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  1. vicking

    vicking Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Salve

    E' il mio primo messaggio saluto tutti, nel 1996 ho affittato un appartamento senza registrare il contratto, si e' rinnovato nel 2000, nel 2002 ho mandato disdetta in quanto serviva ad un mio familiare, tramite il tribunale ho ottenuto che l' immobile mi venisse restituito 04.2007, ma mi e' stato rilasciato il 03.2009, e non mi sono stati pagati alcuni canoni.
    Nel maggio 2013 chiedevo tramite ingiunzione di pagamento la restituzione dei canoni non pagati, e il 20% di incremento dal periodo di finita locazione, dal 07.2004.
    Ho ottenuto il decreto ingiuntivo ma l' ex inquilino sembra voglia rivolgersi anche all' agenzia delle entrate in quanto non ho mai registrato il contrato e mai dichiarato i canoni.
    A cosa vado incontro ci sono termini per la prescrizione?

    Grazie
     
  2. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Sanzioni, mora, interessi.
    Prescrizione 5 anni.
     
  3. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Non sono sicuro, però potresti fare un ravvedimento operoso che ti dovrebbe permettere di pagare gli importi dovuti oltre agli interessi: non dovresti pagare le sanzioni. Sentiamo il parere degli altri.
     
  4. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Scusa, ma il problema non è tanto sull'imposta d registro ... hai indicato i canoni percepiti nelle dichiarazioni dei redditi dal 1997 al 2010 pagando le relative imposte oppure no ? Perché in tal caso bisognerebbe presentare le dichiarazioni integrative e non sarebbe semplice.
     
  5. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Domanda superflua. L'OP aveva già affermato: "non ho mai registrato il contrato e mai dichiarato i canoni"
    Entro i termini previsti per l'accertamento. Quindi entro il 31/12 di quest'anno potrebbe integrare in aumento la dichiarazione del 2010 (redditi 2009). Ma senza nessuna riduzione delle sanzioni.
     
  6. pippopeppe

    pippopeppe Membro Attivo

    Impresa
    per la prescrizione sono daccordo con Nemesis, ho avuto una esperienza similare e finchè non son trascorsi i 5 anni ho sempre temuto una denuncia dell'inquilino all'AdE.
    mi sono salvato perchè non ho rotto le scatole al mio conduttore per quanto non percepito, anzi l'ho quasi ringraziato.
    è chiaro che da quel momento ho sempre avuto tutto in regola, anzi di più, considerato che le leggi tutelano i conduttori e non i proprietari (sic!).
    ma secondo te, egregio viching, visti i tempi che corriamo, la cattiveria diffusa e la fortuna di un inquilino che comunque è andato con le sue gambe, era proprio necessario richiedere arretrati a vario titolo considerato che eri tu quello in difetto?
    che ti aspettavi sentiti ringraziamenti?
     
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  7. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Avrebbe potuto aver già sanato i canoni non dichiarati al fisco ed essere stato irregolare solo per la mancata registrazione, gliel'ho chiesto per quello. Quindi la domanda non mi sembrava "superflua", forse un eccesso di zelo. Questo tuo atteggiamento sprezzante, caro Nemesis, è davvero fastidioso verso chi cerca di fornire il suo contributo. Sappilo !
     
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  8. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    E la marmotta avrebbe potuto incartare la cioccolata.
    Forse lo è il tuo. Sappilo.
     
  9. vicking

    vicking Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie per le cortesi risposte, i soldi che devo prendere ora comunque li devo dichiarare, e credo questi non vanno in prescrizione, ma dato che non ho mai pagato ci possono essere impedimenti per prendere questi soldi, sulla dichiarazione a cosa devo fare riferimento?
    Per la prescrizione rischio per l' anno 2008 e parte del 2009 per quello percepito in quell' anno giusto?
    Il forte dubbio e' essendo la maggiore somma da prendere derivante dal 20% di incremento dal periodo di finita locazione, dal 07.2004 ai primi mesi del 2009 ed essendo andati in prescrizione possibili accertamenti relativi agli anni che vanno dal 2004 al 2007 non ci possono essere problemi data la prescrizione per percepire somme derivanti da questi anni?
    Le sanzioni a quanto ammontano.

    Grazie molto gentili.
     
  10. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Si può esprimere la propria opinione, benché difforme da chi ha postato precedentemente, anche senza criticare in malo modo e con un'ironia fuori luogo.
    Per correttezza, ti informo che ho provveduto a segnalare il tuo comportamento ai moderatori. Poi decideranno loro. Io non desidero entrare in polemica con te né proseguire con te qualsiasi discussione.
     
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  11. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Avrei detto il contrario. Affermare che una domanda era superflua sarebbe "sprezzante"?
    Sopravviveremo. Entrambi, spero.
     
  12. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Scusate se torno all'argomento. Mi sembra molto strano che il tribunale abbia dato ragione a vicking due volte se lui non aveva registrato nulla. Nell'unica mia esperienza di sfratto e di decreto ingiuntivo, dal momento che l'inquilino da mesi non pagava, non avevo fatto il rinnovo annuale. L'ho dovuto fare perchè senza di quello il Giudice nemmeno avrebbe preso in considerazione il caso... Possibile che ci sia questa discrezionalità?
     
  13. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Potrebbe sembrare strano Elisabetta.
    Però è anche vero che la Corte Costituzionale, con sentenza n. 333 del 5 ottobre 2001, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 7 della Legge 431/98 che prevedeva al comma 1 che "Condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile locato è la dimostrazione che il contratto di locazione è stato registrato, che l'immobile è stato denunciato ai fini dell'applicazione dell'ICI e che il reddito derivante dall'immobile medesimo è stato dichiarato ai fini dell'applicazione delle imposte sui redditi. Ai fini della predetta dimostrazione, nel precetto di cui all'articolo 480 del codice di procedura civile devono essere indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, gli estremi dell'ultima denuncia dell'unità immobiliare alla quale il contratto si riferisce ai fini dell'applicazione dell'ICI, gli estremi dell'ultima dichiarazione dei redditi nella quale il reddito derivante dal contratto è stato dichiarato nonché gli estremi delle ricevute di versamento dell'ICI relative all'anno precedente a quello di competenza.".

    L'incostituzionalità si basa sul contrasto con l'art. 24 della Costituzione:
    E’ costituzionalmente illegittimo l’art. 7 L. 9.12.1998 n. 431 che pone come condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile locato ad uso abitativo, alla dimostrazione della regolarità della propria posizione fiscale. Infatti tale onere imposto al locatore a pena di improcedibilità dell’esecuzione ha fini esclusivamente fiscali sicché esso si traduce in una preclusione all’esperimento della tutela giurisdizionale, in violazione dell''Art.24”.

    Con il chiaro scopo di porre rimedio al principio affermato dalla Corte di Cassazione che ha ribadito la piena validità dei contratti di locazione e delle controdichiarazioni anche se non registrate, la Finanziaria del 2005 (Legge n. 311 del 30.12.2004) al comma 346 sancì che “sono considerati nulli i contratti di locazione o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

    Bisogna però dire che, ai sensi degli art. 16 e 18 del Testo Unico in materia di imposta di registro (DPR 26 aprile 1986 n. 131), la registrazione serve ad attestare l’esistenza dell’atto e ad attribuirgli una data certa nei confronti dei terzi a norma dell’art 2704 Codice Civile, ma non incide minimamente sulla piena validità dell’atto. Su tali considerazioni la Corte Costituzionale ha sempre in passato, e anche nel presente dichiarando l'incostituzionalità dei famigerati commi 8 e 9 del Dlgs. 23 del 14.03.2011, sancito la illegittimità di qualsiasi provvedimento legislativo che tenti di subordinare la validità o efficacia di un atto privatistico ad adempimenti che riguardino unicamente il rapporto Erario-Parti Contraenti e che non sorgano con il contratto stesso.

    E' poi assodato dalla giurisprudenza che:
    1. La norma della Finanziaria 2005 riguardi solo i contratti stipulati dopo l’entrata in vigore della legge stessa, la 311/2004. Il contratto in questione è stato stipulato molto prima.
    2. La nullità prevista non sia "in senso stretto", ma una nullità relativa, cioè "sanabile" con la registrazione, ancorché tardiva, del contratto.
    In altre parole si ritiene che la registrazione sia stata sancita come “condizione legale di efficacia del contratto”, nel senso cioè che il contratto:
    - “si perfezioni, come di regola, con l'incontro della volontà delle parti” e sia pienamente valido indipendentemente dalla sua registrazione
    - che la registrazione (elemento estrinseco al contratto) “condizioni sospensivamente il prodursi degli effetti del negozio giuridico” (Cit. Fortunato Lazzaro e Marco Di Marzio “Le locazioni per uso abitativo”; Vigna in Arch. Loc. 2005/395).

    Provvedendo pertanto alla registrazione, ancorché tardiva, del contratto e corrispondendo interessi e sanzioni, si potranno produrre gli effetti del negozio anche ai fini dell'esecuzione dello sfratto.
     
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  14. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Grazie pe l'esauriente spiegazione. Quindi il giudice non aveva diritto a chiedere la registrazione. Ma che caos, come sempre. Sembra il classico "Un contro-contro-contro-contro-contro-rivoluzionario è un rivoluzionario o un controrivoluzionario? (dotta citazione da Alan Ford). Per dirla con Renzi: riusciremmo a tradurre tutto ciò in Inglese?
     

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