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  1. daniela ferrandi

    daniela ferrandi Nuovo Iscritto

    buongiorno a tutti,

    vorrei avere delle informazioni il più dettagliate possibile su come funziona il contratto di affitto a riscatto e più precisamente:
    una volta stabilito il canone mensile (canone commerciale) e la durata del periodo di affitto, al termine di quest'ultimo quale è la percentuale dell'importo versato che va a decurtare il saldo da pagare per acquistare l'immbobile (anche con eventuale mutuo)..?????

    Mi è stato detto che ci sono due varianti.....potreste aiutarmi nel dettaglio per favore?

    Grazie
     
  2. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    aspetto anch'io le risposte. sono curiosa.
     
  3. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Immagino che ti riferisci agli alloggi di tipo popolare ex Ina-Casa, poi Gescal ecc. ecc.
    La mia esperienza è questa: Mio padre ebbe in assegnazione uno di questi alloggi, molti anni fa. Firmò un contratto di "assegnazione con promessa di futura vendita". Il canone era stabilito in 120 rate mensili di uguale importo. Dopo 10 anni, venne convocato dall'Istituto che gli fece firmare l'atto di compravendita. Ritengo che ciò avvenisse per due motivi:!)- che il periodo di dieci anni trascorsi era stato sufficiente ad ammortizzare la quota "interessi" della rateazione; 2)-che l'Istituto nel contempo volesse "alienare" tutte le proprietà che probabilmente gli causavano un passivo di bilancio avendo soltanto più da riscuotere le quote in conto capitale, in prossimità di un ulteriore passaggio di consegne dalla Gescal ai prossimi IACP. Al termine del pagamento delle rate residue l'alloggio divenne proprietà effettiva e certa di mio padre. Senza altri oneri (non ci fu nemmeno una ipoteca iscritta.....altri tempi!!).
    Se questo è il tuo caso spero di esserti stato utile.
     
  4. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    COME FUNZIONA
    Si sottoscrivono, contestualmente, il contratto di locazione (ad un canone superiore rispetto al mercato) e un contratto di opzione con il quale l’inquilino, a scadenza e prezzo stabiliti, può acquistare la casa. Il prezzo pattuito per il futuro acquisto è pari alla differenza tra il prezzo di listino e l’importo complessivo dei canoni di locazione che l’inquilino dovrà pagare.

    A CHI SI RIVOLGE

    Questo approccio alternativo all’acquisto della casa è destinato principalmente a coloro che, pur avendo un buon reddito mensile, non dispongono dell’acconto e che non possono o non vogliono momentaneamente accendere un mutuo tradizionale.
    Anche chi potrebbe acquistare subito accendendo un mutuo, o chi dispone già dell’acconto, può avere interesse ad adottare la formula dell’affitto a riscatto. Rimandando l’accensione del mutuo al momento del futuro acquisto, richiederebbe alla banca un importo inferiore con spese di istruttoria e notarili decisamente ridimensionate. Ma soprattutto, se confrontato con un piano di ammortamento di un classico mutuo (alla francese), l’affitto a riscatto evidenzia un tangibile risparmio sugli interessi da pagare.

    COME VIENE CALCOLATO IL CANONE MENSILE

    Premesso che chi si avvicina all’affitto a riscatto è un cliente che ha intenzione di acquistare e che sarebbe disposto a pagare un mutuo sopportabile, il calcolo dell’importo del canone di locazione tiene conto dei seguenti parametri:

    Canone pari a ….. volte l’affitto di mercato pagato per immobili simili;

    Tasso mediamente praticato oggi per un mutuo variabile;

    Rapporto canone / reddito netto documentabile non superiore al 33%.

    E SE L’INQUILINO NON ESERCITA L’OPZIONE?

    Se l’inquilino, alla scadenza fissata, non intende esercitare l’opzione di acquisto può proseguire a pagare il canone fissato nel contratto di locazione, oppure può dare disdetta e liberare l’immobile (facoltà prevista per legge per tutta la durata della locazione con preavviso di sei mesi).
    In caso di disdetta naturalmente nulla sarà a lui dovuto in restituzione dal locatore: è evidente quindi che chi si approccia all’affitto a riscatto e sottoscrive un canone di locazione più alto del canone medio di mercato ha come obiettivo il futuro acquisto. E’ importante sottolineare che, anche in quest’ipotesi, in realtà è comunque più vantaggioso l’affitto a riscatto rispetto a una vendita della casa entro i primi anni del mutuo, poiché complessivamente le spese notarili, le imposte di legge e gli interessi dovuti alla banca supererebbero quanto versato per la locazione.

    I VANTAGGI PER L’INQUILINO/ACQUIRENTE:

    Acquisto dell’immobile fra n. mesi a prezzo bloccato oggi;

    In caso di acquisto l’affitto pagato non andrà perduto;

    Al momento dell’acquisto diminuirà sensibilmente l’importo del mutuo che verrà eventualmente richiesto alla banca con conseguente risparmio sulle spese di istruttoria e sugli interessi dovuti;

    Tempi decisamente ridotti per entrare in casa rispetto alle attese dovute a una pratica di mutuo;

    Ci si sente da subito a casa propria.

    I VANTAGGI PER IL LOCATORE/VENDITORE:

    L’immobile genera entrate (non rimane vuoto);

    Si captano futuri acquirenti;

    Alta probabilità di concludere la vendita: l’inquilino avrà tutto l’interesse ad acquistare dato il canone di locazione superiore al canone di mercato;

    Se alla scadenza concordata l’inquilino non esercitasse l’opzione e liberasse l’immobile, il locatore avrà comunque percepito fino a quel momento un ottimo affitto e potrà disporre nuovamente dell’appartamento.
     
    A mati piace questo elemento.
  5. daniela ferrandi

    daniela ferrandi Nuovo Iscritto

    Ok grazie, questa e' una delle due opzioni prospettatemi dal venditore (il canone e' pari a una volta e mezzo quello di mercato)...........l'altra invece pare preveda un canone di affitto come da mercato con la differenza pero' che allo scadere del periodo di locazione venga decurtata solo una percentuale dell'importo pagato e io vorrei proprio conoscere questa percentuale......

    Grazie
     
  6. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Questa è una variabile che dovrebbe assestarsi sul 30/40%
     
  7. daniela ferrandi

    daniela ferrandi Nuovo Iscritto

    grazie, potrei avere qualcosa di più dettagliato (una bozza, un esempio....) ?????
    sto valutando un contratto della durata di 18 mesi prorogabili al max di altri 6 mesi con un canone commerciale base di €750/mensile.....alla fine del contratto quale cifra potrà essere decurtata dal prezzo di vendita dell'immobile ?
    Mi conferma invece che nell'altra opzione il canone dovrebbe essere di €1050 mensili ma il totale versato nei 18/24 mesi verrebbe totalmente defalcato?.......
    grazie mille, attendo gentile risposta.......

    Aggiunto dopo 35 minuti :

    sono sempre io.....in attesa di avere una risposta alla mia precedente, mi viene in mente un'altra domanda: come funziona altrimenti il patto di riservato dominio? potrebbe essere più vantaggioso per me? ci sono delle clausole particolari, dei conteggi di conguaglio....ecc.ecc., se sì, quali ?

    ri-grazie
     

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