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  1. giorgio49

    giorgio49 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buonasera.
    Sono interessato all'acquisto di un fabbricato tipologia : abitativo.
    Stato di occupazione Occupato
    Affittato con contratto opponibile.
    La mia domanda:
    Che significa "affittato con contratto opponibile?"
    Grazie
     
  2. toto.s

    toto.s Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Nel processo esecutivo, l'esito positivo della vendita si realizza con l'aggiudicazione definitiva dell'immobile, la quale attribuisce all'aggiudicatario il diritto al trasferimento del bene.
    Il decreto con il quale il giudice dell'esecuzione trasferisce all'aggiudicatario il bene espropriato contiene, infatti, ex art. 586 c.p.c., anche l'ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l'immobile venduto, costituendo titolo per la trascrizione della vendita e titolo esecutivo per il rilascio.
    Ex art. 560, terzo comma, c.p.c., inoltre, il giudice dell'esecuzione dispone "con provvedimento non impugnabile, la liberazione dell'immobile pignorato, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca la detta autorizzazione, se concessa in precedenza, ovvero quando provvede all'aggiudicazione o all'assegnazione dell'immobile".
    Il provvedimento, secondo il comma 4, costituisce titolo esecutivo per il rilascio ed è eseguito, a cura del custode, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario o dell'assegnatario, se questi non lo esentano.
    Ratio delle disposizioni menzionate (novellate dal d.l. n. 35/2005 e dalla l. n. 263/2005) è quella di garantire all'aggiudicatario di entrare in possesso dell'immobile acquistato libero da persone o da cose al momento dell'emissione del decreto di trasferimento.
    Tuttavia, nelle ipotesi, non infrequenti nella prassi, in cui l'immobile pignorato sia occupato da un terzo in forza di un contratto di locazione, le suddette disposizioni vanno contemperate con il diritto del conduttore a non subire pregiudizio dalla procedura esecutiva.
    Se, da un lato, infatti, l'art. 560 c.p.c. fa divieto al debitore e/o al terzo custode nominato, di dare in locazione l'immobile pignorato, senza autorizzazione del giudice (e, in ogni caso, in presenza di tale autorizzazione, la locazione risponderà alle sole finalità di economicità e fruttuosa gestione e conservazione della cosa pignorata), dall'altro, l'art. 2923 c.c. detta precise regole in ordine all'opponibilità alla procedura esecutiva del titolo locatizio anteriore al pignoramento.

    L'opponibilità delle locazioni anteriori

    L'art. 2923 c.c. sancisce l'opponibilità della locazione di un immobile a chi se ne sia reso aggiudicatario, in sede di espropriazione forzata, contemperando il generale principio "emptio non tollit locatum" dettato per la vendita volontaria (ex artt. 1599 e 1600 c.c.) con le esigenze proprie del processo esecutivo che mira alla tutela delle ragioni e al soddisfacimento degli interessi e dei diritti dei creditori nei confronti dell'esecutato.
    In ragione di tale contemperamento di interessi, ontologicamente diversi rispetto alla vendita volontaria, l'avente causa dal locatore (aggiudicatario o acquirente), è tenuto a rispettare le locazioni precedentemente stipulate dal proprietario (esecutato o suo dante causa), seppur entro i limiti dettati dall'art. 2923 c.c., ovvero: la data certa anteriore; la trascrizione anteriore delle locazioni ultranovennali; la detenzione anteriore dell'immobile in mancanza di data certa; l'inopponibilità delle locazioni effettuate a c.d. "canone vile".


    Fonte: Locazione ed esecuzione immobiliare
    (Studio Cataldi - il Diritto Quotidiano. Notizie giuridiche, guide legali, sentenze

    saluti
    toto.s
     
  3. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Che se acquistassi quell'immobile, dovrai rispettare il contratto di locazione in essere. Ne diventerai il nuovo locatore.
     
    A Avvocato Luigi Polidoro piace questo elemento.

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