Affittare un appartamento senza il certificato di agibilità/ abitabilità ?

[andrea195815]

Salve, si può affittare un appartamento senza il certificato di agibilità/abitabilità, non rilasciato dal comune perchè il costruttore non ha terminato le opere di urbanizzazione? Grazie

 

[acquirente]

L’immobile privo di licenza di abitabilità può essere oggetto di valida costituzione di rapporti locatizi, ossia può essere affittato.
Il principio sopra enunciato anche alla luce di quanto stabilito dalla Suprema Corte con la sentenza n. 8409/06

 

[roberta25]

Si si può.... Purtroppo si può fare tutto con un appartamento senza agibilità. Solo nel venderlo può esserci qualche problemino. Perchè senza agibilità l'appartamento non vale nulla. Ma nell'ottica del fregare e della truffa legalizzata, sono miliardi gli appartamenti venduti a caro prezzo pur se sprovvisti di questo importante certificato.

 

[maidealista]

L’immobile privo di licenza di abitabilità può essere oggetto di valida costituzione di rapporti locatizi, ossia può essere affittato.
Il principio sopra enunciato va però correttamente interpretato anche alla luce di quanto stabilito dalla Suprema Corte con la sentenza n. 8409/06 . La citata sentenza afferma il principio, ormai consolidato, in base al quale fra le obbligazioni del locatore va inclusa anche quella di procurare il certificato di abitabilità dell’immobile sia quando esso è destinato ad uso di abitazione che quando ha un utilizzo commerciale o di deposito sicchè quando il documento manca si viene a configurare una situazione di grave inadempimento in conseguenza del quale il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.
Va osservato tuttavia, che se in linea di principio la mancanza del certificato di abitabilità, sia perché non sia stato ancora richiesto o perché non è stato rilasciato, viene a configurare una situazione di inadempimento, d’altra parte non può precludere la negoziazione dell’immobile. La Cassazione nel suo ragionamento afferma che in via preliminare la trattativa su un immobile privo di abitabilità è diversa dal suo utilizzo e dunque di per sé stessa non può essere vietata.
Anche in altre pronunce la Suprema Corte ricorda che “se non può escludersi che l’immobile privo di licenza di abitabilità possa essere oggetto di una valida costituzione di rapporti locatizi, il definitivo diniego del rilascio del certificato di abitabilità legittima il ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno”.
Cos’è l’abitabilità ?
Rappresenta l’idoneità dell’immobile ad essere abitato in quanto rispondente a determinati parametri stabiliti dalla normativa edilizia. Vengono perciò prese in considerazione ad es. , la luminosità, l’altezza dei locali, la conformità degli impianti ecc… Il certificato di abitabilità viene rilasciato dal Comune in base a controlli volti ad accertare la corrispondenza dell’immobile ai parametri stabiliti dalla legge.
Questo articolo è stato scritto da Avv. Rosanna Di Paolo il 18 luglio 2008
http://legale.guidaconsumatore.com/0033_si-puo-affittare-un-immobile-senza-abitabilita/

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Immobile non in regola,
contratto valido
di Corrado Sforza Fogliani*
È valido un contratto di locazione di un immobile costruito senza licenza, e non condonato? Al
quesito ha risposto la Cassazione che sul punto, in una recente sentenza, ha statuito che “la non
conformità dell’immobile locato ad uso abitativo alla disciplina edilizia e urbanistica non determina
la nullità del contratto, atteso che i requisiti della liceità dell’oggetto e della causa previsti dagli articoli
1346 e 1343 c.c. sono da riferire, rispettivamente, alla prestazione e al contrasto con l’ordine
pubblico, e non al bene in sé” (sent. n. 22312 del 24.10.’07). Tale pronuncia conferma il tradizionale
orientamento assunto in materia dai giudici di legittimità, che ebbero già modo di precisare,
con pressoché identica motivazione, come il conduttore di un immobile abusivo (a destinazione
abitativa o ad uso diverso) fosse comunque obbligato al pagamento del canone (cfr. Cass. sent. n.
4228 del 28.4.’99 e Cass. sent. n. 19190 del 15.12.’03). Di analogo tenore anche una pronuncia
più risalente, la n. 583 del 29.1.’82, secondo cui l’abusività di un immobile può costituire fonte di
responsabilità dell’autore nei confronti dello Stato, ma non può comportare conseguenze negative
sulla validità del contratto di locazione, “trattandosi di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie
norme”. In argomento va tuttavia segnalata una recente sentenza, la n. 8409 dell’11.4.’06, in cui la
Corte ha sostenuto che costituisce obbligo del proprietario procurare all’inquilino la documentazione
che attesti la conformità dell’immobile locato (sia esso abitativo o meno) alla disciplina edilizia e
urbanistica e che, di conseguenza, un’eventuale impossibilità a produrre la documentazione richiesta
per “definitivo diniego” da parte dell’amministrazione consente al conduttore (pur rimanendo
impregiudicata la validità della locazione) “il ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto e
del risarcimento del danno”, tipici dell’inadempimento contrattuale. Di inadempimento, invece, non
si può parlare – secondo la giurisprudenza maggioritaria – per il mancato ottenimento da parte del
conduttore di eventuali autorizzazioni amministrative, necessarie, ad esempio, per l’esercizio di
specifiche attività, purché ciò – ovviamente – non abbia costituito oggetto di specifico accordo con
il locatore (ex multis cfr. la precitata sent. n. 8409/’06).
*http://www.confedilizia.it/Art.pres.imm_nn_regola_contr_valido.pdf

 

[andrea195815]

l' impresa terminati i lavori ha fatto richiesta al comune del certificato di agibilità, il quale ha sospeso la richiesta 4 giorni dopo la domanda perchè non ha eseguito i lavori come nei disegni depositati nella concessione edilizia.
Le differenze non sono da poco: meno finestre con carenza del rapporto illuminante, isolamento di calpestio inesistente, canne di esalazioni fumi e vapori inesistenti, le piu' gravi.
Nel frattempo l' impresa ha iniziato a vendere e affittare senza informare gli acquirenti di questa sospensione

 

[tovrm]

Mi sembra di capire che questi appartamenti non saranno mai considerati agibili, ma potranno comunque essere oggetto di negoziazione. Ho inteso bene?
Però se la mancanza di agibilità deve essere espressamente accettata dalle parti. Se non viene portata a conoscenza della controparte (conduttore o acquirente), questa può richiedere l'annullamento del contratto ed il risarcimento dei danni.

 

[maidealista]

Se non viene portata a conoscenza della controparte (conduttore o acquirente), questa può richiedere l'annullamento del contratto ed il risarcimento dei danni.

 

[andrea195815]

l'annullamento del contratto ed il risarcimento dei danni entro quando?
quali sono i tempi per l'annullamento del contratto ed il risarcimento dei danni?

 

[tovrm]

Due le opinioni in dottrina, in base a come viene inquadrata la fattispecie. L'opinione prevalente è quella che la prescrizione prescrizione dell'azione in giudizio sia decennale, quella minoritaria che tale prescrizione si verifica al compimento di un anno dalla consegna dell'immobile.
Secondo me, la cosa migliore da fare in questi casi è quella di rivolgersi ad un legale.

 

[lucaio1975]

Anche io devo affittare un ufficio comprato dal tribunale , senza agibilità. Posso affittare? E specialmente l'ufficio puo aprire le porte nal pubblico?