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  1. Sardus

    Sardus Nuovo Iscritto

    Qualche mese fa ho sottoscritto un preliminare di compravendita per l'acquisto di un terreno agricolo.
    Il venditore, da un atto di divisione notarile tra condividenti- redatto un mese prima del su citato accordo- risulta essere l'unico proprietario del bene in argomento. In precedenza, però, i comproprietari del terreno erano diversi. Tra questi risultava comproprietario anche un parente, relativamente ad una piccola quota, al quale era stato notificato, alcuni anni fa, un verbale di pignoramento dall'ufficiale giudiziario.
    Avendo io già corrisposto al venditore l'intera somma richiesta e volendo stipulare l'atto definitivo presso un notaio, gradirei ricevere utili informazioni sui seguenti quesiti: 1- Il pignoramento si limiterà alla sola precedente quota del debitore, oppure potrà estendersi all'intero bene? 2- A titolo cautelativo, sarà tecnicamente possibile inserire nell'atto notarile che- in caso di vendita forzata della quota (o intera?) del bene pignorato- il venditore si farà carico della restituzione all'acquirente delle relative somme percepite, compresi tutti gli oneri sostenuti per il rogito? Vi ringrazio anticipatamente.
     
  2. AlbertoF

    AlbertoF Ospite

    Per prima cosa sarebbe da fare subito una visura ipo-catastale alla conservatoria dei registri immobiliari e da questa ,che in sostanza è una radiografia del bene, vedere cosa insiste sul bene oggetto della compravendita. Ed a ritroso inoltre consultare anche l'atto di divisione per rintracciare che fine ha fatto il pignoramento in fase di divisione ed accertare se risulta ancora in essere ed in che misura ed a carico di chi.
    In secondo luogo resta da fare solo alcune considerazioni in merito :
    se il pignoramento è stato fatto quando il bene era indiviso ha colpito l'intero bene per la quota di proprietà del "parente" che però a quel momento non era ancora individuata perchè il bene era indiviso.
    Ma peggio ancora sarebbe,se su detta proprietà esistesse ancora il pignoramento, contestabile il comportamento tenuto dallo attuale venditore il quale venderebbe un bene invendibile perchè il pignoramento espropria la proprietà. (in sostanza il venditore non può vendere niente)
    Avresti già dovuto consultare un notaio,quello designato alla stipula dell'atto, e indirizzare a lui le domande avanzate.
    Inoltre mi meraviglia che con questi presupposti tu abbia già pagato tutto il valore del bene.
    Mettiti subito in contatto con un notaio e fatti seguire e consigliare su come procedere in una tale situazione.
    Ciao
     
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  3. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    ma la radiografia del bene in vendita, non doveva farla anche il notaio prima dell'atto di divisione appunto notarile tra condividendi? è un'adempienza da parte del notaio che ha messo in difficoltà sardus.
     
  4. AlbertoF

    AlbertoF Ospite

    Caro Carloalberto,anche io sarei curioso di sapere cosa e come ha fatto il notaio in sede di divisione del bene. Infatti non poteva neppure procedere alla divisione, proprio in considerazione della esistenza di un pignoramento in corso.
    Ciao
     
  5. Sardus

    Sardus Nuovo Iscritto

    Nell'atto notarile tra condividenti (redatto un mese prima che io e l'unico venditore sottoscrivessimo il preliminare di compravendita) risulta che il notaio ha informato i medesimi sui pignoramenti in corso a carico di un parente, che in precedenza figurava anche comproprietario del terreno agricolo in argomento, per la quota di 1/81 . In particolare, il notaio precisava - al momento della sottoscrizione- che l' atto di disposizione , con riferimento alla quota pignorata, seppur perfettamente valido, sarà tuttavia caratterizzato da inefficacia relativa, a norma dell'art. 2913 del codice civile; potrà infatti produrre i propri effetti tra le parti, ma sarà inefficace nei confronti dei suddetti creditori, che potranno proseguire l'espropriazione sulla quota dei beni pignorati, che potrà essere venduta forzatamente e divenire proprietà dell'aggiudicatario. I condividenti dichiaravano espressamente di ben conoscere la trascrizione pregiudizievole dei pignoramenti e gli effetti che la medesima produce in relazione all'atto di divisione dei beni, come tra loro concordato, ma di volere ugualmente addivenire alla stipula del medesimo. E così è avvenuto.
    Al momento della sottoscrizione del preliminare di vendita, io pensavo- alla luce dei dati in mio possesso- che i "creditori potranno proseguire l'espropriazione sulla quota dei beni pignorati" e che solo questa "potrà essere venduta forzatamente e divenire proprietà dell'aggiudicatario" (nel caso del terreno agricolo acquistato, il ricavato della vendita di 24 metri quadrati dello stesso). Sono, invece, venuto a sapere - in questi giorni-dallo stesso notaio dei condividenti suddetti che la vendita forzata può riguardare l'intero terreno e al creditore/i si verserà poi il ricavato, relativamente alla quota di proprietà del debitore. Per prevenire l'esecuzione immobiliare di vendita forzata dell'intero bene, sto pensando alla seguente ipotesi: colui che mi ha venduto il terreno, ricevendone già l'intero importo, potrebbe trattare con il creditore- che è un Ente pubblico- offrendosi di acquistare la quota del debitore. Pensate che la cosa sia fattibile?
     
  6. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    E' fattibile prima del titolo esecutivo da parte del giudice, il quale prima incarica (anche sotto giuramento) un tecnico per la perizia.
    Quindi bisogna considerare, che ci saranno maggiori spese sia per il tecnico che per gli interessi maturati dal titolo ingiuntivo.
     
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