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  1. fabjjo

    fabjjo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti,


    Volevo chiedere il vostro supporto su un vecchio quesito e magari sapere se qualcuno ha lo stesso mio problema.


    Io abito a Roma in un appartamento dove ho la nuda proprietà quindi (seconda casa) e mia madre dopo la morte di mio padre ha il 100% di usufrutto.

    Lei è pensionata io sono precario e l’appartamento di circa 68mq nella zona Esquilino dopo una recente rivalutazione delle rendite catastali ci costa di IMU un sacco di soldi.
    Essendo mia madre usufruttuaria lo paga come seconda casa in quanto lei risiede in un paesino in Umbria ha 81anni. Le spese dell’IMU dobbiamo dividercele in quanto lei da sola non riesce ed io pure non ho stipendi stratosferici.
    Domanda,,, pensavamo di togliere l’usufrutto.
    Vorremmo evitare la donazione , in quanto ho un fratello e inoltre per un’eventuale futura vendita le banche non concedono i mutui sugli immobili che provengono da donazione.

    L’ultima opzione sarebbe comprare l’usufrutto,,a parte le spese notarili che potremmo affrontarle il problema sorge che io dovrei dare mia madre una somma calcolata in base ad un coefficiente stabilito (che varia con l’età dell’usufruttuario) e il valore di mercato dell’immobile.
    Ora 68mq zona Esquilino di Roma vi lascio immaginare…Parliamo di belle cifre che io non ho.

    Qualcuno sa consigliarmi qualcosa?
    L’ultima alternativa sarebbe vendere la casa per poi acquistarne un’altra intestata mio nome quindi come prima casa. Però volevo evitare quest’ultima opzione.


    Grazie come sempre per i vs preziosi consigli.

    Fabio
     
  2. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Operi in tasl senso: Rinunzia dell'usufrutto a suo favore da parte di sua madre.
    A tal riguardo: Cassazione 482/2013
    "La rinuncia all'usufrutto, quale negozio unilaterale meramente abdicativo, ha come causa la dismissione del diritto e, poiché il consolidamento con la nuda proprietà ne costituisce effetto ex lege, non può essere considerata come una donazione, né necessita della forma prescritta dall'art. 782 c.c."


    Ade invece, in passato. dispose diversamente (almeno quanto all'imponibilità fiscale dell'operazione):
    Risoluzione 25/E del 16 febbraio: l’atto di rinuncia a titolo gratuito del diritto di usufrutto in favore del nudo proprietario, configurerebbe donazione indiretta; stante la franchigia di 1.000.000,00 di Euro, per lei non vi sarebbe alcuna imposta; solo le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (168,00 + 168,00) ove lei provedesse a rendere l'immobile sua prima casa (cosa ovvia e quasi scontata anche ai fini Tasi/IMU)
    Quanto alla forma dell'atto: lei può ben procedere con una semplice scrittura privata senza necessità di ricorrere al notaio.
    Dovrà però vincere le resistente di molti soloni dimenti di quanto stabilito dall'art. 1350 cc
    "Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità:
    .... i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, il diritto del concedente e dell' enfiteuta...."
    Non intendesse "protestare", sarà sufficente una scrittura privata autenticata da notaio e con la stessa procedere a debita trascrizione immobiare.
    Fossi in lei, opterei per la 1° opzione.


    Cordilità
     
    A Gianco e alberto bianchi piace questo messaggio.
  3. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Abbiamo scritto su questo problema molte paginate su Propit...erano intervenuti @Jerry48, Arciera ed altri. Eravamo partiti dalla sentenza sopra riportata...trovandomi io nella identica situazione...con l'unica differenza che sono stato io come usufruttuario a consultare tre avvocati, quattro notai, il tribunale
    di Torino...l'anagrafe, Catasto...Conservatoria, ADE n.3 e infine un interpello alla sede regionale della stessa...Cosa chiedevo??? semplicemente l'autenticazione della
    scrittura privata come sopra indicata da Olli...I notai si sono rifiutati...proponendo solo o la pericolosa donazione o la cessione onerosa (circa 3.000 euro), gli avvocati
    spudoratamente proponevono il ricorso al giudice ( si capisce...no???) così gli altri,
    l'agenzia delle entrate n.3 poteva solo farmi registrare la dichiarazione (fra l'altro a pagamento) non garantendomi la successiva trascrizione...Il Catasto e la Conservatoria confermarono l'indispensabile atto pubblico...Sic!!! L'interpello alla direzione Regionale del Piemonte fu respinto ( per iscritto dopo soli otto giorni...
    che bravi...che solerzia...) ignorando completamente il riporto della sentenza...E' la solita porcheria...siamo retti da poteri che non mollano nulla quando si tratta di facilitare il cittadino...E si beano di uno strapotere che non ha eguali al mondo...E tutti si sono chiusi a riccio...
    E quì chiudo per non ricorrere alla stura delle parolacce che si affollano in un
    continuum senza speranze di sorta. Consiglio al Postante di consultare tutti i notai
    della zona...ammiccando di riportare al coraggioso che volesse aderire la massima pubblicità...in difetto un esposto al collegio notarile della zona minacciando un esposto al...Prefetto??? O a chi altro??? A margine: il comune di Bruino dove vive mia figlia come nuda proprietaria oltre a farmi pagare l'IMU come seconda casa al
    massimo previsto mi ha anche addebitato la TASI e chiedo a @Nemesis: lo poteva fare??? Grazie. Quiproquo.
    P.S. Prova a chiedere al collegio degli avvocati se sia possibile il ricorso al Patrocinio...???
     
    Ultima modifica: 25 Giugno 2015
  4. pippopeppe

    pippopeppe Membro Attivo

    Impresa
    più che soloni dimenti sono dementi.
    io però mi chiedo: considerata la presenza di un fratello quante probabilità ci sono che quest'ultimo non impugni l'atto, di qualunque natura esso sia, e chiedere l'annullamento per sottrazione di massa ereditaria?
     
  5. fabjjo

    fabjjo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Purtroppo i rapporti con mio fratello e moglie non sono ottimi..
    Grazie per le vostre risposte e suggerimenti. Vedo la cosa molto complicata.
    Aspettero' ancora un annetto circa e poi mi deciderò di vendere casa ed acquistarne un'altra. Sperando che nel frattempo cambi qualcosa.
    Fabio
     
  6. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Scusa, ma perché tua madre non prende la residenza a Roma? In questo modo pagherebbe l'IMU come seconda casa nel paesino umbro. Vi siete fatti due conti se la cosa convenga?
    Quanto al discorso della massa ereditaria, non credo che si applichi, in quanto, comunque, al termine dell'usufrutto questo si ricongiungerà con la nuda proprietà. Si tratterebbe solo di anticiparne gli effetti.
     
  7. fabjjo

    fabjjo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Spostare la residenza di mia madre ci ho pensato ma lei avrebbe altri problemi .
    Tovrm scusa spigami meglio che significa anticiparne gli effetti?
    Dimmi se ho capito bene:
    Ipotizziamo che mia madre facesse oggi una donazione della casa a me.
    Fra x anni mia madre non ci sarà più ed io volessi vendere la casa a quel punto non avrei problemi?Con la morte di mia madre si annullerebbe la donazione? In quanto io avrò la piena proprietà e sulla casa non graverà più la donazione?
    E' questo che intendi?
     
  8. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Intendo dire che seguendo il suggerimento di Ollj (rinuncia all'usufrutto - NO donazione), anticiperesti la ricongiunzione tra usufrutto e nuda proprietà, diventando tu pieno proprietario dell'appartamento.
     
  9. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    sicuri che l'altro fratello non ha il 50% di proprietà sullo stesso immobile?
     
  10. fabjjo

    fabjjo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ok,, ... ma dall'intervento di quiproquo potrebbero sorgere dei problemi.
    Cmq questi giorni andrò ad informarmi presso un avvocato.
     
  11. fabjjo

    fabjjo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    per Luigi Criscuolo,
    Da rogito e da ultima visura catastale io nuda proprietà per 1/1
    mia madre usufrutto per 1/1
     
  12. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Come già detto:
    La trascrizione é altro e nel suo caso nemmeno utile (salvo mamma e/o fratello non la vogliano gabbare).
    A lei basta applicare l'art.1350 Cc scrittura privata.
     
  13. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ma l'usufrutto non fa parte della massa ereditaria. Si estingue con la morte dell'usufruttuario e si confonde con la nuda proprietà, e quindi non può essere lasciato in eredità a nessuno.
     
  14. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    @quiproquo a che le serviva la trascrizione? Forse perché sua figlia intendeva vendere l'immobile..... Nel caso del postante, mancasse tal necessità, no problem.
     
  15. fabjjo

    fabjjo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    @Ollj,,
    Al momento io non ho nessuna necessità di vendere l'immobile vorrei solamente far diventare l'appartamento come prima casa e poter avere tutte le agevolazioni.
    Certo in futuro può succedere qualsiasi cosa e magari avere la necessità di vendere l'immobile. In quel caso cosa succede se non c'è la trascrizione?
     
  16. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    ????
    cosa riporta la Conservatoria dei Registri Imbiliari?
    Non avete fatto la successione alla morte di vostro padre e marito?
    Prima scrivi che è stato fatto un rogito per arrivare ad avere 1/1 di proprietà.
    Comunque a proposito di trascrizione leggete quà @quiproquo in primis.
    Ma a che serve il notaio?
     
  17. fabjjo

    fabjjo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    @Luigi Criscuolo
    20 anni fa circa mio padre acquistò a me questo appartamento( rogito di cui parlavo) e mise l'usufrutto per se e per mia madre. Dopo la morte di mio padre la quota di usufrutto di mio padre è passata a mia madre. Quindi io nudo proprietario e mia madre usufruttuaria. Mio fratello non c'entra nulla con questa casa.
     
  18. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    fabjjo forse si riferiva alla trascrizione dell'atto di rinunzia al diritto di usufrutto, che si vorrebbe fare.
    Il quale atto:
    - ex art. 1350, n. 5 (e non n. 2, come era stato indicato) c.c., deve essere fatto per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità (forma scritta ad substantiam);
    - ex art. 2643, n. 5 c.c., si deve rendere pubblico col mezzo della trascrizione.
    Ex art. 2657, comma 1 c.c., titolo per la trascrizione è anche una scrittura privata con sottoscrizione autenticata.
     
    A quiproquo piace questo elemento.
  19. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ciò in quanto nell'atto costitutivo del diritto di usufrutto era stata prevista la sostituzione di uno degli usufruttuari in caso di sua morte?
     
  20. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    adesso descrizione della situazione è più completa.
     

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