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  1. ivo66

    ivo66 Nuovo Iscritto

    Buongiorno a Tutti. Vorrei porre questo quesito che mi assilla da qualche giorno. Io ed il mio compagno, nel ricercare
    un immobile da acquistare e da adibire ad abitazione principale da cointestare,
    abbiamo contattato svariate Agenzie di mediazione per visionare gli immobili
    che, di volta in volta previsionati sui siti internet delle rispettive imprese
    di intermediazione immobiliare, ci interessavano. A tal fine abbiamo inviato
    richieste di visione circostanziate alle unità specifiche di nostro interesse.
    Tra le tante abbiamo contattato la Agenzia A per la visione di due
    appartamenti. Fissato l'appuntamento, scopriamo che l'Agente A ci propone due
    soluzioni differenti, senza far cenno a ciò che avevamo richiesto di vedere. Ci
    accompagna a visionare detti immobili, due appartamenti su due Comuni
    differenti ma offerti dalla medesima impresa costruttrice. Rientriamo in
    ufficio e ci consegna una copia delle planimetria, senza farci firmare ricevuta
    del materiale e senza farci firmare il foglio di visita. Uno dei due
    appartamenti, sebbene da noi non richiesti, alla vista comincia ad interessarci
    per spazi e posizione, sebbene ci siano almeno due motivi ostativi
    nell'iniziare l'eventuale trattativa con il costruttore tramite l'Agenzia A e
    glieli elenco: 1) prezzo molto alto, con spese di accatastamento e di
    allacciamento escluse, e a dire dell'Agente assolutamente non trattabile; 2)
    Non è possibile usufruire della detrazione del 36% dei costi sostenuti per
    l'acquisto/realizzo del box pertinenziale (art. 1, comma 1, della legge 27
    dicembre 1997, n. 449, e successive modificazioni - circ. Min. Finanze n.95/E
    del 12/05/2000 - Risoluzione Ag. Entrate del 05/06/2007 n. 127) perché, a detta
    dell'Agenzia A, "il costruttore non rilascia la dichiarazione relativa ai soli
    costi di costruzione del garage per motivi fiscali, perché teme l'intervento
    dell'Agenzia delle Entrate se vengono dichiarati correttamente tali costi, non
    lo fa per nessuno". Nel proseguire il nostro giro di valutazione generale sugli
    immobili di nostro interesse entriamo in contatto con l'Agenzia B, che si
    mostra decisamente molto professionale, proponendoci una iniziale illustrazione
    approfondita di tutti i costi da sostenere nell'acquisto di un immobile e
    proponendoci eventuale intermediazione finanziaria per l'accensione di un
    mutuo. Con questa visioniamo esattamente gli immobili da noi richiesti e visti
    antecedentemente sul sito internet, che però sul posto non ci convincono.
    Ritorniamo in agenzia per l'appuntamento con l'intermediario finanziario a loro
    collegato e ragioniamo sul nostro interessamento all'immobile visionato con
    l'Agenzia A che, seppur da noi non richiesto inizialmente, ci interessa
    veramente molto per la distribuzione degli spazi e la localizzazione ma che non
    abbiamo intenzione di contrattare alle condizioni esposte dall'Agenzia A,
    soprattutto per l'impossibilità di recuperare in dieci anni il 36% della spesa
    di costruzione del box pertinenziale. Esponiamo quindi molto chiaramente il
    fatto di aver visionato, seppur senza firmare la presa visione, l'immobile una
    prima volta con l'Agente A e chiediamo se questo possa essere un problema per
    la distribuzione della provvigione nel caso di "affare" concluso con l'Agente
    B. Veniamo rassicurati dall'Agente B che nulla può essere richiesto
    dall'Agente A in quanto non è ancora in essere la trattiva intermediaria, non
    funge ancora da tramite con la parte venditrice, non si manifesta ancora la
    causalità dello stesso per la conclusione dell'affare, tanto più non è
    dimostrabile alcun suo intervento al riguardo non avendo noi firmato alcunché.
    In cuor mio, e lo manifesto all'Agente B, dubito pure che non vi sia un
    rapporto di collaborazione tra l'Agente A e l'impresa costruttrice, visto e
    considerato che i due immobili dallo stesso fattici visionare e da noi non
    richiesti sono costruiti dalla medesima impresa, e esprimo che questo andrebbe
    a inficiare lo status di mediatore normato dall'art. 1754 del codice civile al
    quale conseguerebbe una eventuale legittima pretesa di provvigione. Decidiamo
    quindi di affidare all'Agente B la trattativa, considerata la notevole
    competenza professionale sino a quel punto manifestata. Preciso, inoltre, che
    mentre l'Agente A conserva i riferimenti personali (nome, cognome e numero
    telefonico, nient'altro) solamente del mio compagno in quanto da questi presi
    gli accordi per gli appuntamenti in Agenzia, sarò invece io a firmare la
    proposta di acquisto con l'Agente B, in quanto la mia coparte acquirente
    assente qualche giorno per motivi di lavoro. L'Agente B entra subito in
    contatto con l'impresa costruttrice e ci fa avanzare una proposta di acquisto,
    ad un prezzo decisamente vantaggioso e di gran lunga inferiore a quello
    stabilito dall'Agente A. Tale proposta non viene accettata dall'impresa, ma
    viene fatta una controproposta di importo più elevato ma comunque per noi
    vantaggiosa, ovviamente a dire dell'Agente B che ci illustra dettagliatamente
    il costo di acquisto commerciale fissato sulla base dell'intera superficie
    dell'immobile da planimetrie (già in suo possesso peraltro, senza utilizzare
    quelle rilasciateci dall'Agente A...). Decidiamo, dopo una paio di giorni di
    ragionamenti tra me e la coparte acquirente, di procedere con l'accettazione
    dell'accordo, proponendo una nuova proposta di acquisto, alle condizioni
    illustrateci dall'Agente B, prontamente controfirmata dalla parte venditrice, a
    condizioni finali sempre più vantaggiose economicamente rispetto a quelle
    verbalmente (e mai formalizzate) proposte dall'Agente A: soprattuto, è chiara
    l'ammissibilità a detrazione del box pertinenziale e ci impegniamo a liquidare
    separatamente in fase di rogito il box senza ricorrere per lo stesso al mutuo.
    Tale condizione, per noi davvero sostanziale, è ovviamente accettata dalla
    parte venditrice. A questo punto, nel fissare l'appuntamento finale, a proposta
    firmata da entrambe le parti per la consegna materiale della caparra
    confirmatoria, assistiamo ad una telefonata all'Agente B da parte del
    costruttore venditore che avanza "l'ostacolo Agente A" il quale, venuto a
    conoscenza della trattativa in corso, sembra avanzare la pretesa di una
    provvigione. Ora, a proposta firmata da entrambe le parti ma non ancora
    liquidata nemmeno per la parte della caparra, cosa mi consigliate di fare?
    Sospendo il pagamento della provvigione a B e "rischio" l'eventuale gudizio con
    riparto delle quote provvigionali tra più mediatori ai sensi art. 1758 c.c.? Ma
    l'Agente A ha fatto davvero il suo mestiere di mediatore? L'Agente A con noi
    non ha ancora sostenuto alcuna pretesa, a dire il vero il costruttore si è
    lamentato di "gioco sporco" con l'Agente B, secondo Voi abbiamo qualche obbligo
    nei confronti dell'Agente A? Grazie infinite per la Vostra preziosa
    collaborazione. Cordiali saluti.
     
  2. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Vedrai che putiferio di post susciterà questa tua richiesta di chiarimenti.
    Ti dico la mia. A mio parere l'agenzia A, seppur avrebbe potuto lavorare ed informarsi meglio sulle condizioni di vendita, a pieno diritto alla mediazione. Daltronde tu sei venuto a conoscenza (e visionato) quell'immobile grazie ad A. Il fatto poi che non ti abbia fatto firmare il foglio visita (si è fidato di te) lo mette in condizione di dimostrare con più difficoltà ciò che lui ha fatto.
    L'agenzia B, da esperto e furbacchione ha colto la palla al balzo.
     
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  3. ivo66

    ivo66 Nuovo Iscritto

    Grazie, infatti riconosco la "furberia" solo ora dell'Agente B...Ma non so che fare per meglio tutelarmi...Grazie ancora, comunque...
     
  4. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Prova a fare la proposta che tu paghi l'agenzia A ed il costruttore l'agenzia B.
    Potrebbe essere un compromesso che accontenta un po' tutti.
     
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  5. ivo66

    ivo66 Nuovo Iscritto

    Gentilissimo! Intanto ne faccio tesoro, confido in qualche altro consiglio...
     
  6. Paolo Mazzi

    Paolo Mazzi Membro Ordinario

    Professionista
    Concordo pienamente con quanto detto e consigliato da jrogin
     
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