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  1. romo

    romo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Il nudo proprietario può affittare il bene senza l'autorizzazione dell'usufruttuario?
    Sappiamo che in presenza di un bene con la nuda proprietà e l'usufrutto il contratto di affitto lo stipula l'usufruttuario. Ma se il nudo proprietario all'insaputa dell'usufruttuario e quindi senza il suo consenso stipula un contratto di affitto il contratto è valido ??
     
  2. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    E' nullo in quanto il nudo proprietario non ne può disporre in alcun modo fintanto che c'è l'usufruttuario.
     
  3. Andrea Occhiodoro

    Andrea Occhiodoro Membro Ordinario

    Professionista
    Salve @romo il caso è stato affrontato dalla Suprema Corte nel 2016 con la sentenza 27021. In pratica il contratto è perfettamente valido in quanto la locazione che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale e chiunque (tra usufruttuario e nudo proprietario) abbia la disponibilità di fatto dell'immobile può darlo in affitto. Semmai potrà essere l'usufruttuario a contestare la validità del contratto firmato dal nudo proprietario, ma mai il conduttore.
     
  4. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Storico

    Proprietario di Casa
    ...che dovrà dichiarare il reddito derivante dalla locazione e pagare le relative imposte, anche se materialmente non ha incassato un centesimo.
     
  5. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non lo è.
     
  6. romo

    romo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie per le vs. risposte ma il punto non è il conduttore che contesta la validità del contratto fatto con il nudo proprietario ma è l'usufruttuario che si oppone e dopo la segnalazione di Occhiodoro in merito alla sentenza della suprema Corte, che ho letto attentamente, purtroppo il contratto fatto dal nudo proprietario è valido, pur esistendo anche l'usufruttuario. Incredibile....
    Romo
     
  7. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Posto che il contratto sia valido, lo è fintanto che l'usufruttuario non lo contesta, perché l'unico che ne ha diritto è lui.
     
  8. romo

    romo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Caro Gianco, è proprio questo il punto! La sentenza della Cassazione dà ragione al nudo proprietario proprio in presenza di una contestazione dell'usufruttuario. E' incredibile come nella proprietà esistano due figure dove il nudo proprietario ( che vale meno anche in termini economici ) possa soverchiare l'usufruttuario che ha "l'uso ed il frutto" del bene che altri godono. Oggi ci sono dei lestofanti che acquistano la nuda proprietà di qualche anziano bisognoso per poi creare un contratto di affitto con un terzo col quale mandare via anche l'usufruttuario che si deve pure pagare le tasse sull'affitto che non percepisce ( cedolare secca ) e dichiararlo nel 730.
    E la Legge dà ragione al nudo proprietario ( emerito sconosciuto per l'usufruttuario che lo denuncia ) perchè per la Cassazione " il contratto ha natura personale e riguarda le parti che lo hanno sottoscritto " anche se una delle parti ( il nudo proprietario ) non è legittimato a farlo. Ma a che punto siamo arrivati con la giustizia ................. ???
    Romo
     
  9. Solaria

    Solaria Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Leggendo la sentenza vedo che fa riferimento al conduttore il quale non può rifiutarsi di pagare il canone solo per il fatto che il locatore è il nudo proprietario. Nulla dice sul rapporto tra nudo proprietario e usufruttuario. Presumo che i canoni saranno andati a quest'ultimo. Sarebbe interessante conoscere i termini del ricorso
     
  10. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Con questa lettura il discorso è nettamente differente rispetto a quanto affermato da @romo.
     
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  11. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    questo non è neanche un ragionamento iperbolico perché completamente sballato. Secondo me se hai letto la sentenza non hai capito i termini della questione.
    Leggi qua tanto per schiarirti le idee:
    ORIENTAMENTI DEI GIUDICI – MARZO 2017
     
    Ultima modifica: 27 Agosto 2018
  12. Antonio Abiuso

    Antonio Abiuso Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    "Da mihi factum, dabo tibi ius" dicevano gli antichi saggi. E' da ben oltre un decennio che la Suprema Corte si sgola nel ribadire che il contratto locativo tra l' ignudo' (se in mutande non sta bene) proprietario e il conduttore - qualora non contrario all'ordine pubblico (come qui non è caso) - è pienamente valido ed efficace tra le parti ad ogni effetto. Sicché il consiglio per l'inquilino è quello di continuare a godersi la casa e versarne il dovuto al suo locatore, fregandosi dell'ineluttabile bega tra costui e l'usufruttuario. Sotto questo secondo aspetto non vedo poi - trattandosi di contratto pienamente lecito - come potrebbe l'usufruttuario sostenere quindi con successo l'illegittimità del 'mal tolto'. Penso ricorrendo solo all'azione generale d'arricchimento di cui all'art. 2041 c.c.; ma la vedrei comunque abbastanza dura per lui la meta implicando necessariamente la prova della "giusta causa" in ordine alla stipula del contratto e l'incasso dei canoni ad opera dell'"ignudo" e quindi l'accertamento dei rapporti di dare/avere tra le parti in contesa. Auguri e figli maschi.
     
  13. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    In parole povere, il contratto resta valido, salvo che l'usufruttuario non promuova un'azione nei confronti del nudo proprietario che sfruttando questa condizione ne ha approfittato quando il primo, inavvertitamente s'è voltato. Che schifo!
     
  14. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    cioè, in pratica, quando l'usufruttuario si sveglia e chiede che a godere dei frutti, cioè dell'affitto, deve essere lui, si attacca e...tira fino alla scadenza del contratto. E deve stare pure attento perché se il contratto non viene disdetto nei tempi e nei modi previsti l'affitto continua.
     
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  15. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    ... e lui continua a tirare!
     
  16. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    infatti la sentenza delle Cassazione citata in questa discussione si riferisce al fatto ,qui di seguito riportato:
    "La (OMISSIS) s.p.a. in liquidazione e concordato preventivo ha proposto ricorso per cassazione contro (OMISSIS) avverso la sentenza del 27 gennaio 2014, con la quale la Corte d’appello di Bologna, in riforma della sentenza resa in primo grado dal Tribunale di Bologna, che l’aveva accolta, ha rigettato l’opposizione da essa ricorrente proposta avverso un decreto ingiuntivo ottenuto nei suoi confronti dalla (OMISSIS).
    Il decreto era stato richiesto dalla medesima per il pagamento del canone, riguardo ad un contratto locativo ad uso diverso risalente al giugno del 1996, nel quale la (OMISSIS) figurava come colocarice insieme al fratello
    ."
     
  17. romo

    romo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    " Pertanto, la legittimazione a stipulare il contratto di locazione riguardo ad un immobile oggetto di usufrutto è configurabile anche in capo al nudo proprietario "
    ( riportato pari pari dalla sentenza della Cassazione )

    Secondo me se hai letto la sentenza non hai capito i termini della questione.
    Leggi qua tanto per schiarirti le idee:
    ORIENTAMENTI DEI GIUDICI – MARZO 2017

    Caro Criscuolo, io le idee le ho ben chiare ed ho capito benissimo i termini della questione. Sta di fatto che con questo principio ( quello della Cassazione ) passa la convinzione che il nudo proprietario è " legittimato a stipulare un contratto di locazione di un immobile oggetto di usufrutto ". Ma allora perchè distinguere tra la nuda proprietà e l'usufrutto quando il nudo proprietario può appropriarsi " legittimamente " dei frutti della proprietà riservati invece all'usufruttuario ?? Evidentemente c'è qualcosa che non va .......
    Romo
     
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  18. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    caro @romo forse tu non sei al corrente che per stipulare un contratto di locazione è necessario solo avere in uso un immobile; tanto è vero che nei contratti di locazione si inserisce la clausola che impedisce di sub-locare l'immobile oggetto di affitto. Se non c'è questa clausola limitativa l'affittuario può a sua volta affittare in toto o in parte l'immobile che ha preso in affitto. Se tu mi concedi gratuitamente la tua seconda casa al mare per tutto un anno, perché io sono un immigrato e senza lavoro, se non mi metti delle clausole che lo impediscono, non ti puoi lamentare se io sub affitto tutto l'appartamento o solo una stanza.
    se hai capito benissimo i termini della questione che hanno scaturito la sentenza, non solo della Cassazione ma anche della Corte d'Appello, non puoi sostenere che il nudo proprietario possa affittare l' appartamento con dentro l'affittuario. Rileggi quello che hai scritto.
    Poi il fatto che è stato trattato dalla Cassazione riguarda il rifiuto di pagare l'affitto concordato con il nudo proprietario sostenendo la nullità del contratto in quanto, come pensi tu, tale contratto andava stipulato con l'usufruttuario. E chi sostiene questa linea ha avuto torto due volte.
     
    Ultima modifica: 27 Agosto 2018
  19. romo

    romo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Il motivo e’, dunque, privo di fondamento sulla base del principio di diritto secondo cui: “Poiche’ il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, di modo che chiunque abbia la disponibilita’ di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, puo’ validamente concederlo in locazione, la legittimazione a stipularlo riguardo ad un immobile oggetto di usufrutto e’ configurabile anche in capo al nudo proprietario del bene, con la conseguenza che il conduttore convenuto per l’adempimento dei canoni non puo’ contestarne la legittimazione, adducendo l’esistenza della posizione dell’usufruttuario, in quanto essa e’ estranea al rapporto personale di godimento insorto con la locazione”. In proposito, per riferimenti, si veda Cass. n. 9493 del 2007. ( estratto sentenza Cassazione 27021/2016 )

    Scusate se torno sull'argomento ma secondo me la Cassazione ha creato una situazione " esplosiva ":
    " chiunque abbia la disponibilità del bene in base a titolo ... " il nudo proprietario non ha alcun titolo per avere la disponibilità del bene ! La disponibilità del bene ce l'ha l'usufruttuario !!
    Quindi " legittimare " un nudo proprietario ad affittare un bene di cui non ha né titolo né la disponibilità é pericoloso !!
    Ora, la sentenza riguardava un altro argomento, ma che la Cassazione, in questa circostanza, abbia voluto evidenziare e convalidare una evidente contraddizione, forse non si è resa conto dei possibili risvolti furbeschi. Così sarebbe troppo facile per il nudo proprietario affittare ad un eventuale complice l'appartamento in cui abita l'usufruttuario e mandarlo via. Tanto " il rapporto che nasce dal contratto di locazione che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale..... " e quindi non ha importanza se fatto dal nudo proprietario ( che non ha nè titolo nè la disponibilità ) tanto vale la natura personale tra i due. E' come dire: due si mettono d'accordo a fare un contratto illegittimo, tanto vale il rapporto personale tra di loro. Se funziona così sai quanti lo faranno..................
    Romo
     
  20. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    insomma... non vuoi capire e ti ostini a sostenere che la Cassazione ha creato un precedente destabilizzante l'assetto sociale della nazione e pericoloso per tutti gli usufruttuari. Contento tu....
     

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