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  1. Neo

    Neo Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    Buongiorno a tutti!
    Sto per acquistare un immobile ed essendo che attualmente abito in un appartamento in affitto, ho inviato il mese scorso la raccomandata per richiedere la risoluzione anticipata del contratto. Ieri ricevo una lettera dalla proprietaria che mi chiede di provvedere al pagamento del modello F23.
    Premesso che la sig.ra ha aderito qualche anno fa al regime della "Cedolare Secca" e facendo qualche ricerca sul web risulterebbe che il Mod. F23 non si usa più, bensì da quest'anno bisogna usare il modello "F24 Elementi identificativi", ma essendo che ha aderito alla cedolare secca non si è tenuti al pagamento, ma solo a presentare all'ADE il mod. 69. Ho letto che non esiste più il mod. 69, ma si dovrebbe usare il mod. RLI.
    Avete delle notizie più certe su quali sono i corretti adempimenti da compiere in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione? secondo voi, per cautelarmi, sarebbe opportuno stilare un verbale alla consegna delle chiavi?
    Grazie in anticipo per le vostre risposte.
     
  2. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Se il contratto di locazione si trova attualmente in regime di cedolare secca a seguito opzione della proprietaria, non bisogna pagare nulla (è comunque giusta la tua osservazione che per il pagamento dell'imposta di risoluzione si usa il mod. F24 elide e non più l'F23).
    Bisogna fare la pratica all'AdE per la risoluzione del contratto presentando il mod. RLI (cartaceo o telematico). In genere se ne occupano i proprietari.
    Se la tua proprietaria ha accettato la disdetta anticipata significa che probabilmente hai rispettato il termine di preavviso o comunque vi siete accordati per un preavviso inferiore ai sei mesi di legge.
    Quando viene rilasciato l'appartamento è prassi che le parti firmino un verbale consegna chiavi.
     
  3. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Hai ricevuto la raccomandata con la comunicazione di questa adesione?
    Se sì non dovete pagare l'F24 (ha sostituito l'F23 per le imposte di registro), che tra l'altro, quando è il caso, va pagato all'inizio di una nuova annualità (entro i primi 30 giorni).
     
  4. Neo

    Neo Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    si
     
  5. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    A parte linee di pensiero che ritengono debba essere nuovamente reinviata una ulteriore raccomandata, in occasione di una ulteriore proroga dei soliti cicli, ad es. dei 4 anni, se hai ricevuto la Raccomandata relativa alla opzione CS e riguarda il quadriennio in corso, non è dovuta imposta per la risoluzione anticipata. Serve solo che il proprietario consegni il RLI alla AdE per comunicare la cessazione ( è a lui che interessa in particolare per interrompere la decorrenza del reddito).
    Vero anche che anche tu sei coobbligato, e puoi essere tu a presentare il RLI : ma è insolito provevda l'inquilino. La ricevuta serve al percettore del reddito...!
     
  6. Neo

    Neo Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    il contratto di affitto è di tipo 4+4 stipulato ad aprile 2008; la comunicazione di adesione per la CD è di giugno 2011 (quindi 1° ciclo), ma alla fine della raccomandata riporta testualmente "la presente comunicazione si intende valida fino alla naturale scadenza contrattuale, salvo eventuale revoca da parte del sottoscritto, che si impegna sin d'ora a comunicarle tempestivamente".... per cui per me è ancora valida.
     
  7. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Le lettera all'inquilino relativa all'adesione vale fino a revoca dell'adesione alla cs. Infatti la lettera va inviata la prima volta (se l'adesione non è nel contratto) e solo qualora il locatore cambi opzione (da cs a normale o da normale a cs).
     
  8. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Come puoi rileggere, ho scritto che ci sono anche interpretazioni diverse. Viene cioè distinta la proroga autoatica di legge dopo il primo quadriennio, rispetto ad una successiva proroga che viene considerata come un vero e proprio rinnovo.
    Sul piano logico, questa interpretazione convengo sia un sofisma, ma in termini letterali ha la sua coerenza. NeL dubbio, non lesinerei una ulteriore raccomandata, in attesa di un definitivo pronunciamento della Ade
     
  9. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    La mia informazione proviene dall'impiegato dell'ADE al quale presentai la proroga di un contratto di locazione 3+2 con cs. Avendo scritto nel contratto (registrato nel 2011) che intendevo avvalermi della tassazione con c.s. non dovevo inviare alcuna comunicazione all'inquilino. Gli diedi invece copia della ricevuta della proroga (non basta?).
     
  10. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    1. Sappiamo bene che cambiando impiegato, o ufficio, o regione, abbiamo spesso risposte discordanti...:maligno:

    2. Ma ti tranquillizzo. Il tuo è un caso diverso
    Contratto del 2011, la proroga del 2014 (primo triennio) è obbligatoria e il biennio seguente è di fatto una continuazione del medesimo contratto.

    Semmai il problema si pone ( o si porrebbe?) nel 2016. Speriamo nel frattempo in un chiarimento ufficiale.

    Questo che anche per me è un sofisma non dovrebbe porsi quando i nuovi contratti nascano con una scelta espressa contrattualmente, fino a revoca.
     
  11. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    L'inquilino riceve dal locatore copia della ricevuta della proroga (qualunque essa sia, 1a, 2a, etc.) dall'ADE. Quindi sa dell'intenzione del locatore stesso. Non basta? Bisogna fare la raccomandata? Non credo.
     
  12. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l’opzione per il regime della cedolare secca deve essere esercitata entro il termine di versamento dell’imposta di registro, vale a dire entro 30 giorni dal momento della proroga (art. 17 del TUR), presentando il modello RLI.
     
  13. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    L'impiegato dell'ADE mi ha detto che l'adesione alla cs vale fino a revoca, e viceversa. Una risposta saggia. Sì, perché talvolta la burocrazia non è saggia.
    Si pensi al caso limite del fumo. L'Istituto Superiore di Sanità (Stato) scrive che il fumo fa male ma i Monopoli di Stato (Stato) lo vende. Insomma una logica...fumosa.
    Sfido Nemesis a dire che non è vero.
     
  14. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ma non oltre la scadenza contrattuale. Se il contratto viene prorogato, anche tacitamente, occorre esercitare nuovamente l'opzione.
     
  15. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Vedo che tu riprendi il tema, indicando che in caso di proroga, l'opzione va nuovamente esercitata tramite RLI. Alcuni tuoi colleghi estendono l'obbligo anche al requisito essenziale del nuovo invio della raccomandata.

    Poichè non sempre la burocrazia e le norme seguono il normale buonsenso, si spera che la questione sia chiarita ed affermata univocamente da ade.

    IN tema si pò citare ad esempio anche l'interpretazione restrittiva circa l'esclusione dalla CS dei contratti dove il conduttore non sia persona fisica, ma una società che affitta uso foresteria per abitazione di dipendenti.

    Le circolari l'ahanno esclusa: la commissione provinciale di Reggio Emilia (?) ha invece contestato l'interpretazione data dalla circolare.

    Si spera di conoscere presto la reazione ufficiale da parte della ADE, o per un rcorso o per una rettifica della circolare.
     
  16. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Talvolta viene meno anche la logica. Non parlo a vanvera. Ho visto registrare senza batter ciglio contratti di locazione con decorrenza anteriore alla stipula! Ossia io stabilisco oggi che da ieri puoi stare nell'immobile! Ma il Nobel russo Ilya Prigogine sostiene che il tempo può andare all'incontrario solo nel mondo dell'infinitamente piccolo!
     
  17. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Infatti è lecito. La registrazione dei contratti di locazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore).
     
  18. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Mi dici come fai a stabilire (stipulando) oggi che puoi entrare in casa ieri?
    La cosa è lecita, ma, appunto, fisicamente impossibile! Sarebbe teoricamente possibile, secondo I. Prigogine, se locatore, locatario e immobile fossero particelle subatomiche!
     
  19. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ieri il locatore mi ha concesso di entrare nella sua casa, gli pago il canone che comprende il giorno di ieri e oggi stipuliamo il contratto in forma scritta.
     
    A basty piace questo elemento.
  20. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Io non darei mai ad una persona le chiavi senza un contratto firmato. Non mi fido.
     

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