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  1. sebastian

    sebastian Nuovo Iscritto

    Buongiorno a tutti.
    Vorrei porvi il seguente quesito:
    in un contratto di locazione uso commerciale il locatore ha inserito la seguente clausola: "Alla scadenza del primo ciclo di 9 anni i proprietari potranno eventualmente rivedere le condizioni di locazione dando disdetta a mezzo lettera raccomandata spedita almeno 18 mesi prima della scadenza del primo ciclo di locazione"
    I locatori, alla prima scadenza dei nove anni, hanno inviato la disdetta prima dei 18 mesi regolarmente.
    Domande:
    1) tale clausola è valida?
    2) la disdetta è valida?
    3) se i locatori richiedono un aggiornamento del canone del 20% in più, fermo restando il contratto di locazione in essere, possono farlo?
    Secondo me la clausola anche se è stata inserita nel contratto di locazione non è valida.
    So che la problematica è difficile. Chiedo se qualcuno mi può aiutare.
    Grazie
    Seba
     
  2. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Posso concordare sulla illegittimità della disposizione contrattuale.
    Dalla Legge 392/78 infatti :
    Art.28. (Rinnovazione del contratto). Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti.

    Art.29. (Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza). Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all'articolo precedente è consentito al locatore ove egli intenda:
    a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
    b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
    c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta;
    d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).
    Per le locazioni di immobili adibiti all'esercizio di albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore può negare la rinnovazione del contratto nelle ipotesi previste dall'articolo 7 della legge 2 marzo 1963, n. 191 ), modificato dall'articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628, qualora l'immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c). Il locatore può altres“ negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nell'immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all'art. 5 della L. 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'art. 4-bis del D.L. 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella L. 28 luglio 1967, n. 628. Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27 e per le attività alberghiere. Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata. Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti commi il contratto s'intende rinnovato a norma dell'articolo precedente.

    :daccordo:
     
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  3. sebastian

    sebastian Nuovo Iscritto

    Se io dovessi accettare l'aumento del canone di locazione richiesto dal locatore fermo restando il contratto di locazione in essere in tutti gli altri punti e variando solo il punto del contratto dove si parla del canone di locazione facendo una scrittura privata dove viene evidenziato il nuovo canone di locazione. Non siamo in presenza di un nuovo contratto di locazione? la decorrenza dei sei + sei partirebbe dalla data della scrittura privata?
    Secondo me si.
    Grazie anticipatamente.
    Seba
     
  4. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Precedentemente parlavi di un 9 + 9.
    A prescindere dalla durata, per i contratti commerciali, in un caso simile si tratterebbe di un nuovo contratto la cui decorrenza riprenderebbe ex novo dalla sua sottoscrizione.
    Riporto dalla medesima Legge :
    Art.32. (Aggiornamento del canone). Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale.

    Art.34. (Indennità per la perdita dell'avviamento).In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 , il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità. Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio. Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile.

    Nel caso tu non accettassi la proposta di incremento del canone dovresti essere indennizzato secondo quanto disposto dall' art. 34. :daccordo:
     
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  5. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    salve,
    piccola precisazione .....
    con la modifica dell'alt. 32 della legge 392/78, è consentito, per i contratti di locazione su immobili ad uso diverso da quello di abitazione, la possibilità di un adeguamento superiore al 75% dell'indice Istat, qualora la durata contrattuale sia superiore a quella minima di legge 6 o 9 anni. La legge 14/2009 ha anche stabilito che tale beneficio è applicabile anche ai contratti in corso.
    Infatti ultimamente stipulo contratti di locazione non abitativa 7 + 7 con ISTAT al 100%
    saluti Marco :disappunto:
     
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