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  1. miabaletta

    miabaletta Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti,
    nel caso si affittasse un alloggio senza alcun contratto di affitto, il conduttore non paga l'affitto come puo' il proprietario pretenderlo o fare liberare la casa?
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Se immetti nell'uso di un alloggio una persona, gioco forza devi codificare il rapporto. Comodato d'uso, contratto di locazione, Uso gratuito, ospitalità, sino a una locazione temporanea.
    Tra le righe si capisce che vuoi un canone in "nero" COSA DISDICEVOLE E PERSEGUIBILE, ma edificante per te.
    Il comodato d'uso potrebbe al limite celare il tuo disegno immaginato.
     
  3. miabaletta

    miabaletta Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Mi spiego: il signore farebbe lavori nell'alloggio in cambio dell'ospitalità, acquisterei beni per l'alloggio con l'affitto (esempio infissi nuovi, stufa, ringhiere ecc.)
    Volevo solo sapere siccome lui non vorrebbe vincoli scritti, come posso fare,per essere tranquillo? POtrebbe trasformarsi automaticamente in un contratto di affitto 4+4?
     
  4. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Il comodato d'uso lo prevede ma lo puoi dettagliatamente specificare che l'uso viene concesso con la contropartita delle opere di manutenzione, opere di rigoverno dell'immobile. Prevedere i termini della disdetta ad esempio 3 mesi a mezzo raccomandata A.R. all'indirizzo che vorrete specificare. Tutto regolare ma fare registrazione.
     
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  5. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Dimenticavo, non vuole vincoli scritti? Vuole la casa, deve firmare il comodato d'uso!
     
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  6. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Stesura ambigua: se non gli fai pagare affitto con quali soldi acquisteresti i nuovi impianti/infissi?

    Forse intendevi che il conduttore piuttosto di versarti denaro provvede direttamnte e personalmente a "ristutturarti" l' abitazione.

    Sconsiglio di accettare tale scambio.

    Non puoi pensare di "regolarizzare" sottoscrivendo un Contratto di Comodato (solo uso gratuito) che contempli clausole dove si specifica la contemporanea ristrutturazione con fornitura di suppellettili ed impianti.
    Si invalida formalmente il contratto...e
    l' Agenzia delle Entrate contesterebbe comunque l'evasione fiscale.
     
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  7. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    No. Sarebbe una locazione dissimulata.
    Per far sì che il rapporto si configuri come comodato (modale) occorre che la somma richiesta per il godimento del bene sia di lievissima entità, simbolica, fuori dal mercato, e quindi non integri una vera e propria controprestazione o un corrispettivo.
     
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  8. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Il comodato gratuito o d'uso prevede l'implicito riconoscimento della normale manutenzione, quindi ripittura, carteggiata, levigatura ecc... sono a carico dell'utilizzatore.
     
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  9. Magnus Ansegar

    Magnus Ansegar Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    In merito al tuo quesito, "Affitto senza contratto: conseguenze", ti dico che la legge prevede espressamente che il contratto di locazione ad uso di abitazione debba essere stipulato in forma scritta, sotto pena di nullità del medesimo. Nel caso in cui la forma verbale sia stata pretesa, come scrivi, dal conduttore (lo stesso dicasi se fosse stata liberamente concordata tra di voi), le conseguenze non sono di poco conto: la nullità colpirebbe sia che te che lui, secondo i principi generali in tema di contratto nullo: ne deriverebbe, quindi, il tuo diritto di agire per il rilascio dell'immobile occupato senza alcun titolo e quello dell'inquilino di ottenere la restituzione delle somme versate a titolo di canone nella misura eccedente quella del canone di mercato. In tale fattispecie, non è possibile esperire una specifica azione finalizzata alla sanatoria del rapporto contrattuale, da articolo 13, comm 5 della L.431/98, che ricorre, invece, ove fossi stato tu a pretendere di instaurare verbalmente un rapporto di fatto senza una base negoziale scritta.

    Poi ci sono le regole fiscali dell'Erario da rispettare. La legge, dopo aver imposto a pena di nullità la forma scritta del contratto di locazione, pretende che il medesimo sia anche registrato (articolo 1, comma 346 della L.311/2004). Gli unici contratti soggetti a registrazione facoltativa solo in caso d'uso sono quelli che riguardano le locazioni brevi, cioè quelle di durata non superiore a 30 giorni, negli altri casi scatta la registrazione e, nel caso di specie, sia le imposte indirette (tassa di Registro) che quelle dirette (IRPEF ecc.) andranno comunque versate (a nulla rileva che nel contratto si dichiari che il canone annuo non è stato percepito): i proventi della locazione sussistono anche se "sostituiti" dalla controprestazione (lavori di ristrutturazione). Il Registro è solo figurativo, non si preoccupa dell'aspetto finanziario afferente la pattuizione locativa, ma solo del canone di locazione indicato a contratto (non puoi esimerti dall'obbligo dichiarare un canone).
     
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  10. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ma non quanto descritto da Miabaletta

     
  11. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Ma parlava che acquistava infissi ecc. per poi farli montare dall'utilizzatore.
     
  12. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    In realtà ha fatto una spiegazione "fumosa" che si poteva interpretare in vari modi.
    Comunque devi considerare 2 cose:
    1-che specificare in "contratto" una controprestazione in manodopera di fatto annulla la "gratuità" imperativa del "comodato".
    2-che pensare ad una equivalenza fra "lavoretti di semplice installazione" e canone di affitto a valori di mercato significa prevedere prestazioni di almeno 20/30 ore mensili...per tutt alla durata della " finta locazione". Quante cavolo di stufe e ringhiere pensi si debbano installare?
    Oltretutto per certi elementi (stufe) la posa và affidata a personale qualificato pena perdita della garanzia.
     
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  13. pippopeppe

    pippopeppe Membro Attivo

    Impresa
    nella patria del diritto un proprietario di immobili ha solo doveri, tasse e quant'altro.
    di esempi in cui si entra in buona fede e non si esce più in questo forum ne abbiamo visti tanti.
    già con contratti regolari non si riesce a mandare via l'affittuario se non dopo anni di procedimenti giudiziari lunghi e costosi.
    ma chi te lo fa fare? sei proprio convinto?:disappunto::rabbia:
     
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  14. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    In un contratto di Comodato d'uso è possibile richiamare a degli obblighi ai quali l'utilizzatore deve essere tenuto a sottostare:
    Tinteggiatura locali, infissi, levigatura pavimenti ecc.ecc.., non quale corrispettivo ma quale onere in capo a lui per il mantenimento e adeguamento dei locali ceduti, anche in misura di queste opere da farsi per metterlo nelle condizioni di divenire abitabile.
    E' chiaro a tutti che siamo in una situazione ambigua, ma sono situazioni reali, un vecchio rustico di campagna, un domicilio chiuso da tempo e giù di tono.
    I contraenti possono essere persone di buona manualità, ma con difficoltà a procurarsi un alloggio a canoni di mercato. I concedenti sono proprietari che avendo proprietà inespresse e trascurate, trovano in questo strumento un ragionevole compromesso tra il fare un atto di beneficenza e uno sforzo a ridare nuova vita ad un immobile, diversamente destinato a deperire sempre più.
    Poi concordo che certe attività vadano fatte con cognizione di causa ma non siamo in grado di giudicare i due partner del contratto!
     
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  15. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Forse è più facile mandare via un occupante di un immobile avuto con un Comodato gratuito, che con un contratto di locazione in una fase di inadempienza o fine termine.
    Alla base un giudice valuterà un gesto di "beneficienza" che non viene rispettato nelle clausole di comodato d'uso, registrato.
     
  16. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Gli unici contratti....solo quelli di durata breve??? Non credo sia così...Abbiamo più volte dibattuto il
    problema del comodato e salvo ulteriori smentite mi sento di asserire che "gode" la non registrazione
    all'ADE il "comodato verbale" qualunque sia la durata. La mia prima figlia nuda proprietaria abita
    nel "suo" alloggio sin dall'inizio (oltre 22 anni...) e tra me usufruttuario e lei non vi è stato nessuna
    scrittura e il fisco non si è mai sentito nè mai lo farà. Altrimenti se ci fosse stato un qualsiasi tipo di accordo scritto avremmo dovuto registrarlo e forse(?) pagare la "Belva". Ribadisco che il comodato
    reale senza conseguenze di solito è fra parenti di primo grado. Negli altri casi (ospitalità amici...) o è un azzardo o è truffaldino. L'amico FradJACOno ci stava provando...poi sentite le campane si ritrasse...
    Quali campane??? Ma quelle di Quiproquo.
     
  17. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se rileggessi, noteresti che tutta la sua risposta si riferiva al solo contratto di locazione.
    D'altronde, il quesito iniziale riguarda un "contratto di affitto" (locazione), con un "conduttore" che non paga.
     
    Ultima modifica: 14 Agosto 2015
  18. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Devi fare lo sfratto in ogni caso, ma il problema è: di quanto saresti creditore, se il contratto non c'è?
    Non ci pensare proprio, se vuoi limitare i danni economici!
     
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  19. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Oggi come oggi un nuovo contratto di comodato va registrato! Chiaro che se lo vuoi esibire e lo vuoi far valere in qualsiasi sede deve essere registrato.
    Se poi lo fai con la propria figlia, e magari 22 anni or sono, allora va bene come hai raccontato!
     
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  20. vitt1

    vitt1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ma perché non fare un contratto regolare, con un canone anche modesto ma credibile, su cui ci paghi le tasse, magari in cedolare secca, e poi ogni mese gli fai una bella ricevuta per l'affitto apparentemente ricevuto?
     

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