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  1. rabadan

    rabadan Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno amici di Propit,
    vi sottopongo una situazione che non riguarda direttamente me ma una mia carissima amica che si è affidata ad un'agenzia per affittare un appartamentino arredato.
    L'agenzia ha presentato un impresario edile che cercava un appartamento per due suoi dipendenti rumeni. E' stato concordato che il contratto sarebbe stato intestato al datore di lavoro.
    Primo errore della mia amica: ha accettato e sono state consegnate le chiavi prima che venisse stipulato il contratto.
    Qualche giorno dopo l'agente immobilire ha comunicato che il contratto non poteva essere intestato al datore di lavoro in quanto non avrebbe avuto modo di detrarre l'importo. Quindi obtorto collo ha dovuto accettare che il contratto venisse intestato a uno dei due dipendenti. Di lì a qualche ora, previa telefonata, è arrivato l'agente immobiliare trafelato perchè era di corsa e in quattro e quatt'otto si è fatto firmare il contratto.
    Sorpresa: era intestato ad una donna rumena.
    Quando è andata a riscuotere l'affitto il mese successivo ha visto una giovane donna ed ha scoperto che aveva appena partorito una bambina.
    Il mese successivo il canone non è stato pagato. Nessuna risposta al telefono e nessuno ha aperto la porta dell'appartamento. Telefonata al datore di lavoro che ha dichiarato che uno dei due dipendenti si era licenziato.
    Nel corso di una seconda telefonata ha dichiarato che a lui il dipendente ha detto di aver pagato regolarmente e ha invitato la mia amica a non disturbarlo più.

    Già vi immagino mettervi le mani nei capelli di fronte a tanta ingenuità.... io sono venuta a conoscenza dell'accaduto solo quando mi ha detto della "sorpresina" del contratto.
    Vi prego di dare qualche suggerimento per cercare di far uscire questa signora da questa mostruosa situazione.
    Grazie e un abbraccio a tutti
    Rabadan
     
  2. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Consegnare le chiavi dell'appartamento prima di aver sottoscritto il contratto con il conduttore è veramente un errore madornale!
    Ora si tratta di capire chi occupa effettivamente l'appartamento: la donna rumena intestataria con la neonata ed eventualmente il marito/compagno, oppure persone estranee al contratto di locazione?
    Poi non resta che iniziare una pratica legale per allontanare eventuali estranei che occupano l'appartamento senza titolo, nonché per lo sfratto se persiste la morosità.
    L'agente immobiliare e l'impresario edile si sono comportati molto male ma non penso siano legalmente perseguibili perché la proprietaria avrebbe dovuto leggere attentamente il contratto e rifiutarsi di firmarlo se non era stato redatto secondo gli accordi. E soprattutto non doveva assolutamente consegnare le chiavi.
     
  3. rabadan

    rabadan Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Certo il consegnare prima le chiavi è stato un errore madornale ma nulla si può fare contro l'agenzia che ha indotto la consegna delle chiavi e redatto il contratto con un terzo nome senza chiedere l'autorizzazione?
    Come verificare che la persona che abita l'appartamento sia quella a cui è intestata la casa tenuto conto che non si fa trovare? L'eventuale sfratto è fattibile se c'è una bimba neonata?
    E' chiaro che c'è stato un intento fraudolento dal momento che l'appartamento è affittato da tre mesi....
     
  4. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Tu giustamente parli di truffa, ma per ottenere legalmente un risarcimento danni dal (presunto) truffatore occorrono delle prove.
    Mi sembra difficile dimostrare che la proprietaria sia stata indotta/obbligata, magari con le "maniere forti" a consegnare le chiavi.
    Prima di firmare un contratto bisogna leggerlo. Se il contratto è redatto in italiano e la proprietaria è italiana, leggendolo avrebbe capito subito e non avrebbe firmato.
    C'erano dei testimoni? La proprietaria è una persona molto anziana o con problemi di salute, si può sostenere che non era in grado di occuparsi della locazione né di capire cosa stava facendo?
    A me sembra molto difficile dimostrare davanti ad un giudice l'intendimento fraudolento.

    Lo sfratto per morosità è fattibile anche se nel nucleo familiare del conduttore ci sono dei minori. Sarà l'ufficiale giudiziario (dopo la convalida da parte del giudice, che può concedere il termine di grazia al moroso) ad eventualmente interessare i servizi sociali e rimandare l'esecuzione fino a quando si trova una sistemazione per quel nucleo familiare. La procedura per riottenere la disponibilità dell'appartamento purtroppo può durare molti mesi, a volte anche un anno.

    Se nessuno apre la porta certo non si può sapere chi vi abita!
    Penso che la proprietaria abbia una copia del contratto regolarmente registrato all'Agenzia delle entrate. Se la clausola contrattuale prevede, ad esempio, che il mancato puntuale pagamento di una (o due) mensilità del canone costituisce motivo di risoluzione del contratto e tale morosità si è già verificata, conviene partire con la citazione in tribunale del conduttore moroso.
     
  5. rabadan

    rabadan Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    purtroppo non siamo di fronte a nessuno dei casi citati da Uva...
    La proprietaria è italiana e non è anziana al punto da essere considerata incapace. E' semplicemente la prima volta che si avvale di un agenzia e quindi si riteneva, a torto, tutelata. Anche a me pare incredibile che si possa essere tanto sprovveduti.
    Le chiederò di verificare se il contratto prevede la clausola del mancato pagamento a cui tu accenni.... Ma la tua risposta mi conferma che sarà veramente difficile uscire in tempi brevi e senza danni da questa situazione.
     
  6. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Chiedi alla tua amica come si è svolta la vicenda tra lei e l'agente immobiliare.
    Quando devo affittare un appartamento il mio agente, dopo averlo pubblicizzato e organizzato alcune visite, mi presenta una proposta di locazione scritta dove compaiono chiaramente i nomi dei futuri (aspiranti) inquilini che si impegnano a firmare il contratto se la proposta viene accettata dal proprietario.
    I proponenti firmano la proposta (che ha una validità di 15 giorni) e versano un acconto. Dopo avviene l'incontro tra me e loro per conoscerci e discutere la proposta di locazione (il canone offerto, la tempistica per firma contratto e consegna immobile, ecc). Poi io decido se accettarla o no. Se non accetto e non la firmo, l'acconto viene restituito ai proponenti e tutto finisce lì.
    Se firmo e la accetto, sia io che i futuri inquilini ci impegniamo a sottoscrivere il contratto e consegnare le chiavi entro una data precisa. L'acconto versato diventa caparra confirmatoria. Se una delle parti cambia idea, la controparte è risarcita con la caparra confirmatoria (il futuro inquilino la perde, il proprietario deve restituire il doppio).

    Se la tua amica ha firmato e accettato una proposta di locazione intestata e firmata dall'impresario edile o dal suo dipendente quali aspiranti conduttori, e successivamente il contratto è stato intestato ad una persona del tutto sconosciuta, mi pare che il torto dell'agente immobiliare sia palese.
    Se invece la proprietaria ha solo firmato il contratto senza discuterlo né controllarlo perché non l'ha manco letto, è evidente la sua negligenza ma non il torto dell'agente immobiliare né dell'impresario e suoi dipendenti.
     
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  7. dirce

    dirce Membro Junior

    Proprietario di Casa
    scusate ma al di la dei fervorini e delle vie legali giuste ma lunghissie
    concretamente la sua amica se nessuno apre la porta deve interpellare la custode se è presente e i vicini, una bimba piangerà pure quindi potrà individuare quando la mamma è a casa poi piazzarsi fuori della porta e cercare di parlargli. nel frattempo rinracciare quel farabutto dell'agente immobiliare ed invitare anch'esso fuori dell'abitazione se si rifiuta "sp........lo nel suo ufficio magari quando ci sono clienti vicini
    forse non risolve ma salverebbe altri
    dirce
     
  8. rabadan

    rabadan Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie per la vostra consueta disponibilità.
    Adesso ho dettagli che prima non avevo e che sono:
    1. L'appartamento è stato visto dall'impresario edile che a suo dire cercava una sistemazione per due suoi dipendenti
    2. E' stata formulata una proposta, accettata dalla proprietaria e in tale occasione i due dipendenti hanno versato la cauzione e l'affitto del mese di gennaio ricevendo in cambio le chiavi
    3. Dopo 4-5 giorni le parti hanno firmato il contratto intestato al datore di lavoro *
    4. Dopo 15 giorni l'agente immobiliare ha telefonato comunicando che occorreva cambiare il nome dell'intestatario del contratto perchè il datore di lavoro aveva scoperto (!) di non poter portare in detrazione il canone.
    5. Il pomeriggio stesso, previo preavviso, l'agente è arrivato trafelato portando il documento intestato a Andrea ..... (nome rumeno)
    6. Quando pochi giorni dopo la proprietaria si è recata nell'appartamento ha casualmente conosciuto la signorina Andrea di 20 anni madre di una bimba di una settimana, la signorina non parla italiano (o finge di non capire) per cui non è stato cavato un ragno dal buco.

    *I due contratti sono stati entrambi registrati

    Intanto siamo arrivati alla metà di febbraio e nessuno ha pagato il canone.... il resto lo sapete.

    sullo s******amento dell'agente sono d'accordo: è il minimo che si possa fare di fronte ad un comportamento simile.
     
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  9. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Bisogna capire quali documenti ha in mano la proprietaria.

    1) La proposta di locazione intestata e firmata dall'impresario edile.
    2) Il contratto intestato all'impresario edile e firmato dalle parti, che probabilmente non era ancora stato registrato all'Agenzia delle entrate.
    3) Il "documento intestato alla sig.na Andrea" è un secondo contratto, oppure una correzione del contratto originario? Mi sembra molto strano correggere il nome del conduttore con tutti i suoi dati anagrafici e codice fiscale.

    Se la proprietaria ha in mano una copia (non registrata) del contratto intestato all'impresario e la copia registrata del contratto intestato e alla donna rumena, può dimostrare la malafede dell'agente immobiliare.
    Idem se ha in mano un contratto registrato sul quale successivamente è stato modificato il conduttore e sono state tolte/aggiunte le firme.

    Secondo me dovrebbe andare da un avvocato con tutta la documentazione in suo possesso e verificare la regolarità della locazione, prima ancora di iniziare lo sfratto per morosità.
     
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  10. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    apparentemente trafelato: non è difficile apparire trafelati, quando c'è la prospettiva di guadagnare, o si sa di aver guadagnato, senza fare niente!
     
  11. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    A parte che questo mi sembra un classico schema per far intrufolare extracomunitari in casa (si inizia con una controparte italiana che presenta gli stranieri. Poi si tira indietro non rilasciando nemmeno una garanzia circa l'adempimento del contratto e il locatore sprovveduto, firma e si mette nei guai da solo), vorrei capire come è possibile che siano stati registrati entrambi i contratti. Se c'è un contratto intestato al sedicente imprenditore, si può cominciare a chiedere a questo signore l'adempimento del contratto e quindi il pagamento dei canoni.
    Sul secondo contratto: è una variazione al primo contratto? In questo caso il cedente non è liberato dagli obblighi derivanti dal contratto. È un nuovo contratto? Il primo contratto è stato chiuso? Ci sono tutte le comunicazioni delle parti relative alla chiusura del contratto?
    C'è molta confusione e forse sarebbe meglio che intervenisse direttamente la proprietaria dell'appartamento.
     
  12. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Effettivamente i dubbi e le preoccupazioni di @tovrm per le eventuali pesanti conseguenze sono fondati. Nel caso, per esempio di mancato collegamento dei due contratti e del mancato annullamento/chiusura del primo, c'è il rischio che la locatrice, oltre a non incassare il canone di alcuno, debba poi pagare le imposte su entrambi finché non giungerà una sentenza di sfratto esecutivo. Come dire " doppiamente gabbato e doppiamente mazziato".
     
  13. rabadan

    rabadan Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie Uva, Premetto che non ho visto la documentazione di cui stiamo parlando.
    Mi è stato detto che il primo contratto è stato regolarmente registrato così come il secondo. La proprietaria mi ha detto che su questo punto ha telefonato all'Agenzia dell'Entrate per chiedere se era legale registrare in successione due contratti per lo stesso appartamento e sembra che abbiano risposto che è possibile che il nome di un locatore venga sostituito da un'altro. ... Quindi lei è in possesso di due versioni del contratto a quanto pare la seconda sostituisce la prima...

    Tovrm : Non risulta che il primo contratto sia stato chiuso.
    Su questo punto sono personalmente interessata. Quando un inquilino lascia l'appartamento non è sufficiente la registrazione di un nuovo contratto per ritenere chiuso il primo?

    E, rivolgendomi ad Alberto Bianchi, perchè deve pagare le imposte su entrambi nel caso di mancato collegamento fra i due contratti? Sono fatti a distanza di due settimane e si riferiscono allo stesso periodo di inizio locazione.

    Purtroppo la mia amica non usa il PC, e io ottengo le informazioni telefonicamente.... Cerco di aiutarla e anche di capire come non cadere in queste trappole tese dalle Agenzie. Sono anni che affitta l'appartamento senza intermediari, questa è la prima volta che si è rivolta anche perchè è opinione diffusa che siano una garanzia....
     
  14. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per collegamento intendevo la chiusura di uno, magari con cessione del contratto, e apertura di un altro.
    Se non chiudete il primo contratto, all'Agenzia delle Entrate risulteranno in vigore due contratti distinti, anche se per lo stesso appartamento, e l'Ade fra qualche anno vi chiederà l'IRPEF per entrambi, anche se distintamente, e anche se l'inquilino non paga il canone, oltre alle sanzioni ed interessi. Pertanto, chiarite immediatamente la situazione e registrate la chiusura anticipata, con effetto retroattivo, con un ravvedimento operoso. Se lo fate in data odierna dovrete pagare l'IRPEF dal primo giorno fino al giorno della chiusura. Con il ravvedimento (non so se il contratto è con cedolare oppure ordinario) potreste cavarvela ancora con qualche spicciolo, o forse, se andate direttamente all'Ade potreste risparmiare anche quelli.
     
  15. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non deve sembrare al locatore, deve essere sicura, a voce non si fa nulla. Negli Uffici pubblici le persone cambiano, vanno in altre sedi, e quello che conta è solo la carta scritta che risulta depositata in archivio: carta canta.
    La sostituzione del contratto non si fa con le chiacchiere, ci vuole un documento firmato dal cedente e dal subentrante e dal locatore. Si chiama Cessione del Contratto.
     
  16. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    SE si tratta di una cessione del contratto di locazione da un conduttore ad un altro, bisogna leggere attentamente le clausole contrattuali e sapere se consentono o escludono la cessione e/o la sublocazione.
    L'art. 1594 codice civile recita:
    "Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli , ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore."
    C'è stato il consenso della proprietaria alla cessione oppure no? La sublocazione è stata esclusa espressamente?

    Quando un inquilino lascia l'appartamento NON è sufficiente registrare un nuovo contratto a nome del nuovo conduttore!
    Occorre prima fare la risoluzione (= la chiusura) del contratto precedente all'Agenzia delle entrate col mod. RLI pagando l'imposta di risoluzione se ci si trova in regime di tassazione ordinaria. Se invece il proprietario ha optato per la cedolare secca non bisogna pagare nulla, ma la risoluzione va pur sempre comunicata all'AdE entro 30 giorni.
    A meno che il contratto sia giunto a scadenza naturale (per esempio alla fine dell'ottavo anno in un 4+4) e non prorogato, in quanto disdettato almeno sei mesi prima della scadenza per evitarne il rinnovo. In questo caso non bisogna fare nessuna pratica all'AdE.
     
  17. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    I Romeni sono comunitari.
     
  18. rabadan

    rabadan Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Siete tutti molto disponibili e competenti e vi ringrazio moltissimo. Questa è una gatta da pelare non da poco.
    Il primo contratto è stato registrato e poi chiuso, quindi è stato registrato un secondo contratto a nome della ragazza rumena che adesso non si fa più trovare. La vicina, allertata, non la sente più né entrare né uscire.
    Il ragazzo rumeno deve aver messo un blocco al numero di telefono della mia amica perché cade la linea prima di squillare, mentre il "datore di lavoro" chiude la chiamata non appena sente il nome della locatrice.
    Adesso c'è un avvocato che sta esaminando la vicenda, personalmente la vedo molto dura. Vi terrò informati sugli sviluppi anche perché sapere che possono accadere cose simili può renderci tutti più vigili.

    La proprietaria non riuscendo a rintracciare nessuno si illude che se ne siano andati...
    io sono molto scettica, ma se così fosse, potrebbe lei rientrare in possesso dell'appartamentino senza incorrere nel reato di violazione di domicilio?

    Accidenti che rompicapo! :disappunto:
     
  19. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    La proprietaria ha tenuto un mazzo di chiavi dell'appartamentino (che mi pare sia stato locato arredato), in accordo con gli inquilini?
    Se così fosse, io consiglierei di andare sul posto, suonare ripetutamente il campanello, bussare, chiamare da dietro la porta dicendo che ha necessità di entrare e può aprire con le chiavi in suo possesso.
    Se proprio non risponde nessuno, apre con le chiavi e vede se ci sono ancora effetti personali dei ragazzi rumeni. E' meglio che ci vada con un testimone, magari il suo avvocato.
     
  20. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    E' stata fatta - anche se per gli inquilini comunitari non è più obbligatoria - la cessione fabbricato?
     

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