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  1. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    a volte rimango stupito da certe prese di posizione:


    Agibilità anche se l’immobile non rispetta il titolo abilitativo


    Il titolo abilitativo e il certificato di agibilità non sono tra loro collegabili. Per questo motivo non si può negare l’agibilità ad un immobile realizzato in difformità rispetto al titolo abilitativo. Lo ha affermato il Consiglio di Stato con la Sentenza 4309/2014.

    Nel caso preso in esame dal CdS, durante le trattative per una compravendita erano sorte delle difficoltà con la società venditrice, legate ad irregolarità edilizie e all'agibilità. Dagli accertamenti condotti sulla Dia era emerso che il titolo abilitativo non presentava irregolarità, ma il progetto era stato realizzato in modo difforme da quanto assentito. Sulla base di queste considerazione, il Comune aveva giudicato improcedibile la domanda per il rilascio dell'agibilità.
    Il Consiglio di Stato ha invece dato torto al Comune affermando che i due provvedimenti hanno conseguenze disciplinari non sovrapponibili. L'amministrazione non può quindi negare l'agibilità ad un immobile realizzato in modo difforme rispetto al titolo abitativo.

    la richiesta di agibilità prevede che vi sia una dichiarazione del direttore dei lavori sulla conformità di quanto realizzato al progetto presentato altrimenti non è procedibile, com'è possibile che si arrivi a questa risoluzione? che l'immobile difforme sia agibile? Se il D.L. ha dichiarato la conformità ha dichiarato il falso
     
    A Daniele 78 e Gianco piace questo messaggio.
  2. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Come al solito nel nostro Paese vige l'incertezza più assoluta. Condivido le considerazioni di griz.
     
  3. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    e quante ce ne sono in circolazione di queste pratiche inevase? ora stampo la sentenza e la porto in comune all'ufficio tecnico e poi si vedrà
     
  4. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    mi è giunto un chiarimento che fa veramente luce sulla vicenda, così quadra

    La Sentenza 4309/2014 del Consiglio di Stato ha affermato che “agibilità” e “titolo abilitativo” sono provvedimenti non collegabili tra loro e hanno conseguenze disciplinari distinte

    Il titolo abilitativo e il certificato di agibilità non sono tra loro collegabili. Per questo motivo non si può negare l’agibilità ad un immobile realizzato in difformità rispetto al titolo abilitativo.

    Il Consiglio di Stato ha spiegato che il titolo abilitativo, come la Dia o il permesso di costruire, accerta il rispetto delle norme edilizie e urbanistiche.

    Al contrario, dal certificato di agibilità si evince se un immobile è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico.

    Dopo aver fatto questa premessa, il Consiglio di Stato ha chiarito che non si può negare l’agibilità se l’immobile è stato realizzato non rispettando il progetto approvato. Allo stesso tempo, non si può usare il mancato rilascio del certificato di agibilità come prova di un abuso edilizio da sanzionare.

    Nel caso preso in esame dal Consiglio di Stato, durante le trattative per una compravendita erano sorte delle difficoltà con la società venditrice, legate ad irregolarità edilizie e all’agibilità.

    Dagli accertamenti condotti sulla Dia era emerso che il titolo abilitativo non presentava irregolarità, ma il progetto era stato realizzato in modo difforme da quanto assentito. Sulla base di queste considerazioni, il Comune aveva giudicato improcedibile la domanda per il rilascio dell’agibilità.

    Il Consiglio di Stato ha invece dato torto al Comune affermando che i due provvedimenti hanno conseguenze disciplinari non sovrapponibili. L’Amministrazione non può quindi negare l’agibilità ad un immobile realizzato in modo difforme rispetto al titolo abilitativo.
     
  5. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Per me rimane nebulosa questa sentenza francamente non ci ho capito molto. Non sono assolutamente d'accordo con il Consiglio di Stato ma per un semplice motivo: L'agibilità invero è collegata al titolo abilitativo, perchè se andiamo a riprendere dall'inizio di una pratica (ed anche in base al testo unico dell'edilizia) per essere agibile un edificio il primo gradino è la regolare concessione, se è stata fatta una variante andrebbe adeguato il permesso di costruire. Generalmente che io sappia le varianti possono essere:
    • sostanziali (quando variano in tutto o in parte l'edificio regolarmente concessionato ed andrebbero richieste PRIMA di fare l'intervento, in quanto potrebbe essere non compatibile con il PRG di quella zona) ad esempio alzare un tetto, ampliare un piano, ingrandire un portico (aumentando così la superficie coperta) semprechè non si vari l'intero edificio...

    • non sostanziali (quando la differenza è lo spostamento di un tramezzo interno, di una porta ecc.) o comunque tutti quegli interventi che non variano l'essenza del progetto non comportano differenze rispetto agli indici comunali (non solo altezza e distanze, ma anche superfici coperte, rapporti aero-illuminati e via discorrendo.
    Onde evitare precedenti molto molto pericolosi sarebbe bello capire (a questo punto) che tipo di variante è stata fatta per essere bocciata da Comune. E' stato spostato il tramezzo interno oppure siamo di fronte ad una anche parziale rivisitazione degli indici progettuali?? Perchè sono due variazioni molto molto molto molto differenti tra loro.
     
  6. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Daniele, la disquisizione è semplicemente giuridica:
    il consiglio di stato ha definito che l'agibilità è il prodotto della raccolta di dichiarazioni rilasciate da soggetti abilitati, pertanto in presenza di questi deve essere rilasciata. La sentenza però riguarda quel caso particolare dove le difformità (credo) non sono relative al rispetto dei regolamenti d'igiene e alle norme impiantistiche, vi è solo una difformità urbanistica che andrà comunque risolta, eventualmente anche invalidando il titolo abilitativo, il tutto però al di fuori del discorso agibilità, sinceramente ritorno al mio concetto: la dichiarazione del direttore dei lavori sulla conformità come la interpretiamo?
    E' evidente che anche nel caso specifico si crea un problema, infatti la cocessione dell'agibiità permette agli alloggi di essere abitati, non mette in condizioni di vendere in quanto sarebbe falsa la dichiarazione di conformità della costruzione al titolo abilitativo ottenuto
    Non lo prenderei come un caso da citare come esempio ma un esercizio giuridico
     
  7. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Nulla da eccepire con quello che dici, sta di fatto che vorrei sapere il caso valutato nella sentenza. Non che questo riduca la gravità ma solo per capire proprio la sostanza del contendere. Sinceramente mi è capitato di sentire da colleghi che ci sono tecnici comunali che non ritengono agibile un' immobile che invece dei 2,70 mt abbiano un altezza di 2,69 o peggio 2,695 mt. Capisco la precisione sia importante, ma il cm o il mezzo centimetro in edilizia ,pur con tutta la precisione che vuoi, va e viene. Sempre altri colleghi mo hanno detto che lo stesso tecnico della mi città (Biella) ha rotto le scatole per difformità nelle larghezze nei corridoi di meno di 5 cm.
    A me poi è capitato il caso (e proprio per questo credo alle parole proferitami) dove mi sono presentato in Comune per richiedere INAGIBILITA' di un immobile dell'800, che in seguito al rischio di collasso dei solai in legno (ormai marci) era stata eseguita una soletta in leca leggera per tenerlo insieme. Ebbene non ci crederai ma il tecnico mi ha ancora chiesto le prove della soletta...ma io ero lì per una INAGIBILITA' non per l'AGIBILITA' sia mo andati avanti per mesi, però li a richiedere l'INAGIBILITA' non il contrario. Se mai decidesse quel mio cliente di renderlo agibile; non credo perché troppo grande l'immobile, troppo fuori città (si trova in una frazione in montagna a due passi dal Santuario d'Oropa) dovrà comunque far ricalcolate tutte le solette e (avendo il padre ingegnere non sarà un problema) e molto probabilmente ci saranno da rivedere i calcoli strutturali. Ti scrivo tutto sto papocchio perché a volte i tecnici comunali ci mettono davvero del proprio per rendere la vita non solo complicata ma di più.
     
  8. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    certo sarebbe utile sapere esattamente quali fossero le difformità però, pur concordando con te sull'importanza del centimetro, se l'altezza interna non è m 2,70, l'unità non è conforme al regolamento d'igiene, quindi sicuramente l'oggetto del contendere non è questo in quanto è riscontrata la conformità alle norme igienico-sanitarie ed impiantistiche
     
  9. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    D'accordo sui 5 cm, però sul singolo centimetro mi sembra assurdo. A volte penso che qualcuno abbia la malsana idea di paragonare l'edilizia alla costruzione di un meccanimo di precisione di un orologio, il che è abbastanza assurdo. Poi se contiamo che il testo unico da una tolleranza del 2% sulle misure be il centimetro già sarebbe contemplato. http://www.lavorincasa.it/tolleranza-di-cantiere/
     
  10. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Purtroppo la tolleranza del 2% su 2,70 corrisponde a poco più di cm 5, che andrebbe a cozzare con l'altezza minima abitabile di m 2,70. Questa norma, dovrà essere "interpreta" con delle sentenze. Come al solito le leggi, i regolamenti sono fatti dai soliti aspiranti allo sbaraglio. E noi subiamo, proni.
     

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