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  1. gabriella2013

    gabriella2013 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    ciao a tutti...qualcuno sa chiarirmi le idee sul tema dell'affitto con riscatto?
    io devo vendere il mio appartamento ma in tempi dii "crisi" il mercato è fermo.
    ho visto una casa che mi piace e vorrei sapere se c'è una formula buona sia per me che per il venditore.
    purtroppo io avrei la disponibilità economica per chiudere l'affare solo vendendo la mia casa e quindi vorrei sapere se nel frattempo potrei avere una casa appunto in locazione... ma quali sono le condizioni migliori per non perdere soldi e poter intanto abitare la casa che si vuole acquistare?
     
  2. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Una modalità di compravendita innovativa, che ti permette di acquistare un immobile, detraendo dal prezzo concordato di acquisto, quanto pagato per la locazione.
    E con la possibilità data al venditore/locatore di trattenersi le somme versate in caso di inadempienza da parte del conduttore.
     
  3. gabriella2013

    gabriella2013 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    grazie jerry
    ALTRE DOMANDE...esistono dei tempi per la locazione ad esempio si può stabilire di rimanere in affitto per 1 anno oppure fino a che non ho venduto il mio appartamento senza essere costretta a svenderlo?
    e poi pagare in contanti e se necessario con un piccolo mutuo?
    va tutto scritto davanti ad un notaio?
     
  4. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Tecnicamente il meccanismo è semplice. Si sottoscrivono, contestualmente, il contratto di locazione (di solito da 2 a 5 anni) ed un contratto di opzione con il quale l'inquilino, a scadenza e prezzo concordati, può acquistare la casa. Il prezzo pattuito per il futuro acquisto è pari alla differenza tra il prezzo dell'immobile e l'importo complessivo dei canoni di locazione che l'inquilino dovrà pagare.
    Dico: assolutamente essenziale rivolgersi al notaio, che ti saprà indirizzare, vedasi proprietà dell'immobile, provenienza donazione, vizi occulti, accatastamento ecc...
     
  5. 1fonalb2

    1fonalb2 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Io non sono un legale ma ho qualche dubbio sul modo esposto da Jerry48. In primo luogo il venditore per tutto il tempo dell'affitto resta ancora proprietario dell'immobile con tutte le conseguenze che ne possono derivare ( reddito affitto da dichiarare, pagamento tasse che saranno comminate ecc) in più alla scadenza del periodo di affitto concordato mi posso trovare difronte alla eventualità che l'affittuario non desideri più acquistare,in questa maniera mi trovo l'appartamento occupato con il pericolo che l'affittuario non lasci l'immobile.
    Altra valida alternativa, secondo me, potrebbe essere quella di concordare ,per la parte che rimane scoperta , il rilascio di una cambiale ipotecaria che sarà consegnata al debitore alla fine del periodo considerato, oppure,sempre per alleviare i compiti, anche il semplice rilascio di una cambiale in bianco da riempire e mettere allo incasso in caso di necessità che nel frattempo potrebbero sorgere.
    Il tutto lasciato in deposito presso il notaio e da restituire alla fine . Anche con questo ultimo accorgimento non dovrebbero sorgere problemi per il venditore perchè,come tutti sappiamo ,in caso di estreme necessità(pur avendo già stipulato l'atto di compra-vendita) una volta elevato il protesto il venditore è già in possesso di un titolo esecutivo.
    Tutto quanto detto sentito anche un notaio.
    Ciao
     
  6. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    E' un contratto di locazione seguito da un atto traslativo della proprietà che serve a facilitare la vendita con il pagamento dilazionato; in buona sostanza il venditore accetta la dilazione di pagamento ma non perde la proprietà dell’immobile fino al saldo conclusivo, all’acquirente invece può risultare più conveniente, o in molti casi essere l’unica soluzione, quello di beneficiare dello scaglionamento nel tempo dell’importo.

    E se queste sono le linee guida, ci sono poi tutta una serie di opzioni e di condizioni che si possono definire e prevedere.

    Si può prevedere la “vendita con patto di riscatto”, oppure “con condizione risolutiva in caso di inadempimento”. Nel primo caso, come si è già detto, si tratta di un contratto con un pagamento a rate, e il trasferimento della proprietà immediata tra le due parti, ma con il diritto di riacquisto da parte del venditore, previa restituzione di quanto ricevuto. In questo caso vi è l’indiscusso vantaggio per il venditore di riottenere la proprietà dell’immobile in caso di inadempimenti da parte dell’acquirente; e al contempo, per quest’ultimo di ottenere il rimborso non solo di quanto già versato ma anche di tutte le spese ordinarie e straordinarie eventualmente sostenute. Nel caso in cui il venditore sia un’impresa di costruzione, e questa fallisca, il curatore fallimentare non può sciogliersi dal contratto ma semmai esercitare il riscatto rimborsando l’acquirente. A livello fiscale le imposte d’acquisto sono le medesime per quelle di una normale compravendita, mentre l’eventuale IMU è a carico dell’acquirente. Un’ultima annotazione: il termine per esercitare il riscatto, da parte del venditore, non può essere superiore ai 5 anni dalla data della stipula del contratto, ergo per cui la rateizzazione dell’acquisto deve essere compresa nei 5 anni (come previsto dall’art. 1501 del Codice Civile).

    L’altra formula con “condizione risolutiva in caso di inadempimento”, prevede che la vendita sia sottoposta appunto ad una condizione risolutiva in caso di inadempimento da parte di una delle due parti: anche in questo caso vi è l’indiscusso vantaggio per il venditore di riottenere la proprietà dell’immobile in caso di inadempimenti da parte dell’acquirente; e al contempo, per quest’ultimo di ottenere il rimborso non solo di quanto già versato ma anche di tutte le spese ordinarie e straordinarie eventualmente sostenute, anche se si pone il problema di prevedere come contrattualizzare i rimborsi in caso di riscatto. Anche in questo caso a livello fiscale, valgono le imposte d’acquisto, che sono le medesime per quelle di una normale compravendita, mentre l’eventuale IMU è a carico dell’acquirente. Viceversa, cade il limite dei 5 anni, ed è possibile prevedere che nel caso di inadempimento da parte dell’acquirente nel pagamento rateale, le rate rimangono totalmente, o in parte, trattenute dal venditore.
     
  7. uragano

    uragano Membro Attivo

    Professionista
    ricordati che l'affitto e piu' alto rispetto al prezzo che normalmente pagheresti.
     
    A bolognaprogramme piace questo elemento.
  8. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Rent to buy hanno solo cambiato il nome, ma è una vendita rateale, anzichè essere la banca a garantire i pagamenti sarai tu, ai vecchi tempi erano i costruttori a fare credito, poi sono arrivate le banche e le finanziare, ora siamo tornati ai vecchi tempi, rivolgiti ad un buon notaio che ti saprà consigliare, se proprio vuoi risparmiare ad una seria agenzia immobiliare ciao
     
  9. uragano

    uragano Membro Attivo

    Professionista
    costo 3% piu' IVA e anche di piu'. poi ti dicono:avevamo spiegato (le agenzie non rispondono mai delle gabole)loro sono solo intermediari e finita li.meglio un esperto di fiducia.
     
  10. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista

    L'agenzia è e deve essere un esperto di fiducia.

    In questo caso però, dal momento che il cosiddetto Rent to Buy non è normato da alcuna legge, ed esistono decine di "interpretazioni" personali, è buona norma farsi seguire da un notaio e valutare molto bene cosa si fa.
     
  11. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    Il rent to buy è una possibilità da verificare con attenzione e con l'ausilio di un professionista che potrà valutare il suo caso particolare.
    Certamente l'agente immobiliare deve unicamente mediare tra le parti e non può pertanto definirsi un esperto che possa valutare le eventuali criticità del caso.
     

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