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  1. casacongiardino

    casacongiardino Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    ciao a tutti,
    Sto finalmente per concludere l'acquisto di 2 unità immobiliari che formano una casa indipendente.
    Nell'immobile A ci abiterò io con moglie e figli, nel B mia suocera, che però attualmente vive in un appartamento di proprietà, che vorremmo vendere, ma non riuscendoci per ora.
    Gli immobili saranno poi da ristrutturare (mutuo acquisto + ristrutturazione) abbastanza pesantemente e gli incentivi sono fondamentali per la sostenibilità di tutta l'operazione, per cui vorrei sfruttare la capienza IRPEF mia (maggiore), di mia moglie e di mia suocera.
    Scervellandomi sono giunto alla conclusione che questo sia lo scenario migliore da un punto di vista fiscale.
    Voi che ne pensate? Vi sembra corretto? Avete in mente altre soluzioni buone?

    - il mutuo sarà cointestato tra me e mia moglie (in separazione dei beni)
    - io mi intesto l'immobile B (più piccolo), mentre mia moglie quello A (più grande)
    In questo modo dovremmo entrambi beneficiare delle agevolazioni prima casa per tassa di registro e per imposta sostitutiva sul mutuo.
    Se dopo il rogito io sottoscrivo un contratto registrato per dare in uso l'immobile B a me intestato a mia suocera e lei trasferisce la sua residenza nell'immobile entro 6 mesi dalla fine dei lavori (avendo io invece residenza col nucleo familiare nell'immobile A intestato a mia moglie), le detrazioni su ristruttturazione dovrebbero essere:
    - mia suocera sulle spese da lei sostenute su immobile B
    - mia moglie sulle spese da lei sostenute su immobile B
    - io sulle spese su immobile A e B (il tutto da organizzare bene con le fatture)
    Inoltre sullo stesso immobile B io posso avere detrazione degli interessi passivi del mutuo, se no sbaglio? Tale detrazione inizia già al rogito?
    Inoltre tale detrazione interessa gli interessi del mutuo per acquisto e ristrutturazione solo fino a 6 mesi dopo la fine dei lavori? Dopo tale data rimane solo la detrazione degli interessi sulla parte del mutuo finalizzata all'acquisto?

    Se mia suocera non riesce a vendere il suo appartamento in tempo, quando viene ad abitare nell'immobile B, lei pagherà IMU sul suo appartamento non abitato, mentre io pagherò comunque IMU su immobile B perchè la mia residenza sarà nell'immobile A.
    Quando però lei dovesse vendere il suo appartamento, potrei darle l'usufrutto dell'immobile B e non pagarci più nessuno IMU.

    E' tutto corretto?
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Senior

    Proprietario di Casa
    In primis ho qualche dubbio su un mutuo (unico) cointestato ma con acquisto diviso (come intestazione) di 2 unità diverse (seppur costituenti un unico immobile).

    In secondo ordine devi ben valutare la questione detrazioni+bonus... visto che parli di ristrutturazioni "pesanti" a sforare il "massimale" IRPEF perderesti soldi.

    Terzo, ma più importante, solo tua moglie potrebbe detrarre gli interessi passivi perché tu non avresti residenza sull'immobile di cui risulteresti proprietario.

    Da valutare una riunificazione in unico "civico catastale".
     
    Ultima modifica: 13 Novembre 2017
  3. Franci63

    Franci63 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Anche questo aspetto è discutibile: per "dare l'usufrutto" formalmente , è necessario un atto notarile di vendita o di donazione. Cioè costi e complicazioni.
    Al massimo puoi pensare ad un contratto di comodato, ma credo che dovrai ripensare meglio il tutto.
     
  4. casacongiardino

    casacongiardino Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Il mutuo cointestato con acquisto delle unità immobiliari separate è stato approvato da banca e notaio, quindi penso si possa fare.

    Per le detrazioni, siccome i lavori sono molti, voglio massimizzare le capienze IRPEF, da qui la volontà di inserire mia suocera tra gli aventi diritto.

    Per gli interessi passivi, ho trovato questo (mia suocera è affine di I grado):

    Requisiti della detrazione

    Ciò premesso, è bene fissare quali sono i tre requisiti fondamentali per accedere alla detrazione:

    • l’unità immobiliare che si costruisce deve essere quella nella quale il contribuente o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente (per “familiari” è da intendersi il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado);
    • l’immobile inoltre deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori di costruzione (tale obbligo non è previsto per il personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate ed alle Forze di polizia ad ordinamento militare, nonché a quello dipendente dalle Forze di polizia ad ordinamento civile);
    • il contratto di mutuo deve essere infine stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.
    Da <Mutuo e ristrutturazione: detrazioni cumulabili>

    Penso che nel lungo termine potrebbe convenire registrare il contratto per l'usufrutto piuttosto che pagare l'IMU.

    Qualcuno ha esperienza di casi simili?
     
  5. Franci63

    Franci63 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Non è una semplice registrazione, ci vuole una vendita o una donazione trascritte.
    Bisogna far due conti sui valori reali, confidando che l'esenzione IMU permanga in futuro.
     
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  6. casacongiardino

    casacongiardino Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    A me risulta che l'usufrutto sia una cosa ben regolamentata e non necessita nè di vendita nè di donazione, ma di un atto apposta in cui si concede l'usufrutto (per tot anni o a vita) mantenendo la nuda proprietà sull'immobile.
     
  7. Franci63

    Franci63 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Per trasferire un diritto ci vuole un contratto,che può essere una vendita,una donazione,una permuta ,oppure serve una sentenza.
    Perché questo contratto sia valido “ufficialmente” e non solo tra di voi serve un contratto trascritto ,quindi un atto pubblico o una scrittura privata autenticata da trascrivere.
    Quindi quantomeno spese per autenticazione firme, e imposte di trascrizione.
     
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