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#1
Buongiorno

mi trovo attualmente all'estero ma vorrei rientrare presto in Italia e acquistare una casa.
Trovandomi all'estero non potrei seguire personalmente tutte le pratiche burocratiche
quindi dopo aver visitato l'appartamento, chiesto tutte le informazioni preliminari e
soprattutto aver verificato che la casa mi conviene, dovrei affidare a qualcuno lo
svolgimento di tutte le pratiche per l'acquisto della casa.
La mia domanda e' : esiste una figura professionale in grado di eseguire tutta la
procedura di acquisto (dal compromesso fino al rogito) oppure posso semplicemente
dare tutto in mano ad un notaio di mia fiducia?
Un'altra questione e' la seguente:
non potendo verificare personalmente tutti gli eventuali problemi legati alla pratica
(ipoteche, accatastamento, abitabilita', etc.etc.) cosa succede se qualcosa va storto e
la vendita della casa, per qualche motivo, deve essere annullata? Dovro' comunque
pagare il professionista o il notaio che ho incaricato per la pratica oppure questo onere
ricade sul venditore e/o agenzia immobiliare?

Vi ringrazio in anticipo del vostro aiuto

Luigi
 

Dimaraz

Membro Storico
#2
O hai una persona di tua assoluta fiducia (amico o parente disinteressato) cui conferire delega...oppure qualsiasi "professionista" tu trovi non puoi pensare di non doverlo compensare anche se l'affare non va a buon fine.
 
#3
La ringrazio per la risposta
lei quindi vuole dire che se, per esempio, affido tutta la pratica ad un notaio
e che questo ad un certo punto trova delle magagne che impediscono, malgrado
le mie buone intenzioni, la vendita dell'appartamento, io sarei comunque obbligato
a pagare la parcella del notaio?
E cosa succederebbe allora alla eventuale caparra?
Nel caso dell'impossibilita' da parte del proprietario di vendere la casa, non avrei
diritto secondo lei al recupero, oltre alla caparra, anche delle spese sostenute con il notaio?
 

Dimaraz

Membro Storico
#4
Alcune imprecisioni nella tua esposizione:
-devi distinguere quello è potrebbe essere il compenso per una prestazione di "mandato" (cura dei tuoi affari) da uelo che poi sarebbero le spese per un "rogito".

La "caparra" che tu versi in "garanzia" sul tuo acquisto ti deve essere restituita doppia se la compravendita non va a buon fine per "magagne occulte" in colpa alla parte venditrice.

Tutte le spese extra (in caso di mancato rogito) per colpa addebitabile al venditore restano contestabili...ma dovrai andare "a giudizio" per dimostrarle perchè dubito che il venditore accetterebbe di saldarle.
Tal cosa ti sarebbe di fatto preclusa se la "caparra" fosse precisata come "penitenziale" che norma in modo diverso da quella "confirmatoria".
 

moralista

Membro Senior
#5
Prima di versare una caparra sulla casa che ti piace, e non puoi seguire tutta la burocrazia, incarica un tecnico di fiducia, (a richiesta potrei inserire il nr. di WhatsApp, di un collega che opera su Roma) dove potrebbe seguire eventuali controlli abusi e vari pendenze, se esistenti
 

Franci63

Membro Assiduo
#6
Trovandomi all'estero non potrei seguire personalmente tutte le pratiche burocratiche
quindi dopo aver visitato l'appartamento, chiesto tutte le informazioni preliminari e
soprattutto aver verificato che la casa mi conviene, dovrei affidare a qualcuno lo
svolgimento di tutte le pratiche per l'acquisto della casa.
Quando compri un immobile non c'è nessuna pratica particolare da svolgere, visto che l'acquirente deve solo pagare quanto convenuto. Ci sono solo da fare dei controlli sulla regolarità urbanistica e catastale dell'immobile, ma anche se fossi in Italia li dovrebbe fare un tecnico, a tue spese.
Se ti affidi ad un agente immobiliare professionale saprà gestire la la compravendita nel migliore dei modi.
Eventualmente puoi fare una proposta condizionata sospensivamente alla regolarità urbanistica dell’immobile: in questo caso la somma destinata a caparra viene trattenuta dall’agente fino a controlli positivamente effettuati, e non va pagata la provvigione se saltano fuori impedimenti alla vendita.
In ogni caso dovrai venire in Italia per vedere immobili e per formulare una proposta
di acquisto.
Non vedo una grande differenza rispetto a comprare un immobile nel luogo di residenza.
lei quindi vuole dire che se, per esempio, affido tutta la pratica ad un notaio
e che questo ad un certo punto trova delle magagne che impediscono, malgrado
le mie buone intenzioni, la vendita dell'appartamento, io sarei comunque obbligato
a pagare la parcella del notaio?
E cosa succederebbe allora alla eventuale caparra?
Nel caso dell'impossibilita' da parte del proprietario di vendere la casa, non avrei
diritto secondo lei al recupero, oltre alla caparra, anche delle spese sostenute con il notaio?
Tutto quanto scrivi sarebbe analogo anche se tu acquistassi un immobile sullo stesso pianerottolo di casa tua.
 
#7
Ci sono solo da fare dei controlli sulla regolarità urbanistica e catastale dell'immobile, ma anche se fossi in Italia li dovrebbe fare un tecnico, a tue spese.
La ringrazio del suo intervento ma manca la riposta alla mia questione fondamentale:
Chi paga le spese del tecnico "se saltano fuori impedimenti alla vendita." ?
 
#8
Credo di aver trovato la risposta alla mia questione in questo sito:
|| Notaio.org - Portale Notarile | Contratto di compravendita -

Sul capitolo "Obblighi della parte venditrice" viene specificato che:

"La parte venditrice è tenuta a dare alla parte acquirente tutte le garanzie relative alla piena ed esclusiva proprietà dell’immobile e all’assenza di rischi e difetti; è tenuta inoltre a fornire durante l’istruttoria tutta la documentazione notarile esistente al notaio.
Ove non ne disponga, il reperimento di questa documentazione è un suo preciso dovere che nasce dalla firma del contratto preliminare.
Se la parte venditrice non collabora con il notaio, la stipula del contratto di compravendita diventa pressoché impossibile: in questo caso la parte venditrice risponde per inadempimento del preliminare e perde il doppio della caparra versata dalla parte acquirente, è tenuta a pagare le spese dell’istruttoria notarile non andata a buon fine ed è comunque tenuta al risarcimento degli ulteriori danni ove questi si verifichino. "

Quindi teoricamente, non ci sarebbe nemmno bisogno di controlli tecnici preliminari
dato che e' il venditore il responsabile in ultima instanza di tutte le eventuali
irregolarita' e verra' quindi penalizzato nella fase di conclusione del contratto se
quest'ultimo viene impossibilitato.

O no?
 

Dimaraz

Membro Storico
#9
Quindi teoricamente, non ci sarebbe nemmno bisogno di controlli tecnici preliminari
dato che e' il venditore il responsabile in ultima instanza di tutte le eventuali
irregolarita' e verra' quindi penalizzato nella fase di conclusione del contratto se
quest'ultimo viene impossibilitato.
Era già scritto nel post #4


La "caparra" che tu versi in "garanzia" sul tuo acquisto ti deve essere restituita doppia se la compravendita non va a buon fine per "magagne occulte" in colpa alla parte venditrice.
 
#10
Non è questione di responsabilità o meno, che sia responsabile il venditore di eventuali anomalie è scontato, il problema sarà individuarle tutte prima della stipula del rogito, dopo è tardi anche se non tutto e perso
 

Franci63

Membro Assiduo
#11
Chi paga le spese del tecnico "se saltano fuori impedimenti alla vendita." ?
Purtroppo le paga l'aspirante acquirente, a meno di patti diversi.
Solo in Emilia e poche altre zone i notai pretendono (secondo me giustamente) una relazione tecnica a carico del venditore che attesti la regolarità urbanistica e catastale.
Ma le agenzie immobiliari serie fanno comunque dei controlli prima di mettere in vendita l'immobile ( o almeno io facevo così, appoggiandomi, quando le mie competenze non erano sufficienti, a tecnici di fiducia).

Quindi teoricamente, non ci sarebbe nemmno bisogno di controlli tecnici preliminari
dato che e' il venditore il responsabile in ultima instanza di tutte le eventuali
irregolarita' e verra' quindi penalizzato nella fase di conclusione del contratto se
quest'ultimo viene impossibilitato.

O no?
Ni, poiché il notaio non fa verifiche tecnico-urbanistiche, se non esplicitamente incaricato (e sempre tramite un tecnico che collabora con il notaio).
E se il venditore è inadempiente , per riavere il doppio della caparra è facile che serva una causa ( se non eroga spontaneamente).
 
#13
Ni, poiché il notaio non fa verifiche tecnico-urbanistiche, se non esplicitamente incaricato (e sempre tramite un tecnico che collabora con il notaio).
E se il venditore è inadempiente , per riavere il doppio della caparra è facile che serva una causa ( se non eroga spontaneamente).
Quindi assumendo la presenza di un notaio di fiducia che si prenda l'onere di
eseguire, oltre a tutte le pratiche burocratiche, anche le verifiche
tecnico-urbanistiche tramite un tecnico, sarei tranquillo sul fatto che se per qualche
motivo la pratica si blocca, io sarei comunque coperto per tutte le spese sostenute,
quelle tecniche e quelle notarili, ovviamente facendo una dovuta causa al
proprietario?
 
#14
Era già scritto nel post #4
La "caparra" che tu versi in "garanzia" sul tuo acquisto ti deve essere restituita doppia se la compravendita non va a buon fine per "magagne occulte" in colpa alla parte venditrice.
Non sto parlando della restituzione della caparra, che e' cosa ben nota, ma di tutte le spese sostenute: le verifiche tecnico-urbanistiche e le spese notarili.
 
#15
Vi ringrazio molto del vostro intervento sulla mia question ma mi sembra che, come
spesso accade nei forum, non si siano focalizzate bene la due questioni principali

Riassumendo, mi pare quindi di aver capito che per quanto riguarda la mia prima
questione, ossia "Esiste una figura professionale che possa seguire interamente
tutta la pratica, sia quella fiscale sia quella tecnica-urbanistica" la risposta sia
affermativa. Un notaio di fiducia infatti potrebbe prendersi l'onere di incaricare i
vari tecnici per le verifiche e decidere quindi la fattibilita' della compravendita.

Per la seconda questione, ossia il risarcimento delle spese sostenute in caso di
problemi sopravvenuti alla vendita, mi pare che anche qui la risposta sia affermativa.
Infatti come gia' citato:

"per inadempimento del preliminare la parte acquirente, è tenuta a pagare le spese dell’istruttoria notarile non andata a buon fine ed è comunque tenuta al risarcimento degli ulteriori danni ove questi si verifichino. "

Dato che l'istruttoria notarile comprende tutte le spese, quindi anche le spese per
i controlli tecnici, sarei coperto per intero per quanto riguarda il risarcimento dei
danni.

Attendo vostre cordiali conferme su questi due punti.
Grazie
 

Dimaraz

Membro Storico
#16
Non sto parlando della restituzione della caparra, che e' cosa ben nota, ma di tutte le spese sostenute: le verifiche tecnico-urbanistiche e le spese notarili.
Suvvia...dovevo ripetere (ricopiare) tutto il post?

Tutte le spese extra (in caso di mancato rogito) per colpa addebitabile al venditore restano contestabili...ma dovrai andare "a giudizio" per dimostrarle perchè dubito che il venditore accetterebbe di saldarle.
A cui puoi aggiungere anche altri "danni eventualmente patiti".

Ma prima che ti "gasi" con il quasi-miraggio di rimborsi facili con una causa...informati sullo stato della "giustizia" italiana.

Ps.
E non dimenticare di comprendere gli effetti di una caparra penitenziale.
 

Franci63

Membro Assiduo
#17
ossia "Esiste una figura professionale che possa seguire interamente
tutta la pratica, sia quella fiscale sia quella tecnica-urbanistica" la risposta sia
affermativa. Un notaio di fiducia infatti potrebbe prendersi l'onere di incaricare i
vari tecnici per le verifiche e decidere quindi la fattibilita' della compravendita.
Corretto.
per inadempimento del preliminare la parte acquirente, è tenuta a pagare le spese dell’istruttoria notarile non andata a buon fine ed è comunque tenuta al risarcimento degli ulteriori danni ove questi si verifichino. "
La parte inadempiente è tenuta a risarcire i danni causati dal suo inadempimento.
Se la parte non inadempiente ha avuto danni e/o sostenuto spese documentabili, potrà chiederne (e ottenere) il risarcimento intentando una causa, dopo anni .

Spero di essere stata finalmente abbastanza chiara.
Ma se sei “fortunato” e trovi un’immobile in mano ad agenzia seria, spesso questi controlli sono già stati fatti, avendo l’agente (anche tramite tecnico) già verificato tutta la documentazione prima di mettere l’immobile sul mercato.
 
#18
Corretto.

La parte inadempiente è tenuta a risarcire i danni causati dal suo inadempimento.
Se la parte non inadempiente ha avuto danni e/o sostenuto spese documentabili, potrà chiederne (e ottenere) il risarcimento intentando una causa, dopo anni .

Spero di essere stata finalmente abbastanza chiara.
Ma se sei “fortunato” e trovi un’immobile in mano ad agenzia seria, spesso questi controlli sono già stati fatti, avendo l’agente (anche tramite tecnico) già verificato tutta la documentazione prima di mettere l’immobile sul mercato.
Chiarissima, grazie
 

Franci63

Membro Assiduo
#20
No,responsabile di ogni eventuale irregolarità che impedisce la vendita è sempre il venditore, a meno che l'agente conoscesse l'impedimento e non te ne avesse parlato (e per vincere una causa devi dimostrare che era informato, e ha scientemente taciuto).

L’agente ha l’obbligo di fornirti tutte le informazioni che conosce, ed è responsabile se le informazioni che ti da, asserendo di aver controllato personalmente , si rivelano errate. L'agente abilitato è anche obbligato ad avere una polizza assicurativa per responsabilità professionale.
Ma non ha l'obbligo di approfondire tematiche tecniche , quindi potrebbe risponderti che non sa nulla.

Ma un ottimo indizio di serietà dell'agenzia è che abbia tutti i documenti in mano da subito, e in ogni caso sei libero di fare tutte le domande e i sopralluoghi che vuoi, poi deciderai se quello ti hanno fornito è esaustivo, o è preferibile verificare .
Ovviamente dipende anche dal tipo di immobile: per un piccolo appartamento è più facile capire se la planimetria è conforme allo stato di fatto , e verificare i titoli edilizi.
Se parliamo di un casolare di grandi dimensioni è più complesso.
Ogni fattispecie impone valutazioni particolari.

Se farai una proposta condizionata alla verifica della regolarità urbanistica, la somma destinata a essere caparra viene tenuta dall'agente in deposito fino a controlli positivamente effettuati, altrimenti ti viene resa, e non dovrai pagare provvigioni se qualcosa non va.
In questo modo ti devi esporre solo per le spese del tecnico, e potresti incaricare il notaio subito dopo, quando hai superato il primo step.
Nel caso sorgano problemi, hai speso qualcosa per evitare grane poi, e se lo vorrai farai causa (buona fortuna), se pensi che per la cifra persa valga la pena .
 

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Salve,dal 20 settembre 2017 sono venuto ad abitare con una famiglia a cui ho prestato la mia opera di badante per un loro cugino gravemente ammalato, che è deceduto dopo un mese,la famiglia di sua spontanea volontà mi fece la proposta di rimanere a vivere con loro fin quando non avrei trovato un'altra lavoro ma non mi avrebbero pagato per dare una mano in casa,mi dovevo accontentare di vitto e alloggio
moralista ha scritto sul profilo di luciano155.
ma non c'è neanche il profilo di luciano155
tanti auguri a tutti buone feste e tante belle cose lella
anche x marinarita grazie della comprensione ...comunque c'e' legge nuova x tutelare proprietari case ….noi alla fine da 1 giugno 2013 a 7 luglio 2017 mai pagato affitto 4 anni piu' spese tribunale avvocati tasse ...ecc. se pagava onestamente l'affitto tutti i mesi non sarebbe in questa situazione le lasciano meta' stipendio….tanti anni ...non so se ne valeva la pena non pagare l'affitto ….giustizia e' fatta
x uva ---finalmente finita con sentenza tribunale milano dato che la nostra inquilina aveva fatto 2 finanziarie …???? il 29 novmbre tribunale milano ci ha messo primi creditori sul quinto dello stipendio ...tutto specificato debiti avvocato 4 anni affitto mai pagato ….la tipa si e' presentata urlando ...la giudice ci ha inserito primi creditori prenderemo tutto da subito con quinto dello stipendo .finita bene kiss
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