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  1. rommel1970

    rommel1970 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve a tutti,
    per lavoro ho acquistato un seminterrato la cui categoria catastale è C/2, dove alloggio durante la settimana, in quanto è realizzato come un appartamento ma non ha l'agibilità (ovvio).
    Quando ho acquistato l'immobile, nel 2009, le tabelle millesimali erano già state redatte e rese disponibili dal costruttore e i tre seminterrati (compreso il mio) hanno effettivamente quote millesimali basse.
    Per esempio, la mia "casa" quota circa 38/1000 mentre un appartamento normale (cat A/3) quindi fuoriterra, quota circa 160/1000.

    Ecco, io mi sono reso disponibile a richiedere il cambio di destinazione d'uso in quanto i requisiti sono rispettati e il piano casa lo consente, e ho pure protocollato la domanda in comune, ma alcuni aspetti non dipendenti da me e dagli altri due "cantinari" ne stanno ostacolando l'iter.

    Innanzittutto esiste una causa contro il costruttore per via di allagamenti troppo frequenti, causa che il costruttore ha rigirato al comune, dopodichè la presenza di una non conformità edilizia, tale che l'altezza dei locali da noi acquistati è di 265 cm contro i 250 del progetto.

    L'amministratore, su consiglio di un singolo condomino proprietario di un appartamento "normale" ha proposto il seguente ordine del giorno nell'assemblea condominiale che si terrà a breve:

    Tabelle millesimali: si richiede l'adeguamento delle tabelle millesimali alla destinazione d'uso corrente a carico degli appartamenti posti al seminterrato indicati come cantine (spese a carico dei proprietari delle ex cantine).

    Revisione contratto di assicurazione stabile condominiale con aggiornamento destinazione d'uso delle cantine.

    Premesso che, come già riportato, nel momento in cui scrivo tutte le cantine sono tali e io ci vivo da "abusivo", e che le altre due cantine sono letteralmente vuote (mancano anche di allaccio elettrico), può un singolo condomino proporre tale ordine del giorno?
    E' legittimo arrivare alla votazione di queste proposte, al di là che passino o meno?

    Nella scorsa assemblea del 2013 mi son reso disponibile alla revisione delle tabelle qual'ora avessi conseguito il cambio di destinazione d'uso, ma farlo adesso con i locali con cat C/2 e pergiunta a spese dei soli tre "cantinari" mi suona proprio di vessazione.

    Che ne pensate?

    Grazie
    Eppe
     
    Ultima modifica: 6 Febbraio 2014
  2. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Diciamo che sei stato messo alle strette, io parlo da NON esperto del settore (non sono un geometra né un architetto) e da NON legale.

    A naso, qualunque argomento può essere portato all'ordine del giorno su semplice richiesta anche di un solo condomino.

    Il bivio che ti hanno proposto è:

    a) O adegui le tabelle millesimali sulla base dell'uso EFFETTIVO della tua cantina,
    b) Oppure potranno - a seguito della mancata revisione delle tabelle millesimali - chiederti di SMETTERE di usare la cantina come abitazione, perché ciò costituisce un cambio di destinazione d'uso.

    In pratica i tuoi adorabili vicini hanno percepito che trai dalla cantina una utilità maggiore di quella che potrebbe fornirti una reale cantina, e vogliono fartela pagare. In tutti i sensi.

    Diciamo che questa revisione delle tabelle millesimali a mio avviso andrebbe fatta SOLO se il cambio destinazione d'uso che hai già avviato, e che ora risulta ostacolato da alcuni "aspetti non dipendenti da te e dagli altri due cantinari", va a buon fine.

    Però, se non va a buon fine, possono mettere all'ordine del giorno la tematica di cambio destinazione d'uso non autorizzato, e obbligarti a smettere di usare la cantina come abitazione.

    Forse devi farti assistere da un legale, anche durante l'assemblea, per spiegare che la revisione sarà possibile quando sarà chiara la categoria catastale degli immobili oggetto di revisione: dovrai cioè legalmente temporeggiare e chiarire meglio, con il tuo avvocato, cosa può e cosa non può fare l'Assemblea dei Condòmini in questa particolare situazione.

    Mi sembra ingiusto triplicarti i millesimi di tua spettanza, a vantaggio degli altri condòmini che ovviamente se li vedono diminuire, se di fatto continui ad avere una cantina di categoria catastale C/2.

    Altrettanto ingiusto mi sembra però che tu utilizzi un C/2 come se di fatto fosse un A/2.

    Sentiamo anche altri pareri.
     
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  3. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Di fatto non è cambiato nulla, in assenza di abitabilità. Di certo tu sei un "abusivo" ma a livello condominiale nulla cambia. Non capisco che variazione dell'assicurazione ci dovrebbe essere in caso di abitabilità, il costo in caso di ricostruzione sarà comunque il medesimo, che sia un'unità abitabile o meno.
    Per i millesimi, ti suggerisco un compromesso che parte da una considerazione di buon senso: Il tuo C/2 sarebbe un ambiente poco frequentato, mentre tu abitandolo, sicuramente crei un impatto sulle scale, zone comuni, atri, insomma con il tuo passaggio quotidiano. Proponi al condominio di aumentarti del 10 o 20% le spese di pulizia bollette zona scale, e quant'altro, per il "maggior impatto" nell'uso delle zone comuni.
    Questa è una delibera semplice, non occorre modificare le tabelle e quindi non incorri in spese di professionisti.
     
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  4. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    sei sicuro di ottenere l'abitabilità di locali la cui altezza è minore di 2,70? Se ci sono episodi di allagamento una cosa è avere dei C/2 allagati un'altra cosa è avere degli A/3. Se il costruttore ha tirato in ballo il Comune per via degli allagamenti, il Comune se ha dei tecnici informati, negherà l'abitabilità.
    Il consiglio dato da @Adriano Giacomelli è da seguire.
     
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  5. rommel1970

    rommel1970 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Innanzittutto grazie a tutti per l'interessamento dimostrato.
    Parto dal basso: per Luigi, la cantina è stata progettata per 250 cm ma è stata realizzata per 265, ovviamente a mia insaputa. Quando ho acquistato, dinanzi al notaio, l'impresario furbetto ha esibito ed allegato all'atto la planimetria catastale dove c'è scritto chiaramente h=265 e quindi la cosa mi sembrava lineare (oltre alla mia consueta dote di buona fede). Di questo "abuso" però, mi sono accorto solo quando ho richiesto le tavole di progetto in comune proprio per preparare l''istanza del piano casa, che per la sardegna, ammette il recupero degli scantinati ed il cambio di destinazione d'uso, anche solo con 240 cm.
    Tutto questo accadde nel 2011 circa, prima dell'alluvione, e cmq il comune dove ho acquistato, è inserito come rischio basso nel piano di assetto idrogeologico.
    Vengo al dunque. Le cantine si sono allagate tre o quattro volte, a seguito di acquazzoni o temporali, proprio perchè saltavano le condotte comunali poste a monte del retroprospetto del fabbricato (su propit ho ampiamente discusso di questo altro particolare). Da quando sono stati terminati i lavori di ampliamento di tali condotte, le cantine non si sono - per ora - più allagate, neppure il giorno più brutto per la sardegna (alluvione del 18 novembre).

    Se il comune ora rigettasse la mia richiesta di "piano casa" correrebbe il rischio di darsi ulteriormente una zappa ai piedi tantopiù se il giudice (attraverso la ctu, che verrà fatta questo 17 febbraio), condannerà il comune al risarcimento nei miei confronti.

    Sempre nella stessa causa, ho citato il costruttore sia per l'abuso che per l'allagamento soprattutto perchè le due cose mi impediscono di perfezionare l'ottenimento del "piano casa" quindi di regolarizzare la situazione.

    Come vedete la mia battaglia è mirata alla sistemazione di tutto: l'abuso, gli allagamenti, il cambio di destinazione d'uso quindi, per ultimo, la revisione delle tabelle millesimali. Questo i condomini lo sanno quindi non capisco perchè continuino a battere sul dente che duole.
    Vorrei che il costruttore (in liquidazione) entri nelle tre cantine e tiri su la quota di 15 centimentri, rendendo conforme l'immobile al progetto, e quindi al nuovo riaccatastamento. 250 cm per tutto.

    Tra l'altro, tutta la palazzina è priva di agibilità, proprio per i motivi di cui sopra (oltre alla mancata consegna di tutti i certificati).

    Per Adriano, io mi sono già reso disponibile ad un "arrotondamento" della mia quota, magari passando inizialmente da 38 a 50/1000, poi si sarebbe discusso il resto ad adeguamenti finiti.
    Ovviamente gli altri due cantinari che non hanno mai preso possesso della cantina, ripeto senza allaccio elettrico, non ne vogliono mica sapere...

    Concludo, nel soffitto della mia casa/cantina/immobile, transita la colonna montante degli scarichi di metà palazzina, tagliando londitudinalmente il "salone" per circa 5 metri (anche se inscatolato in una sezione di cartongesso).
    Premesso pure che sento transitare tutti gli scarichi dei miei vicini, ritengo pure che in caso di rottura della colonna montante o di manutenzione, sarei costretto a subirne le conseguenze e gli olezzi... credo che anche per questo punto i 38/1000 siano in parte giustificati.

    Proporrò un ritocco della pulizia delle scale, anche se per accedere al mio appartamento devo scendere 7 o 8 gradini percorrendo solo pochi metri.

    Scusate se mi sono dilungato la il quadro è appunto, complesso.
     
  6. Lauramencarini

    Lauramencarini Membro Junior

    Professionista
    Le tabelle millesimali condominiali prescindono dalla regolarità urbanistica o catastale di un bene, ma riguardano l'effettivo uso che se ne fa. Se tu quindi usi un'immobile come abitazione, come tale devi essere quotato nelle tabelle millesimali. Tieni conto che nel calcolo dei millesimi un seminterrato avrà sempre un valore minore di un piano superiore per questioni di affaccio, luminosità, ecc. Quindi una revisione delle tabelle non dovrebbe danneggiarti più di tanto. Ti auguro di riuscire ad ottenere il cambio di destinazione d'uso con il piano casa, anche oerchè così usciresti da questa situazione "abusiva" che ti mette in condizione di essere in "torto" nei confronti del condominio
     
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  7. rommel1970

    rommel1970 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Laura, ribadisco la mia piena disponibilità, ma dei ritardi dovuti ai procedimenti in corso (oltre alle spese sostenute) ho già ampiamente dibattuto e per ora tutto è fermo al 2009 (i tempi della giustizia italiana si conoscono).

    Tra l'altro, quando ho promosso una causa condominiale contro il costruttore per l'allagamento e per la mancanza di agibilità e per tutto il resto, ovviamente, quasi tutti si sono tirati indietro... e i cantinari questa battaglia, se la stanno sostenendo da soli, ma col beneficio di tutti quando l'agibilità sarà ottenuta!

    Rimane il fatto che, gli altri due cantinari non la pensano come me, e che un condomino su tutti, pretende che siano i soli cantinari a dover pagare la nuova redazione delle tabelle millesimali... soprattutto questo ultimo punto mi sembra beffardo.

    Qualcuno sa, tra l'altro, quanto potrebbe costare tale redazione per un condominio di tre unità immobiliari seminterrate, quattro appartamenti normali e altri due semi indipendenti (non utilizzano le scale)? Totale di nove unità immobiliari.
     
  8. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Solitamente la NUOVA redazione delle tabelle millesimali viene addebitata al condomino o ai condomini che sono la causa della stessa.
     
  9. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    @rommel1970 da quello che scrivi non sei il solo abusivo visto che tutta la palazzina manca di certificati di agibilità. Sicuramente non è una situazione facile poiché ci sono tutta una serie di abusi più o meno gravi. Il più grave p,la mancanza dell'agibilità del palazzo intero comporta di fatto che a TUTTI in qualsiasi momento potrebbe essere ordinato lo sgombero dello stesso i quanto trattasi di struttura non idonea all'abitazione. E anche le vendite sono inficiate. Prima dovete farvi dare l'agibilità.I notai dei singoli compratori condomini non si sono accorti che mancava l'agibilità del palazzo?? Qui a Biella avessi provato a far una cosa simile non sarei neppure riuscito a vendere un'autorimessa senza agibilità.
     
    Ultima modifica: 8 Febbraio 2014
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  10. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    @rommel1970 sarebbe il colmo se il comune desse a te l'abitabilità in seguito al cambiamento di destinazione d'uso da C/2 ad A/3 per un locale per giunta seminterrato, quando non ha ancora concessa l'abitabilità a tutti gli appartamenti fuori terra. Comunque alla mia età non mi stupisco più di niente.
     
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  11. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    una bella revisione delle tabelle millesimali e la ristipula dell'assicurazione è quel che ci vuole per te. L'assicurazione prevede anche il numero degli appartamenti da assicurare non solo la ricostruzione della palazzina, caso molto remoto. Quantomeno sei a posto con il condominio. Mi pare anche giusto che il rifacimento delle tabelle sia a carico dei possessori di quelle che ora sono considerate cantine e che domani, per il condominio sono accettate come appartamenti. E' un bel passo avanti per i cantinari
     
  12. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    hai letto bene l' O.P. ? é solo @rommel1970 che vuole fare il cambiamento di destinazione d'uso gli altri due locali rimarrebbero cantine.
     
  13. rommel1970

    rommel1970 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    @arciera, il costruttore ne ha combinate delle belle a tutti gli inquilini! compresa questa farlocca redazione delle tabelle millesimali. io sono in causa contro di lui proprio perchè è tuttora inadempiente nella richiesta di agibilità, nelle certificazioni di conformità, in quelle di risparmio energetico, e per via di un probabile vizio di costruzione che favorisce gli allagamenti del piano seminterrato.
    perchè dovrei pagare io questa revisione delle tabelle? agli altri inquilini che vivono negli appartamenti "fuori terra" sembra che importi solo questo ultimo punto, mica la mancanza di agibilità e tutte le altre cose...

    @Luigi Criscuolo infatti! Ho recentemente scoperto che solo uno dei condomini (proprietario dell'appartamento al primo piano) possiede un "certificato di abitabilità parziale". Com'è possibile? Io sapevo che tale certificato è globale e comprende tutte le unità immobiari, oppure sbaglio?

    Per quanto invece riguarda la mia istanza di cambio di destinazione d'uso da C/2 ad A/3, mediante lo strumento definito "piano casa", ho già procurato i certificati di conformità degli impianti elettrici ed idraulici (rintracciando chi ha fatto gli impianti), quindi parallelamente al ritiro (spero) della concessione edilizia, chiederò all'ammninistratore del condominio di incaricare un professionista anche per ottenere l'agibilità/abitabilità (come sarebbe più corretto chiamarla?)

    @Daniele 78 I notai hanno chiuso un occhio perchè l'impresario/venditore in sede di rogito ha presentato una istanza protocollata al comune, con l'elenco degli allegati, dichiarando che l'agibilità/abitabilità era in corso di ottenimento.
    A rogiti fatti, scoperte tutte le magagne, accedendo agli atti presso il comune e mi sono accorto che non c'era un solo allegato!!!
    Anche qui mi son chiesto: ma il comune non avrebbe dovuto respingere tale richiesta?
    Il mio avvocato mi ha pure sconsigliato di richiedere l'annullamento dell'atto perchè l'impresa è in scioglimento/liquidazione quindi avrei potuto perdere capra e cavolo!

    Infine, cosa che ancora non ho scritto: ho recentemente ottenuto il sequesto conservativo su tutti i beni immobili dell'impresa (parecchie case non vendute) sino all'occorrenza di 50.000€. Ciò dovrebbe ancor più vincolare l'impresa o chi la rappresenta a regolarizzare l'abuso, a produrre i certificati, ad ottenere l'agibilità, così posso finalmente perfezionare la richiesta di cambio di destinazione d'uso.

    Infine, nella causa contro il costruttore ho messo in lista pure l'ACE.... secondo voi mi sarebbe spettata? (era pergiunta richiamata in atto notarile ma non mi è mai stata consegnata)

    grazie per l'attenzione e per la pazienza
     
    Ultima modifica di un moderatore: 8 Febbraio 2014
  14. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    si crea un precedente. Primo. Secondo possono aderire subito. Tu che faresti? hai una cantina che può diventare appartamento....ma pure migliaia e migliaia di euro. Facciamo tutto quello che mi dice l'assemblea condominiale, no?[DOUBLEPOST=1391884792,1391884587][/DOUBLEPOST]
    dovreste pagarle voi, visto che vi avvantaggiate. Primo. Secondo perchè potrebbero renderti la vita difficile. Il guadagno è tutto tuo. La revisione serve a te.
     
  15. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Proprio questo che non capisco, a me non accettano la domanda di agibilità, deve esserci il certificato altrimenti salta l'atto, fortunatamente i comuni che conosco non ci mettono mesi a rilasciarlo, ma nel giro di 15 giorni dopo il sopralluogo in cantiere se tutto va bene te lo rilasciano. Evidentemente non funziona allo stesso modo in tutta Italia, ma va molto a macchia di Leopardo.

    Certo.
     
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