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  1. geomarchini

    geomarchini Nuovo Iscritto

    Buongiorno a tutti, ho un caso abbastanza strano da sottoporre ai naviganti. Un piastrellista, titolare di una ditta individuale, ha realizzato diversi lavori per una grossa ditta della zona la quale, anziché pagare la prestazione di posa di pavimenti al piastrellista, ha stipulato e registrato con lo stesso una promessa di acquisto di un appartamento.:daccordo:
    Il piastrellista anziché ricevere il compenso dovuto si è ritrovato, consapevolmente, ad essere promittente acquirente di un appartamento.:soldi:
    Purtroppo la grossa ditta è fallita e le proprietà ovviamente sono state messe all'asta.
    Attualmente il piastrellista cosa può fare???
    Può affittare l'appartamento e percepire l'affitto??(preciso che lo ha già affittato).
    grazie a tutti
     
  2. simo

    simo Ospite

    Non può affittarlo, attualmente lui non è il proprietario, non è stato stipulato il rogito per il passaggio di proprietà.
     
  3. geomarchini

    geomarchini Nuovo Iscritto

    Infatti!! Tuttavia l'avvocato del piastrellista, gli ha fatto registrare l'affitto regolarmente, in forza della promessa d'acquisto, come possessore dell'immobile!
    Penso oltretutto che ci sia il rischio che il tribunale o chi per esso voglia poi essere risarcito dell'affitto.
     
  4. castro

    castro Nuovo Iscritto

    a mio parere se la proposta di acquisto è stata registrata (ante fallimento) e nella stessa era prevista la consegna delle chiavi con l'immissione in possesso a fronte di un pagamento anche se scontato dai lavori effettuati a tutti gli effetti ha diritto ad rogitare l'immobile previo saldo prezzo se c'è ancora da saldare qualcosa e avendone già il possesso, tra l'altro con atto registrato, ad utilizzarlo.
     
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  5. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Possono affittare anche i "non proprietari" :daccordo:
     
  6. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Non aveva alcun titolo per affittarlo, pertanto il contratto è nullo. Il curatore fallimentare potrà richiedere le somme indebitamente percepite dal momento della dichiarazione del fallimento.
    Sarebbe potenzialmente passibile anche di risarcimento dei danni alla massa dei creditori in quanto facendo occupare illegittimamente un bene immobile ha ridotto il valore del bene posto all'asta.
     
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  7. castro

    castro Nuovo Iscritto

    x raflomb: ma il piastrellista ha un contratto registrato prima delle altre iscrizioni riguardanti il fallimento o di altre iscrizioni, perchè dovrebbero sequestrarlo e venderlo all'asta?
     
  8. geomarchini

    geomarchini Nuovo Iscritto

    ma di fatto l'appartamento è ancora della ditta fallita! oltretutto a chi paga la somma restante? ai creditori???
    no! viene sequestrato il bene e rivenduto al miglior acquirente con l'asta, forse potrebbe avere una corsia preferenziale perché possessore
     
  9. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Non risulta da nessuna parte che il piastrellista abbia un contratto registrato! Poi, che tipo di contratto? Un preliminare!
    Con il fallimento del promittente venditore, esso decade, e il piastrellista niente può vantare, salvo inserirsi come creditore nella massa fallimentare. Come mero promittente l'acquisto, esso non aveva alcun diritto per stipulare un valido contratto di locazione, pertanto anche i canoni percepiti rappresentano un indebito arricchimento, ed il contratto di locazione non potrà essere validamente opposto al fallimento.
     
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  10. castro

    castro Nuovo Iscritto

    risulta dal primo post che ha un contratto registrato (lo hanno scritto almeno) e se lo ha affittato vuol dire che aveva la chiave quindi anche l'immissione in possesso e con l'immissione in possesso ... puoi usare l'immobile
     
  11. geomarchini

    geomarchini Nuovo Iscritto

    il possesso non implica comunque il pieno godimento del bene, in quanto lede il diritto principe: LA PROPRIETA'. A questo punto qualsiasi persona può entrare abusivamente in edifici abbandonati, magari capannoni, e poi falsificare una bella promessa d'acquisto in modo da, dopo aver maturato il possesso e cambiato le serrature, affittare a terzi il bene indebitamente occupato. Mi sembra davvero impossibile e la cessione di fabbricato a nome di chi la facciamo? A nome del tribunale o del curatore fallimentare?? PAZZIA PURA!
     
  12. castro

    castro Nuovo Iscritto

    l'immissione in possesso è un documento che viene sottoscritto dalle parti, anche quando compri in costruzione e saldi in contanti alla consegna dell'immobile vieni immesso in possesso e l'atto lo fai magari mesi dopo (di solito è la prassi). poi perchè indebitamente se gli hanno consegnato le chiavi ed evidentemente dietro pagamento ( o in cambio di prestazioni).
    la cessione di fabbricato non c'entra niente con la proprietà la si fa per la l'anti-mafia ex anti-terrorismo per comunicare alla p.s. chi abita l'immobile, per gli stranieri si deve fare anche se hanno un ospite x più di 30 giorni.
     
  13. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    L'essere titolare di una promessa d'acquisto non legittima a poter locare l'immobile oggetto di promessa! Per potere locare legittimamente un immobile occorre essere titolari di un diritto reale, come la proprietà o l'usufrutto, tuttalpiù potrà sublocare un conduttore ove sia espressamente prevista detta possibilità contrattualmente, ma non locare.
    Ciò premesso, acclarato che il piastrellista non aveva alcun diritto per affittare, si pone la questione del fallimento e della figura del Curatore il quale nei confronti del piastellista non dovrà azionare neppure la c.d. "revocatoria fallimentare" in quanto quest'ultimo è titolare di un obbligazione e non del diritto di proprietà sul bene promesso.
    Conseguentemente al piastrellista rimane un diritto di credito con il quale potrà insinuarsi al passivo fallimentare come creditore chirografaro (neppure privilegiato) e se il Curatore, ben opera nell'interesse della massa decreditori, dovrà liberare l'immobile in quanto occupato senza valido titolo, potrà richiedere la restituzione dei canoni indebitamente percepiti dal piastrellista e così anche il conduttore in buona fede potrà chiedere i danni al pistrellista in quanto non legittimato a locargli l'immobile.

    Aggiunto dopo 24 minuti :

    X Castro: è necessario che tale disponibilità abbia avuto genesi in un rapporto (o titolo) giuridico che comprenda il potere di trasferirne al conduttore la detenzione ed il godimento, con la conseguenza che non può assumere la qualità di locatore colui che abbia soltanto la disponibilità di fatto della cosa stessa» (Cass. 11 novembre 1994, n. 9491;)
    Il fatto che l'immobile sia stato posto all'asta dimostra ulteriormente che il piastrellista non poteva garantire al conduttore lo stabile godimento dell'immobile. E comunque la promessa di vendita è finalizzata al trasferimento della proprietà che nel nostro caso non si è mai realizzato; obbligazione questa estranea al godimento anticipato dell'immobile.
     
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