugi il suo usufrutto si accresca all'altro.
     
  18. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    a questo punto credo che si abbiano tutti gli elementi per prendere una decisione: dalla mia parte c'è il fatto che si fa tutto in una volta sola. una donazione ed è tutto fatto: tasse pagate, niente successioni e relative incombenze. testamenti e vendite lasciano molti problemi da risolvere. Certo che se i rapporti non sono chiari in una famiglia i nostri saggi hanno ragione. Al contrario se il bene è di casa tutto è più semplice.
     
  19. erwan

    erwan Membro Attivo

    perché, non è forse "tasse pagate, niente successioni e relative incombenze" anche con la vendita?

    i problemi della donazione li abbiamo evidenziati: quelli di testamenti e vendite quali sarebbero?
     
  20. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Se vuoi finanziare la tua azienda, parla con il direttore della banca e vedrai che la soluzione la trova, dando delle garazie, come quella che stai per dare a tuo figlio, attenzione però se alieni l'immobile dove la banca faceva affidamento è molto pericoloso e apri una serie di contraddizioni che la banca non vede di nuon occhio, ciao:daccordo:
     

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