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chiara78_

Membro Attivo
Proprietario Casa
Come posso vincolare la mia caparra alla verifica dell'esistenza di alcuni requisiti imprescindibili che ,se presenti,mi convicono di stipulare un compromesso?Ad esempio se verso 2 mila euro di caparra posso pretendere che mi vengano esibiti documenti afferenti la proprieta'immobiliare(documenti catastali,spese condominiali,etc.etc)?
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Come posso vincolare la mia caparra alla verifica dell'esistenza di alcuni requisiti imprescindibili che ,se presenti,mi convicono di stipulare un compromesso?Ad esempio se verso 2 mila euro di caparra posso pretendere che mi vengano esibiti documenti afferenti la proprieta'immobiliare(documenti catastali,spese condominiali,etc.etc)?
Una "caparra" non è elemento imprescindibile di un "compromesso" perchè ci si può benissimo vincolare senza anticipare somme a garanzia.

Se il venditore è una persona seria ed interessata a concludere l'affare non deve avere difficoltà a soddisfare la tua richiesta di documenti anche in anticipo.
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Quando avrai ottenuto quello che pretendi, verserai.
E aggiungo per essere ancora più chiaro: non versare neanche un centesimo fintantoché le tue curiosità relative a visure ipotecarie, visure catastali, stato dei pagamenti verso l'Amministrazione Condominiale, regolamento di condominio, non saranno state pienamente e gratuitamente soddisfatte.
C'è gente che vende perché non paga il condominio da cinque anni. E non aggiungo altro.
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Come posso vincolare la mia caparra alla verifica dell'esistenza di alcuni requisiti imprescindibili che ,se presenti,mi convicono di stipulare un compromesso?
Non ho capito se stai comprando con agenzia, o privatamente.
Nel primo caso, un buon agente dovrebbe avere tutti i documenti a disposizione, e mostrarteli perché tu possa fare una proposta in tranquillità: atto di provenienza, planimetria catastale, entità spese condominiali e ultimo consuntivo e preventivo approvati, licenza edilizia, sanatorie etc.
Se non li ha , o aspetti che li abbia, oppure puoi formulare una proposta con condizione sospensiva della regolarità urbanistica ( che è l’aspetto più difficile da controllare in anticipo, perché certi venditori non sono informati nemmeno su casa loro), o per l’assenza di ipoteche più gravose del prezzo.
Se compri da privato, meglio verificare tutto con l’aiuto di un tecnico, o inserire comunque condizione sospensiva, in presenza di situazioni non ancora chiarite.
Ma il fai da te non è consigliabile, se non sei pratica.
 

Rompiballe

Membro Junior
Professionista
E aggiungo per essere ancora più chiaro: non versare neanche un centesimo fintantoché le tue curiosità relative a visure ipotecarie, visure catastali, stato dei pagamenti verso l'Amministrazione Condominiale, regolamento di condominio, non saranno state pienamente e gratuitamente soddisfatte.
C'è gente che vende perché non paga il condominio da cinque anni. E non aggiungo altro.
Anche se fossero 10 anni che non paga le spese condominiali, non vi è problema per Chiara 78, salvo l'ultimo consuntivo e di quello in corso, il problema sarà dell'amministratore, per gli arretrati.
 

chiara78_

Membro Attivo
Proprietario Casa
Nel caso di acquisto di un box e'preferibile fare un preliminare o procedere direttamente all'acquisto?
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Se non temi che venga venduto ad altri, e potete rogitare velocemente , puoi andare direttamente a rogito.
I documenti necessari sono molto meno che per un’abitazione, quindi se il venditore ha già tutto non ci sono problemi.
Io ho appena venduto un mio box .
Cartello, qualche giorno di appuntamenti e ho trovato l’acquirente al prezzo che chiedevo: è venuto a casa mia, gli ho consegnato le copie di tutti i documenti necessari, ci siamo stretti la mano e appena il suo notaio ha avuto un posto libero, abbiamo rogitato.
Naturalmente non ho chiesto caparra, ci siamo fidati reciprocamente e abbiamo fatto benissimo.
Quindi dipende dalle necessità, e dalle persone che saranno la tua controparte.
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Anche se fossero 10 anni che non paga le spese condominiali, non vi è problema per Chiara 78, salvo l'ultimo consuntivo e di quello in corso, il problema sarà dell'amministratore, per gli arretrati.
Attenzione, "i debiti seguono l'immobile". Chiara78 quando si ritrova proprietaria, verrà stalkerata dall'amministratore finché non paga tutto il pregresso. L'unico diritto che avrà Chiara78 sarà quello di... pagare, e di RIVALERSI sul venditore, che in atto avrà SENZ'ALTRO dichiarato che non esistono conti in sospeso con l'Amministrazione Condominiale, e magari anche che non ci sono contenziosi in essere con terzi e/o confinanti. Pur di vendere, dichiarerebbero anche che la loro mamma ha tre gambe.

decreto ingiuntivo contro condomino

copio e incollo:
"
Ciò significa che i debiti relativi all’immobile si trasferiscono in capo al titolare del diritto reale sul bene de quo. In poche parole, chi acquista compra anche i debiti. Questo principio, oramai consolidato nella giurisprudenza della Cassazione, è stato recentemente ribadito dagli stessi Giudici di legittimità, secondo i quali "lo status di condomino spetta all’acquirente e […]consegue che se il condomino alienante non è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnare le delibere condominiali, nei suoi confronti non può essere chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi, atteso che soltanto nei confronti di colui che rivesta la qualità di condomino può trovare applicazione l'art. 63 comma 1" (così Cass. n. 23345 del 2008).
Ricapitolando è possibile affermare quanto segue: ogni amministratore di condominio - dopo aver messo in mora il condominio con raccomandata a.r. (come detto sopra questa fase non è obbligatoria) – potrà, sulla base dell’ultimo piano di riparto approvato, ottenere un decreto ingiuntivo di pagamento (immediatamente esecutivo) contro il condomino (cioè il proprietario dell’appartamento)."
 
Ultima modifica:

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Ad ulteriore conferma, ecco cosa mi rispose 10 anni fa l'amministratrice quando mi lamentai che il precedente proprietario del mio box aveva lasciato 100 e passa euro di debiti verso il condominio:

"se ci sono degli insoluti, al di là di ciò che è previsto nel
suo rogito, nei rapporti con il condominio, essi si trasferiscono

automaticamente al nuovo proprietario perchè seguono l'immobile, così
come eventuali rendite o benefici pregressi di cui il precedente

proprietario non ha beneficiato.
La clausola che di solito è contenuta nel rogito "il compratore è
esente da oneri o obblighi di qualsiasi genere eventualmente gravanti
sull'immobile" le servirà per la rivalsa nei confronti del venditore. "
 
Ultima modifica:

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Nel caso di acquisto di un box e'preferibile fare un preliminare o procedere direttamente all'acquisto?
Intanto fatti da sola una visura ipotecaria e catastale, ed esigi PRIMA DEL ROGITO, dal promissario venditore, una LIBERATORIA da parte dell'Amministratore del Condominio ove si trova il box, atta a dichiarare che non esistono conti in sospeso verso l'Amministrazione Condominiale, specificando fino a quale data risultano SALDATE le relative spese condominiali.
 

chiara78_

Membro Attivo
Proprietario Casa
Per quanto riguarda le utente a chi competono i costi di voltura e/o subentro ?
E'preferibile chiedere il subentro per non essere investiti di eventuali morosita'pregresse del proprietario?
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
A chi compra; ma se le utenze sono attive, fai tutto per telefono, di solito, e non spendi gran che.
Il ogni caso , è l'ultimo dei problemi; se non ti fidi, chiedi di vedere le ultime bollette, dove c'è scritto qualcosa della situazione pregressa, e il giorno del rogito segna i consumi da contatore insieme al venditore.
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Per quanto riguarda le utente a chi competono i costi di voltura e/o subentro ?
E'preferibile chiedere il subentro per non essere investiti di eventuali morosita'pregresse del proprietario?
La domanda ha una risposta scontata: sei tu che entri nell'appartamento, spetta a te sostenere le spese di voltura / subentro.

Con il subentro rischi di essere investita di eventuali morosità pregresse: come Ti è stato suggerito prima del mio intervento, il giorno del rogito segnate la lettura dei contatori e se volete contrattualizzate anche quello sul rogito notarile, per evitare discussioni del tipo "Hai scritto male", "Hai letto male", "Hai copiato male", "Hai cambiato un 8 in un 3", e così via.

L'unico modo per stare tranquilli è FAR CESSARE TUTTE LE UTENZE DALLA PARTE VENDITRICE, e poi RIATTIVARLE EX NOVO UNA VOLTA EFFETTUATO IL ROGITO.

Ma se hai fretta di entrare nell'appartamento, così facendo i tempi si dilatano molto.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
L'unico modo per stare tranquilli è FAR CESSARE TUTTE LE UTENZE DALLA PARTE VENDITRICE, e poi RIATTIVARLE EX NOVO UNA VOLTA EFFETTUATO IL ROGITO.
Concordo, e aggiungo che è una tranquillità anche per il venditore.
Perché se l'acquirente tarda a fare la voltura del contratto di un'utenza ancora attiva e intanto consuma energia elettrica e gas, poi può essere difficile per il venditore farsi rimborsare. Anche se le parti hanno rilevato di comune accordo le letture dei contatori.
Non dico che questo sia il caso di @chiara78_ , ma a mio parere è meglio chiudere i contratti di fornitura prima del rogito e stipularne di nuovi subito dopo.
I tempi non sono molto lunghi, almeno secondo la mia esperienza: circa tre giorni per l'energia elettrica e qualcuno in più per il gas.
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Capisco la sfiducia, ma la mia esperienza è diversa; in 15 anni da agente immobiliare , non mi è mai capitato che ci fossero problemi per le utenze, basta controllare prima, e fare subito le volture ( di solito me ne occupavo io, servizio finale).
Poi ci sono i casi in cui è meglio non fidarsi, situazioni critiche o debiti,e lo si capisce prima, ma di solito i problemi da cui guardarsi sono altri.
In ogni caso è meglio chiarire da subito anche questo aspetto; perché l'acquirente rischia di trovarsi senza corrente o gas, se il venditore chiude l'utenza senza averlo comunicato in precedenza.
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Poi ci sono i casi in cui è meglio non fidarsi, situazioni critiche o debiti,e lo si capisce prima, ma di solito i problemi da cui guardarsi sono altri.
Bisogna essere un po' psicologi, anche quando si vende. Se un acquirente ha chiesto e ottenuto un fortissimo sconto perché altrimenti è in difficoltà, meglio chiudere le utenze prima del rogito, onde evitare che ceda alla tentazione di consumare a nome altrui senza pagare il corrispettivo.

Poi, sono d'accordo, ben fa il venditore che mette per iscritto la sua intenzione di chiudere le utenze prima del rogito, e lo comunica alla parte promissaria acquirente, precisando che non sarà possibile fare la voltura prima della stipula del rogito notarile di compravendita (basta non fornire i codici punto di riconsegna, pod, etc. etc.).
 
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uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Bisogna essere un po' psicologi, anche quando si vende.
Concordo: è opportuno capire con chi si ha a che fare.

Io, per esempio, quando ho venduto la casa in montagna ad un tizio che non mi ispirava fiducia sebbene il prezzo pattuito fosse per me soddisfacente, non mi sono fidata.
Perché il rogito era al venerdì e lui con la sua famiglia sarebbero partiti il giorno stesso per "una vacanzina sugli sci". Era molto probabile che consumassero corrente (appartamento in condominio non metanizzato; quindi boiler elettrico per acqua calda, piastre elettriche in cucina, stufetta elettrica se il riscaldamento centralizzato non gli bastava, oltre all'illuminazione) a mie spese.

Naturalmente l'ho comunicato all'agente immobiliare (che mi ispirava ancora meno fiducia dell'acquirente...) che ha cercato di dissuadermi. Inutilmente.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
ceda alla tentazione di consumare a nome altrui senza pagare il corrispettivo.
La domanda mi sorge spontanea: se il nuovo proprietario non fa le volture, il venditore può cessare i contratti di fornitura di propria iniziativa?
Oppure disdettando le utenze incorre nel reato di "esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose", di cui si è parlato spesso in questo Forum con riferimento alle locazioni?
 

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