alessandro rossetti

Nuovo Iscritto
Salve, ho un appartamento ereditato di due stanze e vorrei affittare singolarmente le due stanze con un contratto (studenti o transitorio) ma nel famoso Art. 5 comma 1 legge 9 Dic 1998 n 431, non si parla proprio della possibilità di fare contratti per una stanza... Molti dicono che è possibile ma non ho trovato alcun documento, modello contrattuale dove esplicitamente si fa riferimento a questo tipo di rapporto. Chiedo se qualcuno può darmi informazioni precise per poter fare contratti in piena regola e se possibile avere uno schema contrattuale. Grazie per l'aiuto
alex
 

avvoroma

Membro Attivo
Buongiorno,
...tutto si può fare, dovrebbe stipulare un contratto di locazione relativo ad una porzione dell'immobile e non all'intero.
Sono un avvocato civilista di Roma e mi occupo di locazioni. Se dovesse avere necessità mi contatti senza problemi.
Cordiali saluti.
 

arianna26

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Proprietario Casa
che io sappia si affitta tutto l'appartamento, perchè bisogna pur prevedere bagno, cucina etc a due soggetti egualmente obbligati. in caso contrario ci si trasforma in affittacamere e si sottostà alla relativa normativa.
 

avvoroma

Membro Attivo
Non condivido l'osservazione di Arianna in quanto è ovvio che unitamente ad una stanza si affittano anche i servizi, quali bagno e cucina, dunque l'attività di affittacamere è cosa diversa dall'affittare una porzione di immobile.
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
L'affittacamere è un'attività gestita in forma imprenditoriale, questa è la differenza. Invece l'affitto di due stanze da privato a privati non lo è. Nessuna norma in tema di locazioni vieta di affittare un immobile in forma parziale, con la condivisione dei servizi comuni, anzi, ciò è previsto anche in fase di registrazione dei contratti di locazione con la spunta delle apposite caselle (T = Totale, P = Parziale) sul mod. 69 o sul Siria.
Pertanto puoi tranquillamente stipulare contratti per uso transitorio o di altro tipo con ogni singolo inquilino, registrarli e gestirli separatamente.
Logicamente in ogni contratto (puoi usare i modelli ministeriali reperibili sul sito dell'Agenzia delle Entrate o su quelli delle associazioni delle proprietà edilizie quali Confedilizia, UPPI ecc...) dovrai specificare che affitti una stanza e concedi l'uso dei servizi comuni, dovrai indicare qual'è la quota di spese condominiali spettante e l'eventuale quota per i consumi di luce, acqua, gas ecc.
Il problema è proprio quello delle utenze. Infatti non puoi intestare le utenze (luce, acqua, gas, TARSU) a due persone distinte.
La soluzione più pratica per il locatore è tenere le utenze a proprio carico e prevedere il rimborso da parte degli inquilini a presentazione delle bollette.
 

Clematide

Membro Attivo
Proprietario Casa
Se parti diverse di una stessa unità immobiliare vengono affittate contemporaneamente a soggetti diversi - come nel caso delle stanze per gli studenti universitari - non possono esserci tassazioni differenti. In altri termini, il proprietario deve decidere: o sceglie la tassazione IRPEF per tutte le stanze affittate nello stesso periodo oppure opta per la cedolare secca. A chiarirlo è la circolare n°26/E al paragrafo 1.2. Questo, però, non sarà sempre agevole, poichè la durata dei contratti, è intuibile, può essere molto diversa. Come comportarsi allora? In teoria, si dovrebbe ritenere che l'affitto della prima camera , ad esempio, in cedolare, attragga anche quello successivo. Quest'ultimo dovrebbe rimanere in cedolare sino a quando l'eventuale nuovo affitto della prima camera non ricada in IRPEF. Le situazioni possibili sono innumerevoli e molte complicate, per cui occorre senz'altro una integrazione della circolare n°26/E. Ma dico io. Perchè complicare la vita dei contribuenti in questo modo? In ogni caso l'aliquota della cedolare secca è ridotta al 19%per i contratti di locazione a canone concordato stipulati per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari, mentre negli altri casi è al 21%. Va considerato, però, che se il proprietario del'abitazione locata a universitari sceglie la tassazione IRPEF, può abbattere il reddito dell'affitto del 30%, a patto che l'inquilino sia iscritto ad un c orso di laurea in un comune diverso da quello di residenza e che il contratto sia conforme a quelli tipo promossi dai comuni sede di università, nel rispetto delle disposizioni di legge. L'abbattimento del 30% va applicato dopo quello forfettario del 15%, con una riduzione complessiva del 40,5%. Chi sceglie la cedolare, invece, applica l'aliquota su tutto il canone, senza abbattimenti. I fac-simile dei contratti tipo sono facilmente scaricabili dalla rete.
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
Per quanto riguarda ciò che dice Geomarchini non credo... l'appartamento non avrebbe l'abitabilità se fosse così.

Per quanto riguarda ciò che osserva Clematide è vero. La circolare 26/E, anche se nel Dlgs sulla cedolare secca non c'è scritto nulla in proposito, afferma che tutti i contratti relativi alla stessa unità immobiliare devono soggiacere allo stesso regime di tassazione.
 

alessandro rossetti

Nuovo Iscritto
ulteriori chiarimenti

Grazie a tutti voi per la partecipazione, voglio chiarire che l'appartamento è di due stanze cucina ingresso bagno e giardino e naturalmente affitto ciascuna stanza con uso condiviso dei servizi. Vorrei sapere come poter redigere il contratto transitorio ( da 1 a 18 mesi ) inserendo eventuali modifiche a quello standard (art 5 comma 1 lg 9-12-1998 n 431) dove non c'è accenno alla possibilità di affittare una stanza singola...
 

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