Acquisto nuda proprietà : affitto dell' usufruttuario

[Massimiliano78]

Salve a tutte e a tutti, sono nuovo del forum e inserisco questo post per un consiglio sull'acquisto di una nuda proprietà.
Il mio dubbio riguarda la possibilità di affittare l'immobile da parte dell'usufruttuario; ho letto che se alla morte dell'usufruttuario nell'appartamento è presente un inquilino con contratto d'affitto al massimo può rimanere, indipendente dal contratto di locazione, al max altri 5 anni. A tale riguardo ho altresì letto che è possibile inserire nell'atto di acquisto della nuda proprietà un diritto di prelazione sull'affitto dell'immobile e sul cambio dell'usufruttuario.
Vi faccio un esempio del mio timore nei confronti di questa questione...l'usufruttuaria (nel mio caso una signora di 85 anni) si aggrava e va via di casa, la affitta a pochi euro ad una persona amica, lei muore e ti ritrovi un immobile con un affitto quasi regalato...
A prescindere dallo svantaggio che questo aspetto della nuda proprietà comporta sapete darmi indicazioni aggiuntive a ciò che ho affermato o comunque sapermi consigliare in merito? Avete informazioni più dettagliate sulle possibili clausole che possano essere inserite nel preliminare e nell'atto di vendita che tutelino il nudo proprietario in relazione alla questione posta?

Grazie per l'attenzione e per gli eventuali contributi in merito.
Max

 

[JERRY48]

Da qualche tempo si verifica, con sempre maggiore frequenza, l'acquisto della nuda proprietà con riserva del diritto di usufrutto a favore del venditore. In tal caso è utile che l'acquirente conosca i diritti e gli obblighi nascenti da tale tipologia di acquisto. II venditore, specie se anziano, ottiene un consistente ricavo dalla vendita della nuda proprietà, senza dover lasciare l’immobile al quale e comunque legato da un valore affettivo. Il valore del bene si determina decurtando dal valore della piena proprietà il valore dell'usufrutto, il cui ammontare e inversamente proporzionale all'età del venditore: maggiore è l'età del venditore, minore e il valore del suo diritto di usufrutto, ma più alto e il valore della nuda proprietà che si vuole trasferire, e quindi maggiore la convenienza per il venditore.
L'usufrutto e regolato dall'art. 978 e segg. del cod. civ. ; può essere stabilito dalla legge o dalla volontà dell'uomo; può acquistarsi per contratto o anche per usucapione. L'usufrutto può essere costituito a termine o vita natural durante, ma non può superare la vita dell'usufruttuario, non e quindi trasmissibile per successione; se costituito a favore di una persona giuridica, non può durare più di trent'anni. Può essere ceduto per un certo periodo o per tutta la sua durata, salvo che non sia diversamente disposto dal titolo costitutivo.
L'usufruttuario ha il diritto di godere del bene e dei suoi frutti, ma deve rispettare la destinazione economica del bene; può locare l'immobile a terzi, se non e vietato dal titolo costitutivo del diritto, e percepire il canone. In tale ipotesi sarebbe opportuno consentire al nudo proprietario, salvo espressa pattuizione contrattuale,di esercitare la prelazione in caso di locazione.
Il codice civile stabilisce,quindi, che l'usufruttuario ha il diritto di godere della "cosa" altrui ma deve rispettarne la destinazione economica.
L'usufruttuario, oltre che a utilizzare direttamente l'immobile, potrà affittarlo a uso abitativo ma non potrà mutarne l'uso adibendolo, ad esempio, all'esercizio di un'attività professionale. L'usufruttuario può trarre dalla "cosa" (nel caso specifico l'appartamento ) tutto ciò che può trarre il proprietario. In pratica, l'usufruttuario può essere considerato un "proprietario a termine".
Per cautelarsi da eventuali sgradite sorprese quale quella appunto di trovarsi alla morte dell'usufruttuario un inquilino indesiderato che, in possesso di valido titolo (cioè di un contratto) con data certa, ha diritto di continuare la locazione per la durata contrattuale stabilita, comunque non oltre cinque anni dalla cessazione dell'usufrutto, è opportuno che l'acquirente ponga qualche vincolo a tale possibilità, il nudo proprietario potrà concordare con il venditore al momento dell'acquisto della "nuda" proprietà, l'obbligo da parte sua di comunicare le eventuali intenzioni di cedere l'usufrutto o di locazione e la conseguente possibilità di esercitare un diritto di prelazione.
E' prassi sostituire, per tale motivo, il diritto in commento con quello di abitazione che, a differenza del diritto di usufrutto, consente soltanto al beneficiario di tale diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia (art. 1022 Cod. Civ.). Tale diritto e preferito dall'acquirente in quanto, diversamente dal l'usufrutto, il diritto di abitazione non può essere ceduto, ne l'immobile concesso in locazione a terzi. Le disposizioni relative all'usufrutto si applicano, in quanto compatibili, anche al diritto di abitazione.

 

[adimecasa]

L'usufruttuario a tutti i diritti sull'usufrutto fin che è in vita, di farne ciò che vuole, alla dipartita cessa qualunque diritto e tutto passa immediatamente al nudo proprietario, alla semplice richiesta a chi detiene il possesso anche se oneroso ciao

 

[essezeta67]

Jerry48 hai trascritto un poema!!!! (molto utile comunque). Saluti.

 

[JERRY48]