Affitto locali uso ufficio: IMU da corrispondere (ridotta?) e tasse da pagare su affitto percepito

[smith]

Buongiorno, sto acquistando un appartamento di civile abitazione ( che poi trasformerò con cambiamento d'uso in ufficio) con due garages ed una cantina di pertinenza da affittare a 10.000 € anno ad una s.r.l. unipersonale , vorrei capire se come sotto riporterò, sto operando al meglio:
- Quale IMU dovrò pagare ( mi risulta che con l'art. 13 dell'ultimo decreto salva Italia , i Comuni possano ridurre fino ad un 0,40% la percentuale da applicare per gli immobili affittati);
- quali tasse dovrò pagare ( avendo io una tassazione del 42% per la pensione e la consulenza , mentre mia moglie ha un reddito da pensione di soli 8.000 € anno) se intesto l'immobile e quindi l'affitto al 90% a mia moglie ed al 10% a me ? ( noi siamo in comunione di beni ma solo per questo acquisto faremo la divisione dei beni);
- l'intestatario della S.r.l. è mio Genero che ha aperto la società da meno di un anno per cui le banche non gli concedono Leasing , prestiti e/o mutui per l'acquisto diretto dell'ufficio , per cui facciamo questa operazione per tenere escluso da eventuali fallimenti l'immobile. E' corretto o c'è qualche soluzione migliore da poter adottare ?

Grazie per i consigli ed i suggerimenti che mi potrete fornire.
Smith

 

[mapeit]

Per l'appartamento con relativa cantina occorrerà fare un riclassamento catastale, in quanto se ora è classificato come abitazione (A2 o A3) dovrà essere riclassificato come A10 (ufficio) mediante una pratica che potrà presentare un geometra al catasto. I due garages, invece, resteranno sempre dei C6 e non occorrerà far nulla. Naturalmente varierà (e di non poco) in aumento il reddito catastale, sul quale si calcolerà l'IMU che, visto che la diminuzione che i comuni possono apportare riguarda solo le case di civile abitazione, sarà dello 0,76% sul valore catastale rivalutato del 60%.
Nel contratto di locazione, di 6 + 6 anni, dovranno essere elencate tutte e 3 le unità immobiliari.
Le tasse da pagare saranno l'imposta di registro del 2% sul canone di locazione, diviso a metà tra locatori e inquilino e l'IRPEF all'aliquota marginale rapportato alla quota di possesso. Pertanto sul 10% del canone di locazione (tua quota di possesso), diminuito del 15%, pagherai il 42%.
In caso di fallimento della s.r.l. non potrà essere pignorato l'immobile, ovviamente. Però potrebbe essere sottoposto a pignoramento il suo contenuto (mobili, attrezzature ecc.) e voi proprietari essere nominati custodi giudiziari fino al termine della procedura, con il rischio di non poter affittare l'immobile che custodisce i beni della s.r.l. per lungo tempo e di pagare le tasse, comunque, sui canoni eventualmente non riscossi dalla s.r.l. insolvente.

 

[smith]

Grazie mille Mapeit per la Tua risposta veramente esauriente.
Smith