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  1. albatros

    albatros Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Salve,volevo porre un quesito.Nel 2007 a Roma alcuni proprietari di immobili hanno ricevuto delle lettere da parte del Comune,per adeguare gli estimi catastali di fabbricati vetusti,una volta non centrali,ma che col tempo sono diventati parte integrante dell'area urbana.Io ho provveduto ad adeguarlo affidando tutto ad un geometra facente parte di una lista convenzionata con il Comune di Roma.Fin qui nessun problema.Fatto sta che quest'anno,dovendo vendere l'immobile,dopo aver fatto il preliminare,la banca dell'acquirente ha effettuato un sopralluogo con un perito,dal quale è emerso che la planimetria depositata nel 2008 dal geometra al Catasto,uguale del resto a quella fatta quando acquistai io,è leggernmente difforme dalla realta'e quindi pretende l'adeguamento altrimenti non concede il mutuo all'acquirente.Premesso che io non ho mai eseguito dei lavori dall'acquisto e che la banca che erogo' il mutuo non mi pose gli stessi problemi durante la verifica del perito,mi trovo in difficolta' in quanto devo praticamente far fare una CILA in sanatoria e riaccatastare il tutto.
    Mi sono recato dallo stesso geometra del 2008,che in pratica mi ha detto che non fece nessun sopralluogo diretto,in quanto si limito' a rifare una planimetria copiando quella preesistente.Io gli ho contestato che comunque lui ha messo la firma su una planimetria difforme dalla realta'.Lui sostiene che in quella fase i geometri,al prezzo della convenzione,si limitavano solo a "copiare" la planimetria esistente e che non era previsto il sopralluogo.A me pare strano,comunque ora dovro' spendere circa 1500 euro tra multe,spese fisse ed onorario per regolarizzare la planimetria.
    Chiedo ad un professionista iscritto al forum se la presa di posizione del geometra è corretta oppure passibile di denuncia.
     
  2. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    prima di agire contro il tecnico che non ha operato bene per l'incarico affidatogli, di quali difformità si tratta, descrivili esplicitamente o se ne hai possibilita trasmetti la planimetria depositata in catasto e quella reale per capire meglio e darti eventuali altre soluzioni.
     
  3. albatros

    albatros Membro Junior

    Proprietario di Casa
    si tratta essenzialmente di questo:
    è un appartamento di soli 35 mq.,viene contestato che il bagnetto attuale è piu' grande(di un piatto doccia),rispetto alla planimetria.La maggiore lunghezza toglie spazio all'angolo cottura che in planimetria è piu' grande.Poi che l'altezza del bagnetto(di soli 2 mq complessivi di grandezza) è di 2.10 mt. in quanto ricavato un soppalco fino a 2.90 mt complessivi e questo non sarebbe conforme ai regolamenti oltre che non rilevabile in planimetria.Poi la finestrella del bagno di 50 cm quadrati sarebbe inadeguata alla superficie interna.Poi che l'angolo cucina non ha finestra(anche se prende luce indiretta da una finestra posta sopra il portoncino di ingresso.Poi che non sono evidenziati due pilastri(nascosti nel muro perimetrale).
     
  4. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    bene spiegami quale adeguamento vuole la banca quello catastale o quello urbanistico?
     
  5. albatros

    albatros Membro Junior

    Proprietario di Casa
    vuole l'adeguamento catastale,cioe' che la planimetria sia conforme allo stato di fatto.Non vorrei essere costretto pero' ad abbattere il soffitto del bagno e quindi ad eliminare il soppalco,in quanto 2 mt di altezza sono pochi....tra l'altro essendo la pianta una sezione ad un metro di altezza,era ovvio che il soppalco del bagnetto non risultasse dalla planimetria.E' anche vero che all'acquirente la casa era piaciuta cosi,' tanto che ha gia' fatto il preliminare,pero' se la banca non le da il mutuo....
     
  6. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Quindi indirettamente la banca ti porta a dover regolarizzare sia la parte catastale quanto anche urbanistica per lìesistenza del soppalco, in quanto regolarizzando adesso la parte catastale che è sufficiente per la banca e vuole la rappresentazione del soppalco, al momento del rogito il notai chiede lumi sulla regolarità urbanistica di quest'ultimo, oltre a verificare la provenienza del bene.

    Quindi ti tocca fare sanatoria edilizia per il soppalco e poi regolarizzazione catastale.
     
  7. albatros

    albatros Membro Junior

    Proprietario di Casa
    si indubbiamente è cosi' ed è la procedura che adesso attueremo con il geometra incaricato,che è lo stesso del precedente incarico.Ho cercato di responsabilizzarlo per avere almeno uno sconto,ma lui dichiara di essersi comportato secondo le norme nel precedente incarico.Fara' una CILA in sanatoria con i costi del caso.Pero' io dico,al Catasto c'e' pur sempre una planimetria sbagliata firmata da lui...Se lui avesse fatto dei rilievi,avrebbe notato le difformita' e avrei fatto tutto qualche anno fa.
    Ad ogni modo è vero che da qualche anno i mutui si erogano con piu' difficolta',pero' io lo presi 4 anni fa con una banca online che non fece nessuna perizia diretta dell'immobile da acquistare...
     
  8. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Ovviamente ha verificato che il soppalco è sanabile in conformità a quanto prevedono le norme?

    Ti hai gia dato tu la risposta, non facendo sopralluogo come potevano obiettare sulla regolarità urbanistica del bene per non erogare il mutuo?, per questa banca da te contattata importava venderti i soldi.
     
  9. albatros

    albatros Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Appunto..dipende dalla fortuna che si ha,nel senso che se l'acquirente avesse scelto un'altra banca probabilmente mi sarei risparmiato 1500 euro....:confuso: .Resta il fatto che io (che tra l'altro sono diplomato geometra)probabilmente non firmerei mai una cosa senza fare un sopralluogo diretto nell'immobile.Invece qui fecero copia-incolla e ci misero pure la firma.Boh...[DOUBLEPOST=1369562646,1369562439][/DOUBLEPOST]le verifiche dopo il sopralluogo gia' effettuato,verranno fatte al Comune nella prossima settimana,se no bisognera' rimuovere il soppalco con altre spese,magari contro gli stessi interessi della controparte cui il soppalco piaceva.
     
  10. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Sei sicuro che la controparte accettera ancora l'acqiosto se si verifica la necessità di smontare il soppalco?

    Prima di intraprendere ulteriori spese io mi accerterei su questo facendomi anche rilasciare dichiarazione scritta integrativa al preliminare.
     
  11. albatros

    albatros Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Sicuramente,se ci sara' bisogno,ma spero di no,dovro' avvisare l'acquirente e farlo integrare nel preliminare.Anche se credo vogliano cmq ristrutturare e la cosa non dovrebbe essere un problema.
     
  12. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Ho i miei dubbi ma non voglio terorizzarti.
     
  13. albatros

    albatros Membro Junior

    Proprietario di Casa
    per avere dei dubbi dovresti essere parte in causa.La situazione deve essere regolarizzata dal proprietario e siamo d'accordo.Se la regolarizzazione comporta un'abbattimento di un soppalco per stare nelle regole stesse che banca e a questo punto anche loro richiedono,dopo aver fatto gia' preliminare di accordo in agenzia ed avere in visione casa,planimetria e visure catastali da circa 8 mesi,sarebbe come cercare un pretesto per rinunciare all'acquisto con tutte le complicanze legali che la cosa comporta.Se non regolarizzo,non possono comprare,se regolarizzo non va piu' bene?
     
  14. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Infatti se accettano l'eventuale differenza tra quello visto e quello che andranno a comprare nulla succede, il problema è se ti dicono ho visto un soppalco e voglio comprarlo per questo.

    Tu non puoi regolarizzalo.




    quindi?
     
  15. albatros

    albatros Membro Junior

    Proprietario di Casa
    è un cane che si morde la coda.Se si accerta che l'altezza del bagno ad esempio non puo' essere meno di 2.50 mt,o lo tolgo del tutto o lo riduco di altezza per rientrare nei 2.50 mt..La decisione sta a loro,o cercano una banca meno intransigente, o pagano cash.Altrimenti devono accettare la sanatoria.La buona volonta' io la metto.Ripeto sono 8 mesi prima del preliminare che fanno indagini col loro notaio,arrivano a formalizzare il tutto e poi recedono?Insomma sarebbe tutto da analizzare in un eventuale sede legale.Speriamo non ce ne sia bisogno.Grazie comunque,anche se la mia originale richiesta era se il geometra incaricato aveva operato bene o no.
     
  16. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Al post 2 avevo gia risposto a questo quesito.
    In questo caso scusami se ho ampliato la discussione.
     
  17. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Hai tutte le ragioni del mondo ad essere arrabbiato,quando si presenta un''atto d'aggiornamento catastale (ancor più quando il Ccomune ti manda una lettera per aggiornamento rendite) per forza si deve fare un rilevo per confutare la situazione di fatto degli atti (catasto ma anche permessi comunali) con la realtà dell'immobile e bisogna parlarne subito.
    Lui può sostenere ciò che vuole ma agendo così ha creato un falso, un documento che non raffigura la reale situazione che crea un danno.

    Doveva verificare tutto e farlo prima di fare il catasto. Facendo come ha fatto lui ha fatto una variazione in catasto (non corrispondente al vero), per cui dovrà presentare prima la sanatoria e poi presentare la variazione catastale che segue con spese inutili a carico del committente.
     
  18. archirebi

    archirebi Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Mi stupisco che la prassi fosse di copiare la vecchia planimetria in quanto l'aggiornamento serviva anche per casi di abitazioni vetuste addirittura senza servizi che erano state ristrutturate e quindi variato di parecchio la categoria.
    Il tecnico dovrebbe vergognarsi, io avrei cambiato, come puoi fidarti!!!!
     
    A Daniele 78 piace questo elemento.
  19. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Non è il primo che sento ed è diffusa questa cosa, un pò in tutta Italia c'è, però per fare un lavoro fatto così tutti son capaci.

    Son curioso di sapere quanto a chiesto questo professionista per fare una variazione senza neanche alzare il sedere dalla sedia e verificare come stavano effettivamente le cose.
     
  20. albatros

    albatros Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Per questo,in convenzione,prese un centinaio di euro circa.Intentare una causa civile oggi non ne vale la pena,per una cifra come questa.
     

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