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  1. emar

    emar Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Ciao a tutti.
    Essendosi liberato un appartamento sto' valutando la eventualita' di darlo in gestione ad una agenzia specializzata in affitti brevi, che si fara' carico di tutto (trovare i clienti, consegnare e ritirare le chiavi, pulizie piccola manutenzione) , corrispondendomi una cifra mensile prestabilita nel caso riesca a trovare clienti, altrimenti niente.
    Qualcuno ha avuto esperienze ?
    Fiscalmente come si configura il rapporto con l' agenzia ?

    Grazie a tutti
     
  2. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    quelle poche esperienze fatte (sia con agenzie italiane che con internazionali) mi hanno convinto a gestire la questione personalmente (e a suggerire ad altri proprietari lo stesso) : a conti fatti, in un anno...a mala pena c'è guadagno ( tolte le tasse ... e le utenze dovute)
     
  3. jac1.0

    jac1.0 Ospite

    Perché ti fai ingannare dalla specificazione 'specializzata'? In ogni caso sono degli intermediari, quindi, senza offesa, dei mercenari. Il loro guadagno è certo, il tuo no perché i rischi di insolvenza gravano su di te.
     
  4. Valty

    Valty Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Emar, attento ai termini dell'accordo. Vedi se puoi disdirlo in ogni momento senza termine di preavviso. Diversamente chiedi all'agenzia "specializzata" se ti riconosce un minimo/anno.Ciao.
     
  5. emar

    emar Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Mi devo rivolgere ad una agenzia perche' non ho il tempo materiale per seguire personalmente la casa.
    Mi lascia perplesso il fatto che l' agenzia mi abbia detto che io non avro' contratti con i futuri clienti, per cui non si trattera' di locazioni. Dovro' solo dichiarare i proventi che mi riconoscera' l' agenzia come redditi diversi.
    Avete suggerimenti a riguardo ?
     
  6. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    sono rapporti LOCATIVI , spesso verbali...ma sono LOCAZIONI : i proventi debbono essere comunque dichiarati (e ci pagherai le tasse) - tutti gli eventuali problemi saranno solamente a carico del proprietario

    ...certo, che se l'agenzia concede (ad esempio) l'uso NON-abitativo a qualce donzella per le sue attività specifiche... lui incassa, anche te....ma solo te ne sarai il responsabile.

    un altro : un extracomunitario (o comunitario non residente in Italia) che deve dichiarare una residenza, altrimenti non può avere un certo servizio/documento : dopo un certo compenso, ha il permesso di utilizzare il tuo indirizzo....arriva l'accertamento....ritira il suo documento, sparisce....e tu (nel futuro) ne sei stato comunque il responsabile perchè hai permesso "la residenza temporanea" a qualcuno...che nemmeno hai conosciuto

    servono altri esempi....riguardo il fatto che "non avrai mai rapporti" con il cliente che utilizzerà il tuo appartamento ?
     
  7. emar

    emar Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Rimanendo nel assunto che tutto "fili liscio", se l' agenzia si fa dare dal cliente 100 e a me da 50, io devo pagare le tasse su 100 oppure su 50 ?
    Almeno sull' aspetto fiscale non vorrei correre alcun rischio.
     
  8. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    50 su 100 :^^: ? .... e dove lo hai trovato questo benefattore ? (sempre che tu possa vedere che lui ha incassato "solo 100")

    comunque devi dichiarare i 50.....

    ricordati che, su quei 50, su cui non puoi detrarre NULLA
    • se hai dichiarato 1 sola persona al servizio spazzatura...il massimo degli ospiti che l'agenzia ospiterà ( e quindi pagarci relative tasse) - se arrivasse il controllo polizia durante la presenza ospiti....la multa è retroattivissima
    • devi usare per pagarci anche le altre tasse immobiliari, e le utenze
    .... e se non sono comunitari-EU, ci pensa l'agenzia a denunciare alla Polizia gli ospiti ? (.....perchè tu non sapresti nemmeno chi sono.....)
     
  9. jac1.0

    jac1.0 Ospite

    Lassa perde, ci pensiamo noi...ti dicono loro. Ed io ti dico: lassa perde tout court.

    ...siamo una ditta specializzata, fai un contratto e vedrai che non ti pentirai...
     
    Ultima modifica di un moderatore: 28 Agosto 2014
  10. emar

    emar Membro Junior

    Proprietario di Casa
    L' agenzia ha un sito in cui pubblicizza diversi appartamenti.
    Inoltre nella stessa citta' ( Milano) esistono diverse altre agenzie che fanno lo stesso tipo di servizio.
    Possibile che non ci si debba fidare di nessuna di loro ?
     
  11. jac1.0

    jac1.0 Ospite

    Fidarsi è bene, purché sai con certezza il rapporto tra quello che verrebbe in tasca a te, intendo quello che ti resta dopo aver pagato l'agenzia, e il valore del canone. Ti va bene un 60%?
     
  12. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    la fiducia è una grande cosa : soprattutto se conosci di persona la persona a cui dai fiducia

    io non darei fiducia ad un'agenzia....ma alla persona (leggi : io non do' fiducia ai fruttivendoli...ma al mio fruttivendolo che mi sceglie e mi consegna in mano la frutta)

    anche io conosco agenzie che fanno lo stesso servizio....ma sono ESCLUSIVAMENTE tedesche (per ospiti tedeschi) ... e mi fanno "almeno" conoscere l'inquilino (...e poi, natrualmente, mi ripagano per quanto concordato in anticipo) - se non conosci l'opsite...minimo stai infrangendo qualche legge (a meno che non cedi "con procura" una serie di adempimenti all'agenzia di tua fiducia...)
     
  13. happysmileone

    happysmileone Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    questi :
    xxxxxxxxxxxxxxxxx
    fanno un servizio di intermediazione per le prenotazione ed i pagamenti per la l,ocazione temporanea al 3% per i proprietari con il corretto pagamento dell'IVA ma il proprietario e' responsabile per tutto il resto! Dai uno sguardo se puo' interessarti.
    Mio figlio la ha utilizzata come affittuario ( 7% di commissione) per una location a Bali di 7gg per le vacanze ed e' stato soddisfattissimo.
    Non ho notizie per l'esperienza come locatore ma a Roma (zona Campo de' Fiori) mi dicono sono diversi ad utilizzarli.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 10 Settembre 2014
  14. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    yes: funziona bene (almeno per l'85%)

    ma, se mi credi :
    • un mio collega l'ha utilizzato per un apt a NeyYork....quando è arrivato, ha scoperto che non esisteva NULLA (non c'era nemmeno più l'annuncio) - secondo la locale polizia, ne esistono svariati così, ma chi li presidia ?
    • un amico proprietario che utilizzava un altro servizio (che funziona come ebay...che recensisce voti solo a proprietari esistenti e i proprietari giudicano gli ospiti effettivamente ospitati) ha avuto una telefonata da un quasi-ospite che si domandava perchè su AirBNB lo stesso appartamento costava un terzo in meno - quindi ha scoperto che qualcuno aveva copiato le foto... e prendeva gli anticipi.
    quasto succedeva sino a maggio : ora non so, se....airbnb verifica (bene) che il proprietario abbia "piena godimento" di quanto vuole inserire nel suo circuito
     
  15. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Siccome l'argomento interessa anche a me (affitti brevi gestiti da un'agenzia) vorrei sapere da Emar se si è rivolto al network Halldis che, da quanto mi è stato riferito, offre delle garanzie ai proprietari.
    Copio e incollo un articolo pubblicato sul Sole24Ore che illustra il tipo di accordo che un'agenzia specializzata propone ai proprietari:

    La formula è quindi molto interessante per i proprietari di casa. «Siamo in Italia da tre anni – spiega Andrea Guardione, responsabile per Milano di FriendlyRentals, catena spagnola presente nelle principali piazze del mondo –. Per il proprietario è una formula più remunerativa della locazione tradizionale, ma è anche più flessibile perché consente di riprendere perciò possesso dell'appartamento in qualunque momento o di riservarlo per sé in alcune date dell'anno. L'appartamento è poi oggetto di ripetute e accurate pulizie, nonché di una scrupolosa supervisione, che permettono di mantenerlo in condizioni perfette, aumentando così il suo valore nel tempo».
    Dulcis in fundo, questa soluzione non comporta alcun rischio di mancata riscossione dell'affitto, in quanto il pagamento viene effettuato anticipatamente. Dal punto vista fiscale si ricorre alla cedolare secca per affitti sotto i 30 giorni. Per durate superiori si ricorre sempre alla cedolare ma va dichiarata la volontà al momento della registrazione del contratto. La formula che propone FriendlyRentals è molto semplice: il proprietario stipula un contratto a tempo indeterminato, senza penali, rescindibile in ogni momento con un anticipo di 15 giorni. La società si preoccupa di promuovere sul suo sito in sette lingue l'appartamento, oltre alla manutenzione costante dell'immobile. Al cliente, al momento della prenotazione viene chiesto di pagare il 25% dell'importo che andrà a ripagare l'agenzia. Il restante concordato viene pagato all'arrivo direttamente al proprietario, se questi fa l'accoglienza, insieme a una caparra (varia a seconda della durata ma in media 300 euro per 4 giorni) che sarà restituita al cliente quando si lascia l'appartamento. L'agenzia che promuove l'appartamento, oltre all'assistenza al cliente 24 ore su 24, può anche fare il servizio di accoglienza che il proprietario pagherà con una fee a parte.
     
    A jolie piace questo elemento.
  16. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Contattati al loro inizio, sono seri

    Fatevi fare il preventivo (inserendoci e non dimenticando assolutamente i vs. Optional richiesti a loro) - verificate x quanto tempo vogliono gestire in esclusività (a suo tempo era d'obbligo) e le varie condizioni annesse… e decidete con calma.

    Ricordo che un preventivo fatto a mano senza nemmeno carta intestata e timbro/firma ha lo stesso valore di una STRETTA-DI-MANO

    … se fossi un pilota "operativo" che ha investito in apt in Roma o Milano, lo avrei dato a loro.
     
  17. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Halldis è presente in una decina di città italiane oltre a Milano e Roma. Fra cui anche Torino. Consiglierò alle persone interessate di contattarli e esamineremo con attenzione il contratto che porpongono ai proprietari.
     
  18. emar

    emar Membro Junior

    Proprietario di Casa
    L' agenzia con cui sono in contatto e' un' altra, non so se sono autorizzato a mettere qui il nome.
    La differenza piu' evidente e' proprio sugli aspetti fiscali, in quanto loro dicono che non c'e' alcun contratto di locazione e il reddito dovra' essere dichiarato come "reddito diverso", ed e' proprio questopunto che non mi convince...
     
  19. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Mi sembra di capire che nel tuo caso si tratti dei contratti cosiddetti "casa vacanze".
    Ossia locazione di appartamenti generalmente con prestazione di servizi accessori all'inquilino/cliente: pulizia, lavaggio biancheria, prima colazione e/o altri pasti (se ne occuperà l'agenzia addebitando i costi al cliente).
    Questa tipologia di contratto è sottoposta a due diversi tipi di tassazione:
    1)Se si tratta di attività esercitata abitualmente in forma imprenditoriale genera reddito d'impresa (art. 55 e segg. tuir)
    2)Se si tratta di attività non abituale e non esercitata in forma di impresa (né società né ditta individuale) genera reddito "diverso" (art. 67 tuir).

    Ne ho già sentito parlare ma non ho esperienze in merito.

    Qui c'è un articolo che tratta l'argomento:
    http://www.tasse-fisco.com/case/affittare-casa-vacanze-canone/15199/
     
  20. emar

    emar Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Grazie uva,
    l' articolo che hai indicato e' quanto stavo cercando.
     

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