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  1. eclipsesnips

    eclipsesnips Nuovo Iscritto

    Salve, mi chiamo Nicolas, 25 anni e da qualche mese posso .
    Innanzitutto vorrei ringraziar il creatore di questo utilissimo blog (a portata d'uomo) ed ovviamente chi aiuta a renderlo vivo!
    Tornando a me, vi chiedo consulenza e ve ne ringrazio gia'ora qualora ottenessi delle risposte o anche solo di "tracce" da seguire.
    Ho acquistato un appartamento sito all’ultimo piano di uno stabile di piani 7, ora , accessibile solo ed esclusivamente dal terrazzo di mia proprieta’ tramite una porta (quindi non tramite accesso comune), vi e’un sottotetto (30 mq circa per un h sotto trave di sostegno di 4.50 mt) in comunione con tutti gli altri condomini.
    Dalle informazioni reperite on line mi sembra di aver capito che, qualora non assolva funzione di camera d’aria, il sottotetto risulterebbe di proprieta’comune e non piu’di proprieta’dell’alloggio sottostante.
    Vorrei capire e sapere se io abbia qualche possibilita’di usufruirne legalmente o poterlo acquistare ( in base a quali calcoli ? ) facendo leva sul fatto che lo stesso non ha un ingresso comune bensi privato, come gia’riportato, dal mio terrazzo.
    p.s. Nel regolamento condominiale non risulta esser riportato tale sottotetto, a differenza di quanto riportato nel rogito di provenienza da me stipulato, in cui e’chiara la comunione dello stesso.

    Ringrazio anticipatamente e vi auguro una buona giornata!
     
  2. Andrea Sini

    Andrea Sini Membro dello Staff

    Professionista
    Direi che l'acquisto è sicuramente possibile.
    Un condominio può acquistare un bene condominiale andando a riscattare le quote di tutti gli altri.
    Il valore economico sarà una delle cise più difficili da definire.
    Per l'utilizzo dello stesso bene è un altro paio di maniche, credo sia meglio sentire un buon tecnico.
    L'idea di acquisto mi sembra comunque una buona cosa. ;)
    Attenzione alle eventuali servitù di passaggio.
     
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  3. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Il mio punto di vista:
    Fermo il fatto che il sottotetto è condominiale perchè tale risulta dall'atto di acquisto: A mio parere esiste una servitù (legale ) di passaggio anche se non trascritta. Pertanto l'antennista , il muratore per sistemare le togole etc. hanno diritto di transitare.
    Se esiste altra possibilità per accedere al tetto allora vale sicuramente la pena di tentare di acquistare il sottotetto ma serve il consenso unanime dei condomini
     
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  4. eclipsesnips

    eclipsesnips Nuovo Iscritto

    .

    sig.Andrea : Di servitu'di passaggio, nel regolamento condominiale non se ne parla (fortunatamente) e se devo essere sincero, mi par strano (assodata la servitu'di passaggio) che io debba obbligatoriamente lasciar transitare estranei in casa mia.

    sig.Ennio : qualora non vi fosse un altra possibilita' di passaggio, sono destinato a metter il cuore in pace?
    Non potrei in alcun modo procedere in qualche senso? Usufrutto od acquisto che sia?

    Io, intanto, Vi ringrazio di cuore per il tempo dedicatomi e per le vostre consulenze, sicuramente a me molto utili (e probabilmente ad altre persone).

    Buona serata
    ;)
     
  5. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Il problema a mio parere non è tanto l'acquisizione del sottotetto che è possibile monetizzando ma è la
    la servitu' di passaggio a mio avviso non driblabile solo se non ci sono altenative valide e comode per accedere al tetto
    Ho trovato questa sentenza a mio avviso che rispecchia la logica e pertanto esemplare :

    La Corte d'Appello di Milano, con sentenza del 30/6/1995, ha stabilito che il proprietario è tenuto a consentire il passaggio, attraverso il proprio appartamento, del personale incaricato di collocare o riparare cavi e antenne situati sul tetto o sul lastrico solare; ciò, però, a condizione che l'intervento non sia altrimenti possibile, ancorché più costoso.

    (e' ovviamente il mio parere ;non ho in tasca la verità, ma neppure vedo alternative)
     
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  6. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    ma comperando il sottotetto non viene meno il problema della servitù di passaggio?
     
  7. Andrea Sini

    Andrea Sini Membro dello Staff

    Professionista
    Il problema della servitù non sarà più necessario per l'accesso al sottotetto ma al tetto, come ricordava Ennio per la manutenzione del coperto, dell'impianto di antenna, delle grondaie, dei camini ecc. ecc.
    Bisogna verificare se date le caratteristiche oggettive del fabbricato sia possibile realizzare un altro accesso o dal corpo scale ( ma credo sia difficile) e in altro modo, diversamente necessariamente si dovrà consentire l'accesso al coperto.
    I costi per l'esecuzione dei lavori per creare il nuovo accesso sarà difficile riuscire a distribuirli tra tutti i condomini.
    Non si può obbligare i ncondominio ad utilizzare camion con il cestello con aggravio di costi per eliminare questa possibilità di accesso (anche se non indicato chiaramente in rogito).
    Se i rapporti con il condominio sono buoni, si può trovare una soluzione.
     
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  8. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Risposta ai vari interventi, i solai se non vietato dall'atto sono di proprietà dell'ultimo piano e pertanto non ci sono problemi per il possesso anche gratuito dell'immobile sottostante. il problema è il passaggio, se non ci sono alternative rimangono asservite dal sottotetto in questione, bisognerebbe avere visure di tutti gli atti di acquisto per vedere le parti comuni indivisibili, ciao adimecasa;)

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    risposta per vari interventi. ma l'accesso non è privato se deve lasciar passare eventuali tecnici per la manutenzione. ciao adimecasa
     
  9. Andrea Sini

    Andrea Sini Membro dello Staff

    Professionista
    L'accesso, da quello che ci viene descritto, può avvenire esclusivamente attraverso una terrazza di proprietà esclusiva.
    Il fatto che attraverso questo passaggio transitino persone estranee alla proprietà non mi sembra teterminino la proprietà o no.
    O forse non ho capito bene la frase aggiunta?
     
  10. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    il sottotetto non viene nominato dal codice civile e quindi non è applicabile automaticamente a esso la presunzione di proprietà comune prevista dall’art. 1117 cod. civ. Per questo motivo, in difetto di elementi contrari desumibili dal titolo, per stabilire a chi appartiene il sottotetto, diventa necessario accertare la funzione svolta dal sottotetto nel caso specificamente esaminato.
    E quindi, se il sottotetto assolve solo una funzione isolante e protettiva del piano più elevato del fabbricato, allora si considera una pertinenza di quest’ultimo (Cass., n. 1106 del 14 febbraio 1980; n. 6206 del 16 novembre 1988; n. 5854 del 23 maggio 1991; n. 6640 del 15 giugno 1993; n. 9788 del 9 ottobre 1997; n. 11488 del 19 novembre 1997). Di regola, infatti, il sottotetto assolve una funzione isolante protettiva (dal caldo e dal freddo) del piano più elevato (Cass., n. 8040 dell’8 agosto 1990). In tal caso il sottotetto si pone in rapporto di dipendenza con i vani che protegge e non può essere separato da questi ultimi, senza alterare il rapporto di complementarità dell’insieme e, di conseguenza, non essendo il sottotetto idoneo a essere utilizzato separatamente dall’alloggio sottostante cui accede, non è configurabile il possesso a usucapionem dello stesso da parte del proprietario di altra unità immobiliare (Cass., n. 4970 dell’8 agosto 1986). In ogni caso, il condomino che è proprietario esclusivo del sottotetto non può, trasformando il sottotetto in civile abitazione, allacciarlo ai servizi comuni del condominio senza prima richiedere e ottenere il consenso di tutti gli altri condomini (Trib. Torino, 22 ottobre 1979).
    Il sottotetto si considera, invece, di proprietà comune nel caso in cui, pur essendo suscettibile di uso come vano autonomo, mostri caratteristiche strutturali e funzionali tali da essere, sia pure in modo solo potenziale, oggettivamente destinato all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune (Cass., n. 2090 del 5 aprile 1982; n. 2824 del 22 aprile 1986; n. 2722 del 18 marzo 1987; n. 5668 del 18 ottobre 1988; n. 11771 del 29 ottobre 1992; n. 1303 del 7 febbraio 1998; n. 4266 del 28 aprile 1999; n. 7764 del 20 luglio 1999; n. 13555 del 4 dicembre 1999; n. 6027 dell’11 maggio 2000).
    Una specifica ipotesi nella quale il sottotetto realizza una funzione diversa dalla mera camera d’aria e, quindi, è destinato all’uso comune di tutti i condomini è stata riscontrata nel caso in cui esso sia dotato di una comunicazione diretta con il vano scale comune e di un lucernario per l’accesso al tetto comune, dato che tale destinazione costituisce il fatto noto ex art. 2727 cod. civ. posto dalla legge a base della presunzione di comunione ex art. 1117 cod. civ. (Cass., n. 4509 del 15 maggio 1996); analogamente è stato deciso per il caso in cui il sottotetto sia accessibile da botole poste nel vano delle scale condominiali e al suo interno passino le tubazioni dei servizi condominiali (Trib. Pavia, 29 ottobre 1994).



    La sent. n. 8968/2002 della Corte di Cassazione

    Questi principi sono stati nuovamente ribaditi e confermati da una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 8968 del 20 giugno 2002, a pag. 2469) la quale, dopo avere affermato che il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria e non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, ha precisato che in questo secondo caso l’appartenenza del bene va determinata in base al titolo e che, in mancanza o nel silenzio del titolo stesso, non essendo il sottotetto compreso nel novero delle parti comuni dell’edificio essenziali per la sua esistenza o necessarie all’uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117, n. 1, cod. civ. può essere applicata soltanto nel caso in cui il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulta destinato oggettivamente, sia pure in via potenziale, all’uso comune oppure all’esercizio di un servizio di interesse condominiale.
    Nel caso concretamente esaminato, dalla descrizione dei luoghi contenuta nella relazione del consulente tecnico d’ufficio risultava che la struttura del vano in questione era costituita da ampi spazi posti tra le volte dell’edificio e il tetto, muniti di finestre per aria e luce e di volume considerevole e quindi aveva caratteristiche peculiari che ne permettevano l’utilizzazione come vano autonomo. I giudici di merito avevano quindi indirizzato la propria indagine sui titoli di provenienza delle unità immobiliari costituenti porzioni dell’edificio condominiale al fine di verificare se i sottotetti in questione fossero contemplati in qualcuno dei titoli di provenienza delle unità immobiliari facenti parte dell’edificio condominiale e in particolare se avesse formato oggetto della vendita delle unità immobiliari acquistate dai condomini che rivendicavano la proprietà esclusiva del sottotetto. E la Cassazione ha osservato che, infatti, soltanto dopo avere escluso l’appartenenza in via esclusiva del sottotetto in capo a qualcuno dei condomini, il giudice di merito deve procedere ad accertare se in concreto il sottotetto fosse destinato strutturalmente, anche solo in potenza, a un servizio o a un uso comune; e che se invece i titoli di provenienza della proprietà bastano a dimostrare che qualche condomino è proprietario esclusivo del sottotetto contestato, non è necessaria alcuna indagine sulla sua concreta attitudine a soddisfare bisogni e necessità pertinenti a tutta la collettività condominiale per effetto delle sue caratteristiche obiettive.
     
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  11. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Risposta x raflomb (Costruzioni sopra l'ultimo piano dell'edificio) art. 1127 c.c. . Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo.:daccordo:ciao adimecasa
     
  12. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    La servitù
    A mio parere, La servitù di passaggio non incide sul diritto di proprietà, ma rappresenta un diritto per chi diversamente non potrebbe far valere il suo di diritto ( esistono servitu' legali per es. per chi deve accedere ad un fondo intercluso, per cavi o scarichi etc. che spettano a prescindere, salvo ci siano valide alternative )


    altro problema è stabilire giuridicamente la natura di (tratto da rivista specializzata) sottotetto:
    Il sottotetto di un edificio condominiale, se dal contratto non risulta il contrario, può essere ritenuto pertinenza dell'appartamento (o degli appartamenti) sito all'ultimo piano solo se assolve alla funzione esclusiva di isolamento e di protezione dell'appartamento stesso dal caldo, dal freddo o dall'umidità (Cass. 19.11.1997, n. 11488; Cass. 28.4.1999, n. 4266; Cass. 20.7.1999, n. 7764; Cass. 4.12.1999, n. 13555; Cass. 30.5.2002, n. 7918; Cass. 20.6.2002, n. 8968; Cass. 9.9.2004, n. 18131; Cass. 29.12.2004, n. 24147).

    Invece, nell'ipotesi in cui esso abbia caratteristiche strutturali e dimensioni tali da permetterne l'utilizzo, come vano autonomo, a tutti i condomini (es. come stenditoio), l'appartenenza deve essere stabilita mediante un titolo idoneo; in mancanza di questo, per la presunzione di cui all'art. 1117 c.c., quando risulta, per le caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato, anche se soltanto in via potenziale, all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse generale per il condominio, è parte comune (Cass. 9.10.1997, n. 9788; Cass. 7.2.1998, n. 1303; Cass. 19.2.1999, n. 1407; Cass. 28.4.1999, n. 4266; Cass. 20.7.1999, n. 7764; Cass. 4.12.1999, n. 13555; Cass. 11.5.2000, n. 6027; Cass. 27.10.2000, n. 14160; Cass. 9.9.2004, n. 18131; Cass. 29.12.2004, n. 24147); tale presunzione opera anche nel caso di possibilità di esercizio di un servizio di interesse comune, come, ad esempio, la creazione di una mansarda o di un locale per i macchinari degli ascensori (Cass. 28.4.1999, n. 4266) oppure la manutenzione del tetto o delle canne fumarie e di esalazione (Cass. 11.5.2000, n. 6027). Pertanto, se il sottotetto viene qualificato come cosa di proprietà comune sulla base della funzione svolta, il regime di comproprietà di tale bene tra i condomini è immutabile se non è modificato da un nuovo titolo contrario (Cass. 19.2.1999, n. 1407). (n.d.a. ossia modificabile con consenso unanime dei condomini )
     
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  13. arabella

    arabella Membro Attivo

    Buona domenica da Arabella! Posso inserirmi in questa interessante discussione, che avevo cercato di sollevare con un mio precedente quesito sulla proprietà del sottotetto, rimasto senza risposta? Vorrei ora precisare il punto: il titolo che conferisce (o esclude) la proprietà del sottotetto all'appartamento sottostante consiste nel semplice atto di acquisto o include il regolamento condominiale? Tale regolamento, che non formava parte integrante dell'atto di acquisto, e che mi è stato consegnato solo successivamente dall'amministratore, comprende fra le parti comuni "le soffitte di copertura dell'edificio". Può questa dizione definire la questione della proprietà del sottotetto?
     
  14. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    occorre che lei consulti l'atto di acquisto; nel silenzio si applicano i criteri generali evidenziati
    nella sentenza della Cassazione n. 4266/1999

    Il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano, soltanto ove assolva l'esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall'umidità, mediante la creazione di una camera d'aria.
    Di contro, tale principio non si applica allorché il sottotetto abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentire l'utilizzazione come vano autonomo, nel qual caso deve presumersi di proprietà condominiale, se esso risulti in concreto, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all'uso comune o all'esercizio di un interesse comune
     
  15. arabella

    arabella Membro Attivo

    quindi il regolamento condominiale non fa testo?
     

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