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  1. barracuda

    barracuda Membro Junior

    Io ed un mio parente siamo in procinto di acquistare dallo stesso proprietario, due particelle adiacenti di terreno agricolo. La mia particella ha l'accesso alla strada pubblica mente per accedere alla particella del mio parente dovrà crearsi un diritto di passaggio sul mio terreno. Le domande che porgo ai gentili iscritti al forum sono queste:
    1) Sarà necessario provvedere ad effettuare due rogiti distinti o, considerato l'acquisto contestuale delle due distinte particelle, può essere emesso un unico atto nel quale si evincerà il trasferimento delle due distinte particelle ai due nuovi proprietari?
    2) Come gestire il diritto di passaggio che dovrò concedere al mio parente? Dovrà essere stilato un atto distinto o fatto riferimento sul rogito di acquisto?
    3) Come si quantifica la concessione del diritto di passaggio...che cifra sarà corretto pretendere?
    Grazie anticipatamente a tutti coloro che vorranno trasferirmi le loro esperenze e conoscenze sull'argomento.
     
  2. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    1) bisogna vedere come sarà la richiesta del notaio, è chiaro che con due atti guadagna di più, contatta diversi notai sia per il costo che per il problema evidenziato
    2) e 3) perchè non cedergli i 4 metri necessari per il passaggio di una macchina o camion? Non avrai spese per la manutenzione della stessa strada e avrai meno rogne.
    per il prezzo, logicamente la valutazione data al terreno che acquisterete.

    Questo il mio parere.
     
  3. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Rispondendo punto per punto:
    - gli atti dovranno essere due distinti;
    - l'accesso all'intera particella avviene dalla strada pubblica. Allo stesso modo tutte le porzioni, che dovessero essere derivate dalla stessa, devono accedere attraverso una servitù di passaggio, generalmente di almeno m 3, che il venditore deve garantire ad ogni acquirente. Egli non deve pagare nulla perché chi vende deve individuare la posizione e l'entità della servitù di passaggio. Essa potrebbe essere esclusiva ed allora la manutenzione sarà a carico del fondo dominante o condivisa con il fondo servente, il quale contribuirà ad essa;
    - per la servitù di passaggio istituita con il rogito nulla è dovuto. E' importante ricordare che la nuda proprietà resta del proprietario del lotto dal quale deriva. Egli potrà usufruire della volumetria edificabile e nel caso cessi di esistere la servitù perché i lotti vengono interessati da un piano urbanistico, la sua superficie sarà di pertinenza del proprietario.[DOUBLEPOST=1390209284,1390209036][/DOUBLEPOST]Dimenticavo: la servitù di passaggio può essere istituita con l'atto notarile e/o può essere introdotta sulla mappa catastale a cura del tecnico che redigerà il tipo di frazionamento nel quale la stessa sarà indicata con linea tratteggiata.
     
  4. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    perchè nella compravendita non fate che la particella asservita di passaggio sia a carico della stessa, acquistando una quota della tua particella non avrài l'obbligo delle spese di mantenimento
     
  5. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Ripeto dipende dal notaio. @Gianco è successo a me: prima due atti, poi ha "ceduto" per uno solo.
    Ecco perchè ci sono tanti litigi fra confinanti per queste "benedette servitù.
    E' più semplice acquistare il terreno senza servitù, si avranno meno spese per la manutenzione tra il dominante e servente. Cerchiamo di abolirle queste servitù!!!
     
  6. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Probabilmente il rogito può essere ancora unico ma viene pagato per due in quanto dovranno essere presentate due trascrizioni. Per quanto attiene la servitù, in certi casi come nel caso specifico non si può evitarla. Personalmente la servitù la unisco al lotto adiacente che sebbene sia ridotto di superficie può usufruirne come se fosse compresa nel suo lotto. Infine a titolo informativo, il valore del tratto di terreno soggetto a servitù di passaggio corrisponde al 50% del valore dell'area libera da servitù.
     
  7. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    1/2 quartucciu =
    1 quartucciu =
    2 quartucciusu =
    1 quartu =
    1/2 quarra =
    1 quarra =
    2 quarra e 1/2 =
    1 moi =
    2 moisi =
    2 moisi e 1/2 =

    Gianco, voglio vedere se ricordo bene queste misure agrarie?:)
     
  8. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Da una ricerca su Google:
    Unità di misura della provincia di Cagliari
    Da Wikipedia, l'enciclopedia libera.
    Vai a: navigazione, ricerca
    Nella provincia di Cagliari, l'unità locale di misura della superficie agraria è il Mouh (moggio) o starello, che equivaleva alla quantità, intesa come volume, di grano che si poteva seminare in quella superficie.
    In sardegna non esisteva la misura del peso ma solo la quantità come volume, quindi la quantità di merci che si poteva scambiare con i beni agrari, agro/alimentari era misurata in volume ma non in peso.
    Il valore del Mouh (moggio) è variabile da comune a comune; nel capoluogo corrisponde a 40 are, ossia a 4.000 m2
    Altre misure locali correlate:
    1 Mouh (moggio)= 2 Quarras - pronuncia "Charras" (quarre)
    1 Quarra= 2 Quaddus - (quarti)
    1 Quaddu (quarto)= 4 Humbudus - (imbuti)

    La tua curiosità ha risvegliato la mia. Sovente nel mio lavoro sento gli anziani, sempre più raramente, nominare si moi, sa quarra, s'imbudu, ma sinceramente se conoscevo l'entità del primo non rammentavo gli altri.
    Un'altra usanza che ho conosciuto è l'usa "de sa stiba", ovvero un'unità di misura soggettiva che si utilizzava per impiantare piantagioni in campagna, prevalentemente vigne. Consisteva in una canna che veniva tagliata ad una lunghezza definita ad occhio e veniva utilizzata come unità di misura in quel frangente.
    Mi piace ricordare un fatto che è successo a mio padre anch'egli geometra (n.9 della provincia di Cagliari). Era stato incaricato di ripristinare i confini catastali di un terreno. Alcuni giorni dopo aver fatto il lavoro era venuto il cliente a lamentarsi che la larghezza del terreno non corrispondeva con quella che avrebbe dovuto. Decisero di andare a verificare in loco. Rilevata la larghezza sulla mappa catastale risultava esattamente a quella che con gli strumenti topografici del tempo, tacheometro e stadia, era materializzata da due picchetti di ferro. Giunti sul posto mio padre chiese dove fosse la differenza e come avesse verificato la misura. Il cliente si avvicino ad una vigna adiacente, prese una canna di sostegno di un ceppo la osservò e ne tagliò un'estremità, affermando: "Poneusu chi custu siada unu metru", ovvero "consideriamo che questo sia un metro" e prese a misurare la distanza fra i due picchetti. Evidentemente, sebbene la situazione provocasse una solenne risata, fece imbestialire mio padre, che era ovviamente alterato dalla perdita di tempo e dalla stupidità del cliente.
     
  9. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    il dominante se non serve il passaggio potrebbe venderlo al servente con l'acquisto del terreno includendo anche quota della particella aderente
     
  10. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Dinastia di geometri, aggiornatevi con le misure agrarie. :risata:
    Imbudu come volume, non ricordo. Quarra lo stesso anche come volume - 2 quarrasa e mesu = 1 quintale.
    Ricordo nonno e babbo quando parlavano dei terreni. :birra: :birra: a sa saludi.
     
  11. barracuda

    barracuda Membro Junior

    Ho tralasciato di aggiungere che il futuro proprietario della particella per la quale si chiede la servitù di passaggio sulla particella confinante...può gia accedervi comodamente da una strada privata realizzata su terrenno confinante ad esso...spero di essere riuscito a spiegarmi!
     
  12. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Quella strada è di pertinenza del terreno del venditore? Perchè:
    Gli artt. 1051, 1052, 1053 , 1054 e 1055 cod.civ. regolano le modalità del "passaggio", determinano la misura dell'indennità dovuta e prevedono la cessazione della servitù. Va notato, in particolare, che chi abbia alienato un fondo che sia rimasto, a cagione della vendita, intercluso, è tenuto a concedere servitù sulla propria residua proprietà. La regola non rinviene tuttavia applicazione nei confronti degli aventi causa a titolo particolare dell'alienante (Cass. Civ., Sez. II, 21526/11).

    Si può chiedere una servitù di passaggio coattiva.
     
  13. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Per Adimecasa, l'area soggetta a servitù di passaggio, ritengo che sarebbe meglio includerla nel lotto, addossando al fondo dominante la sua manutenzione.
     
  14. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Gianco e perchè non faglielo pagare e ne farà quello che vuole se ad altri non serve questo passaggio
     
  15. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    La particella catastale destinata al transito, se dovesse cessare di esistere per una urbanizzazione che la renda inutile, sarebbe una striscia stretta e lunga inutilizzabile a tutti gli effetti. Sarebbe un'appendice che dovrebbe essere curata e recintata con dei costi assurdi. Ovvero dovrebbe essere abbandonata con disagio per i confinanti. Come servitù fa parte della particella dalla quale deriva con tutti i vantaggi: estensione totale, volume edificabile, distanze dai confini, maggior fronte strada, possibilità di realizzare altri accessi dalla stessa in considerazione di una utilizzazione differente del lotto. Nell'acquisto quell'area dovrebbe essere pagata al 50%.
     
    A JERRY48 piace questo elemento.
  16. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    @Gianco,
    scusa ma non si potrebbe accorpare alla particella acquistata?
    Anche nei miei precedenti post ho rimarcato e consigliato non una servitù con una striscia inutile del fondo attiguo, ma acquistare anche quella parte di terreno che dovrebbe servire per la servitù. Per esempio particella 212 di mq. 1.000 e particella 213 di mq. lo stesso 1.000; perchè l'acquirente non compra 8oo mq. e l'altro 1.200.

    Questo era il mio post. Poi ripensandoci: no ha ragione Gianco.
     
  17. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Il problema è forse più comprensibile, se la servitù di passaggio dovesse essere utilizzata da più proprietà a monte. E' evidente che non potrebbero intestarsi la proprietà in comune, perché poi dovrebbero avere sempre una comunione che cesserebbe con un ulteriore atto di vendita ad uno dei proprietari, che diverrebbe unico intestatario di una fascia inutile, quando la servitù dovesse cessare di esistere. Più logico è che il proprietario confinante la incorpori nel proprio lotto.
    Per rendere più comprensibile il problema vi propongo un'ipotesi: un lotto rettangolare da dividere in dieci comproprietari eredi con strada pubblica adiacente l'altezza. La soluzione più logica sarebbe quella di dividere il lotto in asse nel senso della lunghezza. A cavallo della dividente si individuerebbe la servitù di passaggio per accedere a tutti i lotti che sarebbero posti cinque per lato, contrapposti agli altri. In questo caso ciascuno lascerebbe la metà della strada (servitù) antistante per permettere l'accesso ed il transito agli altri. Se dovessero frazionare la fascia destinata a viabilità e se la cointestassero ne verrebbe fuori un casino e resterebbe una comproprietà che porterebbe tutti ad essere legati agli altri per la tassazione e non potrebbero utilizzare la superficie di loro spettanza per qualsiasi scopo, dall'edificabilità alle indennità.
     
  18. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    se la fascia di passaggio serve solo al confinante se la compra, frazionanto la particella
     
  19. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se un terreno agricolo si scopre intercluso, cioè senza accesso, perché non ha mai usufruito di un passaggio definito per poterci accedere e lavorarlo può rivolgersi all'autorità giudiziaria che provvederà ad individuare una fascia che sia breve e dia il minor danno possibile al lotto servente, imponendogli una servitù di passaggio a favore del fondo dominante. Non si parla mai di trasferimento della proprietà. Lo prevede la legge.
     
  20. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    ma dato che lo stanno comperando ora, perchè crearsi dei problemi dopo, fare le cose semplici no è, bisogna creare lavoro ai tecnici
     

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