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  1. fravy

    fravy Nuovo Iscritto

    Ciao a tutti ho una situazione molto complicata tra le mani e vorrei capirci qualcosa. Provo a chiedere il vostro aiuto.

    Sono in trattativa di acquisto per una casa al cui interno vive una signora di 83 anni e il figlio separato. La signora vive nell'appartamento da quasi 50 anni ma non ha mai avuto un contratto regolare. Paga in nero una cifra irrisoria per la zona (250€). il vecchio proprietario ha deciso di vendere l'appartamento in cui vive la signora ed io vorrei comprarlo. In realtà l'appartamento mi serve il prima possibile quindi ho cercato di trovare un accordo con l'inquilina che però non vuole saperne di andarsene. Ho chiesto un pò in giro ma mi arrivano voci contraddittorie. da quello che capisco ho due opzioni ma vorrei che qualcuno competente me lo chiarisse:

    opzione 1 che è quella che vorrei attuare io: :)
    - compro la casa e regolarizzo l'attuale contratto della signora, ovvero facciamo un calcolo a partire da quando lei entrata nell'appartamento di 4 anni in 4 anni e valutiamo quindi la prossima scadenza del contratto (ad esempio se lei è entrata in casa come sembra nel 52 il suo contratto dovrebbe scadere nel 2013 giusto?) quindi dandole il preavviso di 6 mesi ora posso sfrattarla nel 2013 oppure no? il fatto che sia anziana mi pone obblighi particolari? inoltre la signora è obbligata a regolarizzare il contratto vero? oppure può opporsi in virtù del fatto che il vecchio proprietario ha evaso per anni?

    opzione 2 che potrei valutare
    - compro la casa e chiedo alla signora di sottoscrivere un contratto nuovo 4+4, in questo caso da quello che so non posso sfrattarla prima del termine degli 8 anni vero? ma se la signore decede in questi 4 anni posso sfrattare il figlio? c'è una clausola simile che posso inserire nel contratto? oppure si può attuare un contratto temporaneo di durata inferiore magari dandole un affitto bassissimo purchè accetti un contratto più breve?
    inoltre se faccio un nuovo contratto posso fissare un affitto maggiore rispetto a quello attuale? e lei può opporsi a questo aumento? come calcolo un giusto fitto?


    lo so che sono moltissime domande ma non so proprio a chi rivolgermi, spero possiate aiutarmi!
     
  2. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Intanto permettimi di fare una considerazione: se davvero l'appartamento ti serve il prima possibile, ti consiglio di cercarti un'altro appartamento e lasciare stare questo che già in partenza presenta diverse rogne.

    Al di là dei -superflui- commenti sull'evasione del venditore, per mandare via la signora, che ti ha già chiaramente detto che non intende lasciare la casa, dovrai avviare una causa di sfratto che, vista l'età della signora, potrebbe trascinarsi per tutta la residua vita di lei (e spera che non campi fino a 100 anni). Anziani, minori e malati sono categorie particolarmente tutelate in questi casi.

    Se proprio non puoi fare a meno dell'appartamento, fai mettere nel preliminare la clausola essenziale che l'appartamento dovrà essere consegnato libero da persone e cose. In questo modo, se l'attuale proprietario non adempie, puoi sempre ritirarti dall'acquisto ovvero chiedere una sostanziosa riduzione del prezzo.

    Sappi anche che, in caso di decesso della signora, dovrai convincere il figlio ad andare via. Se poi la situazione contrattuale venisse regolarizzata prima della vendita, il rapporto locativo si trasferirebbe dal venditore a te e dovrai pertanto rispettare il contratto ed i suoi termini, potendo dare disdetta 6 mesi prima della scadenza contrattuale, avviando una causa di sfratto se l'inquilino non rilascia l'appartamento (sperando che nel frattempo non abbia messo su famiglia e non si sia riprodotto).

    Infine, giusto per infierire un po', se la signora può provare il pagamento dell'affitto in qualsiasi modo, potrebbero andare lei o suo figlio all'Agenzia delle Entrate e registrare il contratto, ottenendo un 4+4 che decorre dalla data di registrazione con canone annuo pari al triplo della rendita catastale.

    Ribadisco, quindi: fossi in te, per me quella casa non esisterebbe finché non venisse liberata dal proprietario.
     
  3. Attenzione ai commi 8 e 9 della legge sulla cedolare secca! Se il contratto non è registrato l'inquilino può denunciarti e avere diritto ad un contratto 4+4 a canone irrisorio! Poi farei attenzione anche all'età della signora : c'è il blocco degli sfratti! In ultimo, se la signora muore, le subentra il figlio convivente! Io lascerei perdere!
     
  4. fravy

    fravy Nuovo Iscritto

    :)

    Grazie della risposta. In realtà in origine avevamo fatto un accordo per libero al rogito ma poi il venditore ha cambiato idea e per varie motivazioni io non posso cercare una casa diversa.
    Per cui tralasciando che di sicuro sarebbe meno oneroso sotto molti termini cambiare appartamento vorrei chiarire:

    la mia idea è comprare il 1 novembre ed alla stessa data dinanzi al notaio stipulare un regolare contratto di affitto con un canone da noi concordato. In questo caso è vero che la signora potrebbe dimostrare di essere stata lì negli ultimi 50 anni ma il canone bloccato non dovrebbe applicarsi a me che la sto regolarizzando giusto? oppure si applica comunque? alla fine l'evasore era il vecchio proprietario non io?!?!!?!?

    ancora una cosa, nel 4+4 posso sfrattare al termine dei 4 anni o devo aspettare gli 8?
     
  5. Scusa, non ho capito, ma l'inquilina è disposta a stipulare un nuovo contratto di affitto concordato? Se no, in caso di acquisto, tu subentri in tutto e per tutto nel contratto già esistente!
     
  6. fravy

    fravy Nuovo Iscritto

    è qui il problema. Non esiste un contratto. L'attuale proprietario che venderebbe a me l'ha tenuta sempre in nero senza contratto con un semplice accordo verbale. Quindi in realtà non esiste un contratto, altrimenti aspetterei la scadenza e farei lo sfratto.
    Mi hanno detto che se è l'attuale proprietario a regolarizzarla si può fare un calcolo degli anni che lei ha già abitato nella casa, per esempio se lei vive lì dal 2005 calcolerebbero che il primo contratto ha quella data quindi andando avanti di quattro anni alla volta il contratto scadrebbe il 2013, in questo caso io subentrerei nell'attuale contratto e le darei lo sfratto nel 2013 e a me starebbe bene.

    Invece mi dicono che se lui si ostina a non volerla regolarizzare voglio farlo io (non mi piace che la gente debba stare in nero preferisco pagare le tasse se sono dovute e stare in regola) quindi per farlo io mi hanno detto che dovrei stipulare un nuovo contratto di 4+4 e in questo caso attendere 8 anni prima di poterle dare lo sfratto legalmente ma in questo caso allora vorrei farle un contratto con un canone più equo rispetto al valore della casa. Posso farlo? oppure lei può opporsi al nuovo contratto in virtù del fatto che il primo proprietario la teneva in nero e fare problemi a me? e data l'età posso inserire una clausola per cui se lei nel frattempo muore il figlio di 50 anni deve liberare l'appartamento? oppure in automatico il contratto passa al figlio anche se il contratto è stipulato a nome della madre?
     
  7. Certo che lei può opporsi a stipulare un nuovo contratto e fare problemi a te, belli grossi anche! Il contratto passa al figlio convivente in automatico, la clausola a mio avviso servirebbe poco!
     
  8. La legge n. 392/78 all'art. n. 6 disciplina la successione nel contratto di locazione.

    “In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi.

    In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest'ultimo.

    In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore succede l'altro coniuge se tra i due si sia così convenuto.”
     
  9. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Più chiaro di così: la signora non intende andarsene di casa.
    Se hai un preliminare dove avete concordato che l'appartamento deve essere libero al rogito, fai valere quella clausola per recedere (facendoti resituire la caparra versata) o farti scontare un buon 20-30% del prezzo.

    Avrai tutte le tue buone ragioni, ma da come stanno le cose, ti va bene se la casa la rivedi ben oltre gli otto anni da te stimati...

    Ne sei proprio sicuro?

    Lascia che ti spieghi: la signora, 1 millesimo di secondo prima di stipulare il contratto con te, potrebbe andare all'Agenzia delle Entrate e denunciare il contratto in nero. D'ufficio, l'AdE le attribuirà un contratto 4+4 con decorrenza la data della denuncia ad un canone annuo (hai letto bene, annuo, non mensile) pari al triplo della rendita catastale. E tu te la prendi in quel posto, con buona pace di chi ti ha venduto la casa.

    Nella realtà, una persona anziana, tanto più se non particolarmente benestante, non la sfratti nemmeno con le cannonate. E una volta che avrà lasciato la vita terrena, non credere che il figlio se ne vorrà andare tanto tranquillamente...

    Mi piacerebbe sapere chi è il tuo consulente immobiliare ma, soprattutto, quali sono i riferimenti di legge di quanto dici che ti è stato riferito. E anche se, per assurdo, fosse come tu dici, mi spieghi come faresti a dimostrare quando la signora è entrata nell'appartamento, dal momento che, come tu riferisci, è senza contratto?

    Io dico che se prendi quella casa, il venditore ha trovato la sua gallina dalle uova d'oro.
     
  10. Contratto in nero e senza data certa. L'inquilina, oltre tutte le altre cose, potrebbe sempre contestarti anche le disdette per finita locazione che tu le invierai! Credimi, penso proprio che il proprietario non veda l'ora di sbarazzarsene!Lascia perdere!:basito:
     
  11. virgilio

    virgilio Membro Attivo

    Professionista
    Salve a tutti,scusate se mi intrometto, ma nel caso specifico l'inquilina visto che non esiste contratto sottoscritto potrebbe volendo usucapire l'abitazione?
     
  12. No, perchè l'inquilina ha sempre pagato un affitto. Qui c'è un contratto verbale (al tempo se ne facevano) senza data certa, mai registrato, locato ad una signora di 83 anni, con figlio convivente. BELLA GRANA!
     
  13. virgilio

    virgilio Membro Attivo

    Professionista
    Mi scusi, ho una situaziome simile,come potrebbe il proprietario regolarizzare legalmente e fiscalmente allora tutta la situazione?Può P.es. presentare di propria iniziativa un contratto di fitto con la sola sua firma, visto che l'inquilina non lo ha voluto firmare?
     
  14. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per Torvm: più che una gallina dalle uova d'oro, avrebbe trovato un bel pollo........:risata::risata::risata:
     
  15. virgilio

    virgilio Membro Attivo

    Professionista
    Mi scusi, ma può essere più esplicito, se è possibile vorrei solo che mi si suggerisca qualche dritta, grazie anticipate
     
  16. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E' ovvio che il "pollo" sarebbe l'acquirente in predicato di acquistare con una signora 83enne inquilina "in nero" ed un figlio, convivente, 50enne. Acquistando leverebbe una grossa patata bollente (i motivi li hanno già spiegati altri) all'attuale proprietario ed a lui resterebbe un appartamento nominalmente suo ma praticamente del 50enne.
    Scappare da simili affari!!!! ed a gambe levate!!!!
     
    A piace questo elemento.
  17. L'unica soluzione sarebbe proprio quella di convincere l'inquilino a fare un nuovo contratto di locazione, anche se capisco non facile! Presentare un nuovo contratto di locazione con la sola firma del proprietario non ha senso.Provare a registrare ora il vecchio contratto verbale c'è il rischio di vederselo trasformare d'ufficio in un contratto 4+4 a canone ridicolo ! Non è una situazione facile ! Ti converrebbe andare presso una associazione della proprietà ( confedilizia, uppi) e farti consigliare da un loro legale esperto in queste cose! In qualche modo bisogna sbloccare la situazione, magari provare a dare la disdetta calcolando più o meno i tempi e vedere come reagisce l'inquilina!Certo c'è sempre il rischio che ti denunci! Senti un legale esperto!
     
  18. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Caro mio, dovevi pensarci prima di affittare in nero. Ora, se l'inquilina non vuole firmare il contratto, tu sei nella melma e ci rimani finché dura questa situazione. Se regolarizzi da solo, sei soggetto alle stesse sanzioni che subiresti se l'inquilina denunciasse il contratto in nero (contratto 4+4 assegnato d'ufficio al canone annuo pari a tre volte la rendita catastale).
    Dura lex, sed lex.
     
  19. virgilio

    virgilio Membro Attivo

    Professionista
    Nel mio caso: esistono le ricevute ridicole dell'affitto, esiste solo un contratto tacito non scritto solo a parola; mi chiedo: se con ciò s'intende contratto verbale, come si potrebbe provare a registrarlo? Grazie della dritta che mi vorrà ancora dare, oltre a quella già datomi nel consigliarmi di rivolgermi ad un legale esperto, dal momento che mi si è creata una situazione difficilissima da gestire.
     
  20. virgilio

    virgilio Membro Attivo

    Professionista
    per TOVRM. ritengo giusto informarla che purtroppo l'abitazione assieme ad altri parenti l'abbiamo ricevuto in eredità compreso l'inquilina senza contratto registrato;e cosi la situazione si èi protratta fino ad oggi sempre perchè l'inquilina non ha mai voluto regolarizzare la situazione con contratto registrato.
     

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