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  1. fabiolamon

    fabiolamon Nuovo Iscritto

    Salve, sono proprietario di un'appartamento dato in affitto nel novembre 2009 con un contratto regolarmente registrato 4+4. Già lo scorso anno al momento della comunicazione di adeguamento ISTAT l'inquilino ha incominciato a far storie sull'aumento del canone, premetto che è stato scritto sul contratto che ogni anno ci sarebbe stato l'aumento, poi dopo qualche mensilità e le mie insistenze ha pagato correttamente. Quest'anno siamo daccapo; è arrivato il versamento dell'affitto ma senza la quota di adeguamento e il 50% delle spese di registrazione del contratto. Le scuse sono sempre le stesse. Come mi devo comportare ? vorrei evitare ogni anno le stesse cose. In che termini posso forzare la cosa ? anche eventualmente rivolgendomi ad un organo per la risoluzione del contratto.
     
  2. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    gli scrivi una raccomandata A/R in cui solleciti l'aumento dell'istat che gli hai comunicato in data xxxx
    e il 50% della tassa di registrazione.
    se non paga sarebbe potenzialmente moroso.
     
  3. giannigiliola

    giannigiliola Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    io gli farei scrivere dal un legale spiegandogli che se continua così va incontro ad uno sfratto per morosità:fiore:
     
  4. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    L'inquilino conta sul fatto che il mancato versamento di un aumento ISTAT di pochi Euro sul canone di locazione non giustifica da parte del locatore la spesa necessaria per rivolgersi a un legale.
    In Italia non esiste un sistema che consenta ad una della parti contrattuali di poter far valere i propri diritti gratuitamente o con una spesa modica. Devi rivolgerti per forza ad un legale il quale, per inviare la raccomandata ventilata al post precedente al tuo inquilino, ti chiederà come minimo 100 Euro. Questo a meno di non rivolgersi ad un legale "amico" che magari te la potrà inviare gratis.
    Inoltre, anche se giuridicamente l'inquilino che non ti corrisponde il giusto canone deve considerarsi in mora, quantunque ciò giustifichi l'avvio di una procedura di sfratto, dubito che un qualsiasi giudice possa sentenziare lo sfratto senza aver prima chisto all'inquilino di sanare la situazione versandoti gli arretrati e quindi, se questi lo facesse, ti troveresti ad aver avuto un sacco di spese legali per non aver ottenuto nulla.
    Purtroppo è così e non ci sono altre strade percorribili.
    Per tutelarti, comunque, fai sempre la richiesta di adeguamento ISTAT per tempo ed inviando all'inquilino una lettera raccomandata a.r. che costituisce un documento ufficiale. In tale modo potrai chiedergli gli arretrati che non ti ha mai corrisposto, anche dopo anni.
     
  5. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Hai il deposito cauzionale? Invia nuova raccomandata a mezzo della quale gli farai presente che ove non ottempera al pagamento di quanto dovuto, dovrai attingere dal deposito al quale seguirà il suo obbligo di reintegra.
    Lo sfratto per morosità lo potrai ottenere solo quando le spese che non ti ha pagato corrispondono ad almeno due mensilità di canone, salvo clausole contrattuali inserite ad hoc che prevedono la risoluzione del contratto anche se il debito sia in misura inferiore.
     
  6. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Vero, ma l' adeguamento Istat è una spesa o parte integrante del canone ?
     
  7. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Concordo, fa parte del canone quindi non si tratta di oneri accessori. Non provevdere all'adeguamento del canone costituisce una violazione contrattuale.
     
  8. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Se leggi il mio post potrai constatare che io non ho attribuito all'aumento ISTAT la valenza di "spese" ma mi sono limitato a dire che ove ......, essendo l'istante creditore anche del 50% dell'imposta pagata, e probabilmente anche di oneri di natura condominiale.
    Tutto qui!
     
  9. marctiello

    marctiello Membro Junior

    perdonate l'gnoranza, ma questa cosa si può fare realmente oppure è solo uno stratagemma per spaventarlo?

    grazie 1000!
     
  10. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Hai un credito, liquido, certo ed esigibile?
    Questa si chiama "compensazione."
    Anche se il deposito cauzionale è destinato a garanzia di eventuali danni prodotti in costanza di locazione, rappresenta sempre una garanzia, in senso lato, dei credito che tu hai nei confronti del conduttore.
    Diversamente, tu non potresti agire a mezzo sfratto per morosità in quanto mancano i presupposti, e dovresti limitarti a fare una risoluzione del contratto per inadempienza contrattuale che prevede tempi e costi anticipatori onerosi.
    E' comunque essenziale che ciò non diventi la regola in quanto ti troveresti, con il passare del tempo, privato del deposito cauzionale.
     
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  11. arcobaleno

    arcobaleno Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Io sono nella stessa situazione, credo però di ritenermi fortunata alla sola riscossione del canone. Purtroppo la crisi c'è davvero. Forse io modificherò il contratto facendo togliere la parte dove si chiede l'aumento istat e quindi vi rinuncerò. Ma a proposito come si agisce nei confronti dell'ufficio imposte? Qualcuno lo sa. Grazie
     
  12. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    L'ufficio imposte (Agenzia delle Entrate) pretende solo che tu paghi la tassa di registro e le imposte sui canoni che effettivamente percepisci o che dovresti percepire (se per caso l'inquilino non ti paga). Non pretende che tu applichi gli aumenti ISTAT perché, anche se sembra di essere sempre meno in uno stato libero e di diritto, tu della tua proprietà privata puoi disporre come vuoi (fino a un certo punto), quindi applicare o no gli aumenti è solo a tua discrezione e il fisco, almeno su questo, non può sindacare.
     
  13. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non farlo. Basta semplicemente che tu non chieda l'aumento. Se le cose tra qualche anno dovessero
    cambiare potrai fare l'adeguamento Istat anche per tutto il periodo compreso tra il precedente
    adeguamento e l'ultima richiesta. Cioè se tu hai fatto l'ultimo adeguamento nel 2010 e deciderai nel
    2014 di adeguare il canone calcolerai la variazione intervenuta tra il 2010 e il 2014. Non potrai avere
    gli arretrati, ma almeno il canone sarà rivalutato.
     
  14. arcobaleno

    arcobaleno Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Ragazzi ma voi non sapete che se ci fosse un controllo da parte del fisco su contratti che prevedono adeguamento ISTAT, i calcoli vengono effettualti proprio con gli adeguamenti? Anche se noi non li abbiamo riscossi, il fisco ne tiene conto. E' per questo che bisogna modificare il contratto. (a mio fratello è già successo) Chiedevo solo una conferma.ciao
     
  15. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il fisco non può supporre che l'adeguamento ISTAT sia automatico, proprio perché la legge prevede che esso venga effettuato solo a richiesta.
    Oltre a ciò dubito fortemente che il fisco avvii una procedura di recupero per incassare le imposte su un adeguamento di canone che spesso non supera qualche Euro, a meno che non si tratti di un canone molto elevato...
     
  16. arcobaleno

    arcobaleno Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Se sul contratto c'è la clausola adeguamento ISTAT annuale nella misura del 75%, ad una verifica il fisco calcolerà, con tabelle alle mani, l'adeguamento, che tu l'abbia fatto pagare oppure no. Prova ad informarti. Se non è così, fammelo sapere. Ciao ;)
     
  17. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il fisco ovviamente può calcolare e "supporre" quello che vuole (accertamento induttivo) e in materia fiscale sei tu che devi dimostrare il contrario. Però se a dimostrazione produci la documentazione inoppugnabile (copia di un bonifico, assegno ecc..) che attesti l'ammontare reale del versamento del canone, il fisco non può che prenderne atto e ritirare le proprie pretese. Qualche diritto lo avremo ancora no ? Almeno finché non ci diranno ufficialmente che non siamo più in uno Stato di diritto, ma in uno Stato di polizia.
     
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  18. arcobaleno

    arcobaleno Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Hai proprio azzeccato; abbiamo ancora diritti?? Io credo solo pagare pagare e basta. Ma se l'inquilino ti paga in contanti? Tu sulla ricevuta puoi scrivere ciò che vuoi; ecco perchè il fisco si tutela.
     
  19. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    In genere sui contratti c'è la clausola per cui l'adeguamento ISTAT viene corrisposto in seguito a richiesta del proprietario, e a far data dal mese successivo alla richiesta. Quindi tale richiesta va fatta con raccomandata a mezzo posta o a mano con firma per ricevuta. Non c'è tuttavia l'obbligo :affermazione: di richiederlo.
     

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