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OresteGR

Membro Junior
Proprietario Casa
Buonasera,

Sto per acquistare un nuovo immobile e poco prima dell'atto notarile chiederò all'amministratore il documento nel quale vengono riportate eventuali insolvenze del precedente proprietario, ho saputo che il precedente proprietario dovrebbe pagare tutte le spese deliberate prima dell'atto, è vero?

esempio:
se è stato deliberato di rifare il portone ma il lavoro non ne è stato eseguito, quella spesa è a mio carico o del vecchio proprietario?

Grazie
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
poco prima dell'atto notarile chiederò all'amministratore il documento nel quale vengono riportate eventuali insolvenze del precedente proprietario
Premesso che non hai titolo per avere direttamente tu tale documento dall'amministratore, il venditore dovrà presentarsi al rogito con una dichiarazione dello stesso in cui si dice che:
1) le spese ordinarie, calcolate fino alla data precisa del rogito sono state pagate, salvo conguagli dopo l'approvazione del consuntivo
2) tutto le spese straordinarie deliberate prima del rogito sono state
pagate ( indipendentemente dal fatto che i lavori siano già stati eseguiti meno).

Naturalmente potete anche accordarvi che ti accollerai tu alcune spese straordinarie non ancora eseguite, ma senza accordo restano tutte a carico del venditore, che le deve saldare prima del rogito.
 

chiacchia

Membro Senior
Proprietario Casa
Franci quello che dici è giusto e metto zizzania proprio per rendere più chiara o complicare la situazione che il postate a posto.
Ammettiamo che si delibera di fare dei lavori importanti anche come somma e considerando che non si possono eseguire se non c'è un fondo cassa adeguato a tale scopo si fanno delle quote straordinarie per accantonale una certa somma, in quel caso come si procede? chi vende deve prima saldare i futuri lavori? o paga le quote maturate e le altre le paga il nuovo proprietario? considera che i lavori sono stati deliberati ma rimandati per fare il fondo cassa.
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
chi vende deve prima saldare i futuri lavori?
Si, a meno di accordi diversi.

Io ho preso accordi diversi, ad esempio.
Ho venduto recentemente un box, per il quale avrei dovuto pagare 800 euro di spese straordinarie deliberate ma non ancora eseguite; per mia esplicita richiesta, tali spese sono rimaste a carico dell'acquirente, al quale ho scalato la cifra corrispondente dal prezzo di vendita.
 

chiacchia

Membro Senior
Proprietario Casa
OK tu hai venduto un box, ma nel caso che i lavori deliberati e sospesi fossero stati di € 20.000,oo come tua quota e l'immobile che vedi ha un valore di € 120.000,oo significherebbe ricavare € 20.000,oo in meno dalla vendita, il ricavato non ti permetterebbe di raggiungere il tuo obbiettivo e poi i soldi che pagheresti per i lavori futuri il risultato lo godrebbe chi acquista pertanto acquista a meno del valore e poi lui gode? non discuto se tu hai ragione ma la legge dice perfettamente cosi? o c'è qualche variante non considerata?
 

OresteGR

Membro Junior
Proprietario Casa
@chiacchia
ovviamente il tuo è un caso limite, comunque se la parte di un proprietario è 20000€ in un condominio di 10 persone che per semplificare hanno gli stessi millesimi vuol dire che verranno fatti lavori per 200000€
Con quel prezzo verrà rifatta la facciata, gli interni e istallato l'ascensore ecc
quindi la casa che prima valeva 120000 si sta rivalutando quindi la dovresti vendere ad un prezzo maggiore tipo 140000€

Se invece come capito molto spesso i lavori sono piccoli, non incide molto sul prezzo della casa ma è facoltà del venditore chiedere qualcosa in piu o mettersi d'accordo per far pagare quella cifra al compratore
 

chiacchia

Membro Senior
Proprietario Casa
Oreste se tu vedi una casa che ha un palazzo bello ecc. poi entri un casa e trovi una casa vissuta da almeno 20 ANNI pertanto è da ristrutturare la pagheresti in più perché il palazzo è bello? se invece i 20.000 € li spedi in casa tua e la presenti in un modo migliore la pagheresti in più anche se il palazzo non si presenta raggiante? io opterei per la seconda ipotesi, purtroppo i lavori sono 350.000,oo €uro in questi tempi si parte con lavori a gratis del 110% poi si rendono conto che non è cosi e pertanto si scende alle solo facciate e ma poi ci troviamo facciamo il tetto e i balconi? e ma sono privati o condominiali, il frontalino SI, il cielino NO, si ma ci sono i fregi pertanto sono condominiali Hops sto uscendo fuori tema.
OK scendiamo con i piedi per terra, pertanto non ti conviene vendere più se devi fare il palazzo bello a quello che entra che se lo godrà per anni e tu vai a ramengo.
UFFAAAAAAA.
 

OresteGR

Membro Junior
Proprietario Casa
Oreste se tu vedi una casa che ha un palazzo bello ecc. poi entri un casa e trovi una casa vissuta da almeno 20 ANNI pertanto è da ristrutturare la pagheresti in più perché il palazzo è bello? se invece i 20.000 € li spedi in casa tua e la presenti in un modo migliore la pagheresti in più anche se il palazzo non si presenta raggiante? io opterei per la seconda ipotesi, purtroppo i lavori sono 350.000,oo €uro in questi tempi si parte con lavori a gratis del 110% poi si rendono conto che non è cosi e pertanto si scende alle solo facciate e ma poi ci troviamo facciamo il tetto e i balconi? e ma sono privati o condominiali, il frontalino SI, il cielino NO, si ma ci sono i fregi pertanto sono condominiali Hops sto uscendo fuori tema.
OK scendiamo con i piedi per terra, pertanto non ti conviene vendere più se devi fare il palazzo bello a quello che entra che se lo godrà per anni e tu vai a ramengo.
UFFAAAAAAA.

Non ti sto dicendo che tu devi pagarla di piu, ho detto che se uno è disposto a darti 120k per una casa in cui la facciata è rovinata, portone vecchio, atrio con la vernice che cade a pezzi ecc sicuramente sarà disposto a pagare una cifra piu alta per un palazzo buono e se non è disposto il venditore cercherà un altra persona o decide di venderla a 100k.
come hai detto te ci sono bonus facciate 90% poi c'è il 110% e altri
Il tuo esempio di 20000 è semplicemente impossibile perchè vorrebbe dire che il condominio sta per fare lavori per 400000€+
Poi ogni persona può fare quello che vuole e chiedere il prezzo che desidera poi bisogna vedere se qualcuno è disposto a pagarlo

@Franci63 dice in italia la legge è quella
 

chiacchia

Membro Senior
Proprietario Casa
Ci sei andato vicino lavori per 350.000,oo €uro che poi come si sa escono gli extra, ecco perché si sta accantonando una cifra con rate straordinarie, pertanto nel caso che passa tempo e si arriva alla quota di 20.000,oo € in pratica si avrà una svalutazione e/o un mancato introito di pari somma e oggi come oggi già è difficile vendere sai come è.
Ma è giusto per parlarne se la legge è quella c'è poco da fare se non con un accordo.
 

OresteGR

Membro Junior
Proprietario Casa
dipende molto da dove hai la casa in moltissime zone si vende molto bene in questo periodo, anche i dati medi del 2020 non sono stati brutti c'è stato un calo solo del -7.7% delle compravendite e considera che per circa 3/4 mesi era tutto bloccato e i mutui hanno un tasso ridicolo.
 

chiacchia

Membro Senior
Proprietario Casa
Oresteeeeeeeeeeeeeeee ti ho trovato qualcosa che ti interessa ma se non la trovavo non volevo portarti fuori strada.
Le corrette regole del conguaglio delle spese condominiali fra venditore ed acquirente sono le seguenti: l'amministratore deve prendere in considerazione il preventivo della gestione annuale relativamente all'unità immobiliare compravenduta (secondo la sent. di Cassazione n. 4393/1997 le spese straordinarie per opere iniziate dopo la data della compravendita sono a carico dell'acquirente anche se deliberate in precedenza dall'assemblea); detrarre dalla quota l'importo di eventuali spese straordinarie già effettuate alla data in cui è avvenuta la compravendita; dividere l'importo per 365 (giorni dell'anno) e quindi moltiplicare il risultato per i rispettivi giorni dell'anno di proprietà del venditore e dell'acquirente, comunicando alle parti il conguaglio e precisando che esso è provvisorio e verrà precisato al momento dell'approvazione del rendiconto annuale finale; rifare gli stessi conteggi di cui alla lettera precedente considerando il consuntivo di cui al rendiconto annuale, comunicando alle parti il conguaglio definitivo.

Fonte: Acquisto di appartamento con conduttore moroso con le rate condominiali | propit.it - Forum per la Casa
 

OresteGR

Membro Junior
Proprietario Casa
Oresteeeeeeeeeeeeeeee ti ho trovato qualcosa che ti interessa ma se non la trovavo non volevo portarti fuori strada.
Le corrette regole del conguaglio delle spese condominiali fra venditore ed acquirente sono le seguenti: l'amministratore deve prendere in considerazione il preventivo della gestione annuale relativamente all'unità immobiliare compravenduta (secondo la sent. di Cassazione n. 4393/1997 le spese straordinarie per opere iniziate dopo la data della compravendita sono a carico dell'acquirente anche se deliberate in precedenza dall'assemblea); detrarre dalla quota l'importo di eventuali spese straordinarie già effettuate alla data in cui è avvenuta la compravendita; dividere l'importo per 365 (giorni dell'anno) e quindi moltiplicare il risultato per i rispettivi giorni dell'anno di proprietà del venditore e dell'acquirente, comunicando alle parti il conguaglio e precisando che esso è provvisorio e verrà precisato al momento dell'approvazione del rendiconto annuale finale; rifare gli stessi conteggi di cui alla lettera precedente considerando il consuntivo di cui al rendiconto annuale, comunicando alle parti il conguaglio definitivo.

Fonte: Acquisto di appartamento con conduttore moroso con le rate condominiali | propit.it - Forum per la Casa
@Franci63 che ne pensi ?
 

chiacchia

Membro Senior
Proprietario Casa
Si ma attenzione sbaglio o qui si dice che se ci sono delle spese straordinarie come nel caso mio che stiamo accantonando delle somme per poter fare i lavori in futuro, e si vende la proprietà, una volta fatto il rogito non è che io devo continuare a pagare le rate per fare i lavori che sono stati deliberati anni prima.
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
Si ma attenzione sbaglio o qui si dice che se ci sono delle spese straordinarie come nel caso mio che stiamo accantonando delle somme per poter fare i lavori in futuro, e si vende la proprietà, una volta fatto il rogito non è che io devo continuare a pagare le rate per fare i lavori che sono stati deliberati anni prima.
E' una sentenza vecchia; se vendi, devi pagare tutte le spese straordinarie già deliberate , a meno di accordi specifici diversi.
 

chiacchia

Membro Senior
Proprietario Casa
Franci non è che non mi fido di quello che dici ma in che modo è cambiato il modo di valutare situazioni simili per legge per accordi di mercato per altre sentenze?
 

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Buongiorno. Mio figlio è stato sfrattato. Il proprietario dice che non pagava da diversi mesi. Ma è stato dimostrato tramite bonifici davanti al giudice che non era vero! Lui per ripicca ci ha abbassato la potenza del contatore. È da tre mesi che mio figlio non paga più l'affitto. Purtroppo per mancanza di lavoro per la pandemia. La corrente mio figlio l'ha sempre pagata in nero. Ho bisogno di un consiglio!
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