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bellerofonte

Nuovo Iscritto
Impresa
Buon giorno,
Sono nuovo del forum ma avrei piacere di condividere con voi questa esperienza che sto vivendo ultimamente dopo che mi è stato proposto l'acquisto di un lotto di terreno ad uso industriale in un comune limitrofo a Roma
Da una persona novantenne titolare di un industria ormai dismessa, divisa in vari lotti vicini mi viene proposto di acquistare uno di questi lotti, l'unico in realtà che abbia una vera divisione dagli altri facente parte della stessa ex industria quindi questo completamente autonomo.
Lotto di circa 2000mq perfettamente recintato con muro di cinta di circa 4 metri cancello elettrico ecc.
Nella parte posteriore del terreno si erge un capannone industriale prefabbricato di circa 400mq dove il proprietario paga l'IMU al comune ma che non risulta al catasto.
Da visura all'agenzia delle entrate risulta che al suddetto capannone dopo ispezione aerofotografica è stata attribuita una rendita catastale ed è indicato come categoria D7 foglio, particella ecc e sotto riporta questa dicitura
Immobile 1: Annotazione:
di immobile: particella interessata da immobile urbano non ancora regolarizzato ai sensi del dl 78/2010 - al momento della presentazione
del tm dovra' assumere l'identificativo gia' utilizzato al ceu
La costruzione di questo capannone è del 1994 ed il proprietario dell'industria a commesso una grave leggerezza perchè quel terreno ha le potenzialità ed il diritto di acquisire il legittimo permesso di costruzione per uno stabile industriale prefabbricato di quelle dimensioni ma il progetto di fatto non è mai stato presentato agli organi competenti.
Il prefabbricato è datato ed andrebbe anche aggiornato, si potrebbe pensare di acquisire ugualmente il lotto ed in futuro abbattere il capannone esistente e rifarlo "moderno" presentando il progetto.
Il problema è stato posto da un notaio che ha obiettato il fatto che l'atto di vendita e di conseguenza l'acquisto vista l'annotazione sulla visura sarebbe NULLO.
Secondo la vostra esperienza come si potrebbe risolvere
Grazie a tutti
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Se il problema è quello di acquistare il lotto che ti interessa di mq 2000, il venditore dovrebbe presentare un tipo di frazionamento in catasto e dopo avere richiesto il relativo certificato di destinazione urbanistica, salvo che non sia richiesta la preventiva regolarizzazione del fabbricato esistente, sia urbanisticamente che catastalmente, potrete procedere alla stipula notarile.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista

bellerofonte

Nuovo Iscritto
Impresa
Costruire abusivamente quando si può ottenere presentando il progetto il permesso per la costruzione per me è una leggerezza...
Sono stato chiaro come sopra descritto nel lotto da 2000mq c'è il prefabbricato
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Il problema è stato posto da un notaio che ha obiettato il fatto che l'atto di vendita e di conseguenza l'acquisto vista l'annotazione sulla visura sarebbe NULLO.
Quindi o il proprietario mette in regola l'esistente, o lo demolisce.
Certo così il notaio ti ha già detto che non rogita.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Avevo capito che il proprietario di una vasta area aveva frazionato il terreno e su quello posteriore esisteva un fabbricato "fantasma" che, non essendo stato dichiarato in catasto dopo il regolare avvertimento e scaduti i termini, era stato inserito nei registri d'ufficio. Ovviamente la presenza di questo abuso non permette la compravendita dell'immobile se non dopo la sua regolarizzazione o con un accertamento di conformità, qualora il fabbricato potesse essere realizzato, ma lo è stato costruito in assenza di regolare concessione o dopo la sua regolare demolizione da comunicare anche al catasto.
 

griz

Membro Storico
Professionista
il fabbricato va regolarizzato altrimenti la proprietà non può essere venduta, se ti interessa potresti avere questa opzione, ovviamente dopo aver verificato la assoluta fattibilità: stipulate un compromesso nel quale si preveda che tu a tue spese adegui il fabbricato, in forza di questo puoi presentare le sanatorie necessarie e gli aggiornamenti catastali, quando tutto sarà a posto completerete la compravendita. Ovvio che il gioco deve valere la candela
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Prima di firmare una promessa di vendita verifica che sia regolarizzabile, altrimenti ....
 

bellerofonte

Nuovo Iscritto
Impresa
Buona sera, oggi come già era comunque preventivato un ufficio tecnico preposto a questa tipologia di operazioni è stato sul posto per periziare il tutto.
Il fabbricato può essere messo in regola, ci sarà da pagare una cifra non ancora quantificata che mi hanno lasciato presagire non sarà propriamente cosa da niente.
Una volta avuto conferma scritta che l'immobile presente può essere regolarizzato e venuto a conoscenza della cifra esatta che si deve sborsare per la sopra citata operazione di regolarizzazione penso che si andrà come suggerito dall'utente "griz" verso un compromesso.
Tutto dipende dalla cifra necessaria per mettere in regola, penso che valga lo stesso la pena ma di sicuro proverò ad ottenere uno sconto dall'attuale proprietario.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Una volta avuto conferma scritta che l'immobile presente può essere regolarizzato e venuto a conoscenza della cifra esatta che si deve sborsare per la sopra citata operazione di regolarizzazione penso che si andrà come suggerito dall'utente "griz" verso un compromesso.
La conferma scritta deve essere la risposta affermativa del comune alla presentazione della pratica edilizia. Non fidarti di altre dichiarazioni che potrebbero cambiare nel tempo.
 

griz

Membro Storico
Professionista
La conferma scritta deve essere la risposta affermativa del comune alla presentazione della pratica edilizia. Non fidarti di altre dichiarazioni che potrebbero cambiare nel tempo.
è vero ma non puoi pretendere che l'attuale proprietario presenti la pratica quando stai trattando un'operazione simile. Un consiglio che ti posso dare è di recarti tu col tuo tecnico che provvederà alla presentazione della pratica all'Ufficio Tecnico del comune e sentire cosa si dice sulla possibilità concreta ed eventuali problemi. Se pensi di fare un'operazione economicamente conveniente una piccola quota di rischio la devi considerare
 

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