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  1. maria777

    maria777 Nuovo Iscritto

    E' possibile affittare un piccolo appartamento indipendente, che però al catasto appare come parte di una villa? Mi spiego meglio, si tratta al catasto di un'unica unità abitativa, una villa appunto,che , però, come appare anche dalla pianta, è formata da due corpi, uno grande e l'altro piccolo indipendenti. Ovviamente si potrebbe operare il frazionamento al catasto, ma allora il piccolo appartamento diverrebbe seconda casa con le conseguenze fiscali ben note. C'è qualche soluzione per affittarlo senza dividere al catasto i 2 appartamenti? Grazie. Maria
     
  2. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Si può in 2 modi diversi (almeno dove abito io) appena possibile, davanti al PC, spiego.

    ...suppongo che, anche se non frazionate, le 2 "unità immobiliari" siano realmente indipendenti (almeno divise da una porta "speciale")

    ... sono "ovunque", ma il mio B63M ( con ANDROID 3.7.9 ) è sempre con me (no telefonate o sms .... costano !!!)
     
  3. maria777

    maria777 Nuovo Iscritto

    Sì, l'appartamento da affittare è separato dall'altro da una porta blindata. Maria
     
  4. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ....allora il geometra (almeno nel mio comune si può fare) prepara la piantina come provincia/regione/comune vuole :

    > inserendo tutte le parti che si vogliono affitare (appartamento per ospiti) ed evidenziando le altre come "locali non adibiti alla ricezione ospiti" (la formula esatta non la ricordo ( ma dovrebbe saperla il geometra/architetto)

    ...se serve.... vedo la mia piantina (anche io ho applicato una soluzione simile alla tua)

    ti servono altre info ?
     
  5. gigi10

    gigi10 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Di seguito i riferimenti ad una domanda simile che feci in passato nel caso ti possa essere utile.

    Parere su affitto stanze

    Saluti
     
  6. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ma qui non si parla di "affito stanze" (almeno a me, queta tipologia non interessa)

    affittare stanze impone una "condivisione" di bagno e cucina ...cosa che, con l'appartamento-vacanze NON è possibile !
     
  7. gigi10

    gigi10 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    In realtà no, noterai che per esempio si cita che gli impianti e le utenze sono separate.
    ll punto della domanda era se si può affittare una parte di un unità immobiliare (esplicitandolo nel contratto) e quali fossero eventuali controindicazioni, piuttosto che formalità da espletare.
    Sia il forum, che altri che ho interpellato mi hanno rassicurato, segnalandomi solo di fare attenzione per l'eventuale IMU prima casa da gestire opportunamente

    Saluti
     
  8. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    che io sappia :

    facendo sempre attenzione a IMU e leggi_prima_casa (che io ho debitamente allineato per ambedue...al caso più sfavorevole per me...così non ci possono essere problemi )

    anche avendo utenze separate, se fai Affittacamere hai delle leggi/possibilità, se invece fai CasaVacanze ... ne puoi attuare altre

    per esempio "CasaVacanze", il proprietario/gestore può NON ESSERE nei dintorni durante tutto il periodo della vacanza : se riesce a consegnare le chiavi, consegnare ricevuta di locazione, e a gestire pratiche Polizia/Istat da località remota....è in regola comunque
     
  9. gigi10

    gigi10 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Faccio solo l'ultima precisazione solo per vedere se ti può essere utile: abbiamo affittato con un contratto 4+4 una parte di appartamento accatastato come unico.
    Come ti dicevo, non ci sono state segnalate controindicazioni o rischi.
    Se ce ne fossero, lo scoprirei solo adesso.
    Saluti ancora
     
  10. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    NONO....nessuna controindicazione

    lo hai affittato come "appartamento" non come "affitta camere con uso esclusivo di cucina e bagno" ( che sono 2 cose ben diverse )

    il 4+4 non è consentito per "affitta camere" perchè se ci si sposta la residenza "AUTOMATICAMENTE" sposta la residenza anche nella parte che lui non utilizza (e potrebbe richiederne l'uso ...se volesse)
     
  11. maria777

    maria777 Nuovo Iscritto

    Ringrazio per la risposta, ma cosa si intende per stare attenti all'IMU? Sulla villa io ho il diritto di abitazione e vi risiedo, perciò pago l'IMU prima casa. Affittandone una parte proprio per recuperare qualcosa sulla pesante tassa, a cosa devo stare attenta? E ancora, conviene un contratto con la cedolare secca o un contratto da inserire nella denuncia dei redditi?
     
  12. gigi10

    gigi10 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Non sono un esperto e quindi ti riporto solo quello che mi dissero: l'IMU andrebbe calcolata con la percentuale per la prima casa solo sui mq che non hai affittato, mentre sugli altri va applicata la percentuale per le seconde case (ovviamente proporzionando la rendita dell'unità immobiliare).
    Ricordati che registrerai un contratto di affitto per la medesima unità immobiliare e quindi sei molto "visibile".
    Saluti
     
  13. VERAB

    VERAB Nuovo Iscritto

    Secondo me ti dissero male. La circolare del MEF n. 3/DF del 18/05/2012, al punto 13 (pag.57) contempla esplicitamente il caso di una abitazione principale "parzialmente locata".
    L'imposizione fiscale non dipende dalla consistenza della porzione locata ma solo dal valore del canone di locazione (preso per intero se con opzione cedolare secca, altrimenti abbattuto del 15% ):
    - se il canone è minore della rendita catastale x 1,05
    si paga solo l'IMU sull'intera casa, come abitazione principale
    - se il canone è maggiore della rendita catastale x 1,05
    oltre alla suddetta IMU, si paga anche l'IRPEF sul canone
    percepito
     
  14. gigi10

    gigi10 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie per il contributo, ho guardato velocemente e mi sembra che però non si parli di applicare IMU "prima casa" o "seconda casa", ma di cosa fare ai fini IRPEF l'anno prossimo
    Cosa ne dici?
    Pensi che "per estensione" vada applicata la medesima regola per definire la corretta percentuale IMU?
    Grazie ancora e saluti
     
  15. VERAB

    VERAB Nuovo Iscritto

    Nella circolare si fa riferimento alle scelte interpretative operate fino al 31/12/2011.
    Riguardo a queste ho trovato questa risposta ad un interpello dell'anno scorso:
    " ..a nulla rileva, ai fini del riconoscimento del trattamento esonerativo del pagamento dell’ICI, la circostanza che l’immobile sia parzialmente locato.
    Tale orientamento è conforme a quanto espresso dal Ministero delle Finanze, sia pure in riferimento alla spettanza della detrazione di Lire 180.000 per l’abitazione principale e non all’esenzione introdotta solo nel 2008, con la Risoluzione 19 novembre 1993, n. 723 nella quale si legge che tale detrazione spetta per l'unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo d'imposta purché sussistano i requisiti di cui all’articolo 8, comma 2, decreto legislativo n. 504, a nulla rilevando la circostanza che parte dell'appartamento sia dato in affitto.
    Si ricorda, inoltre, che ai fini dell’imposizione diretta (IRPEF) per l’abitazione principale parzialmente locata si ha diritto alla deduzione a condizione che la rendita catastale dell’unità immobiliare sia superiore o uguale al canone di locazione così come previsto dall’articolo 10 del TUIR."
    Mi pare chiaro che l'abitazione principale rimane tale anche se è parzialmente locata e su di essa si paga l'IMU con le agevolazioni.
     
  16. gigi10

    gigi10 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie, molto chiaro ed anche una buona notizia.

    Saluti
     
  17. VERAB

    VERAB Nuovo Iscritto

    Assodato che, pur affittando una porzione della tua casa, continuerai a pagarci l'IMU con le agevolazioni dell' abitazione principale, veniamo alla seconda domanda, che inizialmente mi era sfuggita.
    La convenienza dipende dal tuo imponibile IRPEF e dal tipo di contratto che intendi fare. Devi fare un po' di conti.
    Con la cedolare secca paghi in tutto il 19% (contratto concordato in comune ad alta tensione abitativa) o il 21%(contratto ordinario) sull'intero canone, perchè non paghi più balzelli sulla registrazione del contratto. Altrimenti paghi con la tua aliquota massima sul canone abbattuto del 15% (per ora, ma si parla di ridurre questa agevolazione) e ci devi aggiungere le imposte di registro.
    Con la cedolare secca rinunci ad adeguare il canone per tutta la durata del contratto, quindi se il contratto ha una lunga durata alla lunga può risultare sconveniente.
    Più di tanto non sono in grado di dirti, devi valutare tu.
     
  18. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    con la cedolare secca si rinuncia anche alle eventuali "detrazioni/spese" che si possono inserire (eventuali spese di pubblicità..e tutte qlelle spese che concorrono alla produzione del reddito) : ad esempio, se sostituisci la lavatrice....che verràò utilizzata esclusivamente dagli ospiti ... un buon 75% del costo la detrarrei...come detrarrei le spese della corrente elettrica se viene utilizzata "esclusivamente dagli ospiti"...ed è inclusa nel prezzo dell'affitto
     
  19. VERAB

    VERAB Nuovo Iscritto

    Nelle istruzioni alla compilazione del 730 si legge:
    "6 (Canone di locazione): da compilare se tutto o parte dell’immobile è dato in locazione.
    Riportare l’85% del canone annuo che risulta dal contratto di locazione se nella colonna 5 (Codice canone) è stato indicato il codice 1[tassazione ordinaria], il 75% del canone se nella colonna 5 è stato indicato il codice 2, il 100% del canone se nella colonna 5 è stato indicato il codice 3[cedolare secca].
    L’ammontare del canone da indicare in questa colonna è determinato calcolando l’eventuale rivalutazione automatica sulla base dell’indice Istat e della maggiorazione spettante in caso di sublocazione. La somma va diminuita delle spese di condominio,luce, acqua, gas,portiere, ascensore, riscaldamento e simili se comprese nel canone."; senza distinzione tra codice 1 e codice 3.
    Con l'opzione per la cedolare secca si rinuncia all'adeguamento Istat ma non a detrarre le spese che sono a carico dell'inquilino; in nessuna circolare dell'AdE sulla cedolare secca si parla di queste.
     
  20. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    solo se c'è "canone di locazione" se si affitta a MAX (faccio un esempio) max 21 gg consecutivi (all'anno per lo stesso inquilino) ...non essendoci contratto registrato...è altra norma
     

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