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  1. alessandro rossetti

    alessandro rossetti Nuovo Iscritto

    Salve, ho un appartamento ereditato di due stanze e vorrei affittare singolarmente le due stanze con un contratto (studenti o transitorio) ma nel famoso Art. 5 comma 1 legge 9 Dic 1998 n 431, non si parla proprio della possibilità di fare contratti per una stanza... Molti dicono che è possibile ma non ho trovato alcun documento, modello contrattuale dove esplicitamente si fa riferimento a questo tipo di rapporto. Chiedo se qualcuno può darmi informazioni precise per poter fare contratti in piena regola e se possibile avere uno schema contrattuale. Grazie per l'aiuto
    alex
     
  2. avvoroma

    avvoroma Nuovo Iscritto

    Buongiorno,
    ...tutto si può fare, dovrebbe stipulare un contratto di locazione relativo ad una porzione dell'immobile e non all'intero.
    Sono un avvocato civilista di Roma e mi occupo di locazioni. Se dovesse avere necessità mi contatti senza problemi.
    Cordiali saluti.
     
  3. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    che io sappia si affitta tutto l'appartamento, perchè bisogna pur prevedere bagno, cucina etc a due soggetti egualmente obbligati. in caso contrario ci si trasforma in affittacamere e si sottostà alla relativa normativa.
     
    A salvo cervino piace questo elemento.
  4. avvoroma

    avvoroma Nuovo Iscritto

    Non condivido l'osservazione di Arianna in quanto è ovvio che unitamente ad una stanza si affittano anche i servizi, quali bagno e cucina, dunque l'attività di affittacamere è cosa diversa dall'affittare una porzione di immobile.
     
  5. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    L'affittacamere è un'attività gestita in forma imprenditoriale, questa è la differenza. Invece l'affitto di due stanze da privato a privati non lo è. Nessuna norma in tema di locazioni vieta di affittare un immobile in forma parziale, con la condivisione dei servizi comuni, anzi, ciò è previsto anche in fase di registrazione dei contratti di locazione con la spunta delle apposite caselle (T = Totale, P = Parziale) sul mod. 69 o sul Siria.
    Pertanto puoi tranquillamente stipulare contratti per uso transitorio o di altro tipo con ogni singolo inquilino, registrarli e gestirli separatamente.
    Logicamente in ogni contratto (puoi usare i modelli ministeriali reperibili sul sito dell'Agenzia delle Entrate o su quelli delle associazioni delle proprietà edilizie quali Confedilizia, UPPI ecc...) dovrai specificare che affitti una stanza e concedi l'uso dei servizi comuni, dovrai indicare qual'è la quota di spese condominiali spettante e l'eventuale quota per i consumi di luce, acqua, gas ecc.
    Il problema è proprio quello delle utenze. Infatti non puoi intestare le utenze (luce, acqua, gas, TARSU) a due persone distinte.
    La soluzione più pratica per il locatore è tenere le utenze a proprio carico e prevedere il rimborso da parte degli inquilini a presentazione delle bollette.
     
    A Fiorefeifellafa, salvo cervino e Bruna Fabbro piace questo elemento.
  6. Clematide

    Clematide Membro Attivo

    Se parti diverse di una stessa unità immobiliare vengono affittate contemporaneamente a soggetti diversi - come nel caso delle stanze per gli studenti universitari - non possono esserci tassazioni differenti. In altri termini, il proprietario deve decidere: o sceglie la tassazione IRPEF per tutte le stanze affittate nello stesso periodo oppure opta per la cedolare secca. A chiarirlo è la circolare n°26/E al paragrafo 1.2. Questo, però, non sarà sempre agevole, poichè la durata dei contratti, è intuibile, può essere molto diversa. Come comportarsi allora? In teoria, si dovrebbe ritenere che l'affitto della prima camera , ad esempio, in cedolare, attragga anche quello successivo. Quest'ultimo dovrebbe rimanere in cedolare sino a quando l'eventuale nuovo affitto della prima camera non ricada in IRPEF. Le situazioni possibili sono innumerevoli e molte complicate, per cui occorre senz'altro una integrazione della circolare n°26/E. Ma dico io. Perchè complicare la vita dei contribuenti in questo modo? In ogni caso l'aliquota della cedolare secca è ridotta al 19%per i contratti di locazione a canone concordato stipulati per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari, mentre negli altri casi è al 21%. Va considerato, però, che se il proprietario del'abitazione locata a universitari sceglie la tassazione IRPEF, può abbattere il reddito dell'affitto del 30%, a patto che l'inquilino sia iscritto ad un c orso di laurea in un comune diverso da quello di residenza e che il contratto sia conforme a quelli tipo promossi dai comuni sede di università, nel rispetto delle disposizioni di legge. L'abbattimento del 30% va applicato dopo quello forfettario del 15%, con una riduzione complessiva del 40,5%. Chi sceglie la cedolare, invece, applica l'aliquota su tutto il canone, senza abbattimenti. I fac-simile dei contratti tipo sono facilmente scaricabili dalla rete.
     
  7. geomarchini

    geomarchini Nuovo Iscritto

    Si ma presumo che
    abbia solo due stanze e non abbia ne servizi e nemmeno cucina
     
  8. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per quanto riguarda ciò che dice Geomarchini non credo... l'appartamento non avrebbe l'abitabilità se fosse così.

    Per quanto riguarda ciò che osserva Clematide è vero. La circolare 26/E, anche se nel Dlgs sulla cedolare secca non c'è scritto nulla in proposito, afferma che tutti i contratti relativi alla stessa unità immobiliare devono soggiacere allo stesso regime di tassazione.
     
  9. alessandro rossetti

    alessandro rossetti Nuovo Iscritto

    ulteriori chiarimenti

    Grazie a tutti voi per la partecipazione, voglio chiarire che l'appartamento è di due stanze cucina ingresso bagno e giardino e naturalmente affitto ciascuna stanza con uso condiviso dei servizi. Vorrei sapere come poter redigere il contratto transitorio ( da 1 a 18 mesi ) inserendo eventuali modifiche a quello standard (art 5 comma 1 lg 9-12-1998 n 431) dove non c'è accenno alla possibilità di affittare una stanza singola...
     
  10. geomarchini

    geomarchini Nuovo Iscritto

    di 2 stanze significa nulla. ha 2 camere da letto più cucina e bagno quindi 4 ambienti differenti?
     
  11. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Basta modificre il contratto standard nel seguente modo:

    CONCEDE IN LOCAZIONE
    al/alla Sig. (1) <nome e cognome e dati> di seguito denominato/a conduttore <denominazione> identificato/a mediante (2) <denominazione> (assistito/a da (3) <nome e cognome> in persona di <nome e cognome>.)
    che accetta, per sé e suoi aventi causa, una stanza più l'uso comune della cucina e servizi dell'l'unità immobiliare posta in via <via> n. civico <num. civico> piano <piano> scala <scala> int. <interno> composto di n. <num. vani> vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ecc.: indicare quali) <accessori>.


    Quando registrerai il contratto bada di barrare la casella "P" = parziale, nel modulo di registrazione (69 o Siria), relativamente ai dati dell'immobile.
     
    A maidealista e piccu piace questo messaggio.
  12. alessandro rossetti

    alessandro rossetti Nuovo Iscritto

    Ciao Geomarchini, si l'appartamento ha ingrasso due camere da letto più cucina bagno e giardino...grazie per la tua disponibilità
    alex
     
  13. Annamery

    Annamery Nuovo Iscritto

    Salve a tutti, qualcuno mi può dire esplicitamente se si può fare un contratto a canone libero per una porzione di appartamento per un anno solo?
    Dovrei fare un contratto per una casa di studenti ed ognuno ha esigenze diverse: un paio sono in comodato d'uso gratuito in quanto parenti stretti, un altro esce di casa l'anno prossimo, l'ultimo è appena arrivato e non so quanto starà. L'anno prossimo sarò di nuovo da capo a cercare nuovi inquilini che sostituiscano quelli che se ne vanno, quindi non vorrei dover fare un contratto 4+4 per poi doverlo già disidire l'anno prossimo (penso che abbia un costo, non è così?).
    Oggi sono andata da un'associazione di piccoli proprietari per farmi aiutare a redigere il contratto e mi hanno detto che questa cosa non si può fare perchè non ho la licenza di affittacamere. Però da quanto ho letto nel forum mi pareva che fosse possibile. Chi ha ragione?
    Annamery
     
  14. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    L'affittacamere è uno che svolge tale attività in forma imprenditoriale e il tuo caso non rientra in tale problematica. Chi ti ha detto questo non ha capito nulla !
    Puoi affittare camera per camera di un appartamento a studenti diversi con un contratto ad uso transitorio per ogni studente.
    Per i contratti ad uso transitorio valgono le seguenti regole.
    - hanno durata da 1 a 18 mesi e non sono rinnovabili;
    - devono essere motivati da precise esigenze del locatore e/o del conduttore che debbono essere riportate nel contratto;
    - il contratto deve riferirsi agli schemi contrattuali previsti dagli appositi accordi territoriali stipulati nella provincia o, in mancanza di tali accordi, agli schemi previsti dal D.M. 30/12/2002
    - prima della scadenza del contratto l'esigenza di transitorietà va confermata tra le parti tramite invio di una raccomandata;
    - in fase di registrazione del contratto, indicare che si tratta di locazione "parziale" dell'immobile.
    Ecco la normativa e gli schemi:
    Vedi l'allegato DM_30_12_2002.DOC
    Vedi l'allegato DM_10_03_2006_locazioni_brevi.pdf
    Vedi l'allegato Allegato C-indivivtrans .doc
     
  15. Annamery

    Annamery Nuovo Iscritto

    Grazie mille!
     

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