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  1. JeanPaul

    JeanPaul Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Ciao a tutti.
    Ho un capannone affittato con regolare contratto 4+4; sono passati 2 anni e mezzo e il conduttore ha intenzione di variare ragione sociale e passare a ONLUS perché avrebbe parecchi vantaggi fiscali, quindi mi chiede una chiusura anticipata del contratto e la redazione di uno nuovo.
    Vorrei andargli incontro, ma ho l'impressione che a fronte dei loro vantaggi i avrei solo svantaggi, in particolare in caso di insolvenza non posso eseguire lo sfratto e/o pretendere la procedura fallimentare per avere quanto mi spetta.
    Già quanto sopra non mi va ha genio e magari ci sono altri svantaggi che non conosco, anche se ho di fronte persone che si sono sempre comportate bene, ma si sa che l'occasione.....
    Mi spiacerebbe non accogliere la loro richiesta, ma vorrei essere tutelato il più possibile, quindi mi rivolgo agli amici del forum per avere qualche suggerimento.
    Grazie in anticipo per qualsiasi aiuto.
     
  2. Anarchi60

    Anarchi60 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ciao, per il tuo quesito, penso sia giusto che un tale contratto sia visto congiuntamente con un tuo commercialista o meglio con un legale di fiducia, affinché possa inserire nello stesso contratto clausole che permettano di tutelarti così da evitare problemi che non sono chiari ai non addetti ai lavori o da inesperti.
     
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  3. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    puoi pretendere delle fideiussioni o polizze assicurative
     
  4. JeanPaul

    JeanPaul Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Interessante, puoi spiegare meglio!
    Chiedo di fare un'assicurazione a garanzia dei canoni eventualmente non pagati?
     
  5. Anarchi60

    Anarchi60 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Scusa, ma provare ad affidarti ad un professionista, magari se un legale, non è meglio che il fai da te per poi rischiare di trovarti nelle difficoltà e dover correre ai ripari ... forse meglio un serio professionista che un fai da te arrangiato :pollice_verso:
     
  6. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    esistono dell epolizze che tutelano il locatore nei confronti delle eventuali morosità del conduttore, esistono anche delel fideiussioni che il conduttore mette a garanzie dei propri adempimenti
     
  7. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Intanto comincerei con un contratto "regolare".....
    Dubito che un capannone sia considerato locazione abitativa e che sia regolare un contratto 4+4. Per i contratti ad uso non abitativo o turistico, mi risulta ci sia solo il contratto 6+6 (usualmente usato per le locazioni commerciali, ma non solo) con tutte le implicazioni dettate dalla L 392/78.

    Se poi accenni ad una ragione sociale del conduttore, devo presumere sia unasorta di azienda: come tale potrebbe rivendicare il diritto alla cessione del contratto a chi gli pare (alla nuova Onlus) dandone semplice comunicazione al locatore. Art. 36 della suddetta legge.

    Credo che visti i punti di partenza, sia consigliabile suggerirti di appoggiarti ad un professionista (commercialista o legale)
     
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  8. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Quella norma sarebbe applicabile ove intervenga una sublocazione o cessione del contratto di locazione.
    Nella fattispecie in discussione, interviene invece la semplice trasformazione della forma giuridica del conduttore. L'art. 2498 c.c. prevede la continuità dei rapporti giuridici dell'ente trasformato, con la conseguenza che non è necessaria la sottoscrizione di un nuovo contratto di locazione. Tale principio è applicabile anche alla trasformazione eterogenea (quella normata dall'art. 2500-septies c.c.).
    Credo che tale consiglio vada rivolto in primis al conduttore.
     
  9. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    @Nemesis: certamente è sufficiente il c.c. 2498 e seguenti: avevo citato anche la cessione , art. 34 della 392/78 che poteva apparire addirittura un atto estraneo al contratto. A maggior ragione quando è lo stesso conduttore a cambiare forma giuridica.

    Quanto ai consigli successivi:
    francamente non saprei stabilire ... priorità.
     
  10. JeanPaul

    JeanPaul Membro Junior

    Proprietario di Casa
    E' vero, mi sono sbagliato, il contratto è un 6+6 :triste:
    Per il resto mi avete dato un po' di cose su cui riflettere.
    Grazie
     
  11. JeanPaul

    JeanPaul Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Chiarisco: il conduttore è ditta individuale (per intenderci 'Rag.Sociale di Cognome e Nome') e nel contratto è fatto esplicito riferimento a 'divieto di sublocazione e cessione anche parziale a terzi e divieto di mutamento di destinazione', quindi quanto dici non credo possa succedere.
    Da quello che ho capito è molto difficile per una Onlus ottenerle.

    Scusa se Ti ho dato l'impressione di non prendere in considerazione i Tuoi consigli, è che mi sembra ovvio che, qualsiasi cosa si decida, sarà poi un professionista ad assisterci.

    Situazione attuale:
    Siamo propensi alla sottoscrizione di una scrittura privata 'autenticata' (ecco il famoso professionista invocato...) che, facendo riferimento all'attuale contratto, aggiunga qualche deroga e integrazione di garanzie a mio favore
    Vedremo

    Grazie ancora a Tutti!
     
  12. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Premesso che vale prioritariamente la risposta di Nemesis, su quanto qui affermi avrei dei dubbi.

    In base alla L392 art. 36 (avevo prima erroneamente scritto 34) è prevista la sublocazione e cessione del contratto da parte del conduttore, cui il locatore non può opporsi.E per l'art. 79 sono nulli i patti contrari alla presente legge.

    Temo quindi che tu possa eventualmente opporti solo al mutamento di destinazione, e solo entro un anno (art. 80)
     
  13. JeanPaul

    JeanPaul Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Forse mi sono spiegato male, quindi riportando:
    L'art. 36 della Legge 392/78 attribuisce al conduttore la facoltà di cedere o sublocare a terzi il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l'azienda.
    Conseguentemente, se l'azienda non viene ceduta o locata, il conduttore deve avere il consenso del locatore, sia nel caso in cui voglia sublocare l'immobile, sia nel caso in cui voglia cedere il contratto (Cass. civ., sez. III, 21 marzo 1994, n. 2655).


    L'azienda viene semplicemente chiusa, non viene ne ceduta ne locata, conseguentemente......
     

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