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  1. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Cominciamo con il precisare che il “condominio” vige quando i condomini sono almeno due ( condominio minimo) . Pertanto la normativa codicistica in materia condominiale è ,con tutte le eccezioni del caso , applicabile laddove esistano parti comuni e più proprietà intestate a soggetti diversi. La questione che invece fa la differenza è stabilire se sia o meno obbligatoria la nomina di un amministratore di condominio (più avanti "AC ") e cosa succeda nella pratica quotidiana , rientrando nella ipotesi di non obbligatorietà , quando il governo del condominio passa direttamente ai proprietari .
    Per intenderci suddivideremo i condomini in tre fasce : condominio minimo (composto da due soli proprietari ); il piccolo condominio ( fino a 8 condomini) ; il condominio classico ( dai 9 condomini ).
    Fino al 17.06.2013 la nomina dell’amministratore condominiale era obbligatoria quando il condominio era composto da più di quattro condomini . Dal 18 giugno 2013 la nomina nel "condominio classico " è subordinata al dettato del nuovo Art. 1129. << (Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore) Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.>>
    Come si può facilmente desumere il codice civile impone di nominare l' AC laddove i condomini siano almeno 9 ; se l’assemblea non ottempera è sufficiente che anche un solo condomino o l' AC dimissionario, ( e questa è un' altra rilevante novità ) ricorra all'autorità giudiziaria affinché questa provveda alla nomina.
    Sotto la soglia dei 9, i condomini possono autogestirsi nominando un amministratore di fatto che chiameremo “facente funzioni” praticamente indispensabile visto che a carico del "piccolo condominio" permangono in ogni caso gli obblighi di “ sostituto d’imposta “ che impongono un codice fiscale condominiale collegato ad una figura dedita agli adempimenti quali : il versamento delle ritenute d'acconto trattenute sugli importi fatturati al condominio (es. per la pulizia scale, da artigiani , da commercialista , da geometra , etc..), il conseguente rilascio di attestazione per il percipente , la presentazione della dichiarazione annuale ( mod. 770, e forse ma non è chiaro, del modello AC .) Sempre da un punto di vista fiscale , inoltre il delegato dovrebbe possedere minime nozioni in tema di fruizione di crediti di imposta 50%, 65% le cui procedure se non correttamente adottate, rischierebbero di vanificare i vantaggi fiscali
    Nel "piccolo condominio" , in aggiunta il delegato o altro condomino dovrà farsi carico delle incombenze amministrative : 1) apertura e gestione del conto corrente bancario cui movimentare riscossioni e pagamenti, 2) ripartire secondo le specifiche tabelle le spese dell’acqua , del riscaldamento , dell’ascensore , delle scale , le spese generali , etc. 3) Gestione dei contratti quasi sempre necessario stipulare (assicurazione, d’opera, appalto etc.)
    Nel "piccolo condominio" la responsabilità è in capo ad ognuno (invece nel condominio classico per lo più ricade sull‘ AC) ; pertanto tutti dovranno avere contezza della complessità degli impianti e degli obblighi civili e penali sottostanti per poterli opportunamente governare .
    Ma quali sono i principali impianti sottoposti a normative specifiche e periodici accertamenti che vanno tassativamente osservati che i condomini responsabili dovrebbero tenere monitorati ?
    Tentiamo una elencazione:
    01-impianto di centrale termica condominiale per la produzione e distribuzione dell'acqua calda da riscaldamento e dell'acqua calda sanitaria (caldaia, bruciatore, vasi di espansione); caldaie a condensazione oppure cogeneratori per la contemporanea produzione di energia elettrica;
    02-impianto di contabilizzazione del calore (ripartitori);
    03-impianto di sicurezza antincendio (verifica periodica estintori, attacchi vigili del fuoco, idranti, porte tagliafuoco, pressurizzatori, sprinkler );
    04-impianto per la distribuzione e l'utilizzazione di gas metano
    05-impianto del teleriscaldamento;
    06-impianto esalazione fumi (canne fumarie, camini etc. )
    07-impianto di sollevamento (ascensore e barriere architettoniche);
    08-impianto idraulico generale (accesso alla rete idrica, rete fognaria, fosse biologiche, degrassatori delle cucine, sifoni Firenze, acque chiare e acque nere);
    09-impianto di autoclave (cisterne, pompe modulanti, verifica della potabilità dell'acqua);
    10-impianto delle pompe sommerse e gruppo di continuità;
    11-pannelli solari e fotovoltaici condominiali;
    12-impianto elettrico (protezione dell'impianto con differenziali e magnetotermici );
    13-impianto di messa a terra;
    14-impianto televisivo del digitale terrestre e satellitare;
    15-impianto citofonico e di videosorveglianza;
    16-impianto automatico (cancelli motorizzati radiocomandati);
    17-impianto d'irrigazione dei giardini
    18-impianto di esercizio della piscina condominiale.
    19-Impianto “linea vita” per la sicurezza di ogni manutentore che acceda al
    tetto comune

    Particolare attenzione dovranno i condomini riservare agli obblighi sulla sicurezza in caso di lavori straordinari edili ( es. ponteggi, rifacimento del tetto , facciate ) la cui omissione potrebbe comportare rischi penali (redazione del piano di sicurezza e coordinamento, nomina di un coordinatore di cantiere etc.)

    Da notare inoltre che la mancanza di un amministratore condominiale “ufficiale” determina complicazioni che limitano oggettivamente l’operatività.
    Vediamo le più rilevanti:
    1-In caso di omesso pagamento, il “facente funzioni” non potrà fare ricorso alla procedura per ingiunzione ex art. 63 disp. att. c.c. la quale impone la predisposizione di un piano di ripartizione approvato dall’assemblea. Per ovviare alla eventuale mancanza di tabelle millesimali si dovrà predisporre una scrittura firmata da tutti i condomini che fissi i criteri di ripartizione delle varie spese in maniera vincolante almeno fino a quando non venga modificata o si provveda alla redazione delle tabelle
    2- Nei rapporti con i terzi “ il facente funzioni “di fatto potrà agire spendendo il proprio nome rispondendo così in proprio delle obbligazioni assunte; se spendesse il nome del condominio, i creditori potrebbero rivolgersi ai singoli condomini nei limiti della quota, non potendo invocarsi in specie un' obbligazione solidale. Sotto il profilo della rappresentanza del condominio va detto che i terzi non possono citare l’amministratore di fatto perché carente di legittimazione processuale passiva.

    Insomma la questione di non nominare o di liberarsi dell’ Amministratore Condominiale ( che ricordiamo rimane pur sempre una facoltà e non un obbligo) non è indolore : il prezzo da pagare è la disponibilità a sostituirsi nelle sue competenze ed in particolare nelle sue responsabilità civili e penali . Ignorare questi presupposti potrebbe riservare amare sorprese .

    Ennio Alessandro Rossi

    Sono gradite critiche all'articolo proposto
     
    Ultima modifica: 6 Maggio 2014
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  2. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Eccellente.
    Sono moltissimi i condomini con meno di 9 condomini.
    Certamente e'difficile trovare chi ,tra loro,Si sobbarca Il carico di facente funzione,in quanto e'gravoso.
    Ci Si affida in genere ad un amministratore di condomini iscritto,Il cui onorario annuo e'di mille Euro in questi casi.
     
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  3. Gagarin

    Gagarin Membro Attivo

    Professionista
    Ottima illustrazione dell'attuale situazione: dove abito siamo in 7, a suo tempo (per fortuna) riuscii a far approvare e registrare un Regolamento che prevedeva che ogni condòmino, a rotazione, si assumesse il ruolo di Amministratore (e chi non avesse voglia o capacità avrebbe potuto nominare e pagare una persona che agisse al suo posto ed in suo nome). Ora, praticamente, non cambierebbe nulla, salvo che, invece di chiamarsi Amministratore, si chiamerà Coordinatore o in altro modo, ma qualcuno che si interessi della cosa comune ci dovrà pur essere. Una domanda: visto che il Regolamento esiste, fu approvato all'unanimità (Regolamento non contrattuale) e fu regolarmente registrato, esso resta tuttora valido? Inoltre, qualora lo si voglia modificare, ho letto che andrebbe modificato con l'unanimità dei condòmini, in quanto fu approvato all'unanimità: è vero?
     
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  4. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Secondo il mio parere la rotazione dell'incarico ad amministratore è la peggior soluzione che possa esistere, innanzi tutto non tutti sono all'altezza di compiere e di assumersi tale onere, inoltre non si può obbligare nessuno a fare ciò che non vuole e obbligarlo a pagare un altro a che lo faccia per lui, è anticostituzionale;

    Art. 23 Costituzione:
    Nessuna prestazione personale o patrimoniale può essere imposta se non in base alla legge

    La Legge infatti non prevede che un condomino non volontario provveda a pagare un sostituto.
    La legge non vieta che l'assemblea nomini un amministratore a maggioranza dell'art. 1136 2° comma anche se i condomini sono otto o meno, e tutti saranno obbligati alla spesa per il compenso, ma nulla di più.
     
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  5. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Il regolamento è tutt'ora valido per i firmatari perché rappresenta un contratto perfetto stante il fatto che è stato approvato da tutti i partecipanti. Ma non essendo pubblico ha rilevanza interna (fra Voi firmatari)
    Il problema si pone sulla opponibilità del terzo, ipotesi che si verifica per esempio se uno dei firmatari cede l'unità abitativa a colui che potrebbe disconoscere l'accordo.
    Per evitare che il terzo opponga la sua non conoscenza al regolamento occorrerebbe trascriverlo alla Conservatoria ( ossia : andare dal notaio tutti e pagare la notula) tal che risulti pubblicato nei registri della Conservatoria cosi che il terzo non possa invocarne l'ignoranza.
    Una soluzione pratica (meno efficacie della trascrizione, ma meglio che niente ) sarebbe obbligare tutti i firmatari del regolamento "interno" pena una sanzione pecuniaria , qualora vendano, a farlo accettare dal promissario compratore già in sede preliminare (dichiarando in sostanza : ...se compererò mi impegno già da ora a rispettare il regolamento allegato di cui prendo atto e conoscenza e che accetto in sue le sue parti)

    ps: non bisogna confondere la registrazione ( fatta all'ufficio del registro con l'unico scopo di dare data certa all'atto che rimane pur sempre interno) dalla trascrizione che prevede la annotazione nei registri immobiliari cui consegue la presunta pubblica conoscenza dell'atto

    Altra cosa è l'inopportunità della rotazione per i motivi che ha detto consip e che condivido; fra l' altro un condomino che dopo tanta fatica ha acquisito un po' di esperienza , vedrebbe vanificare i suoi sforzi a favore del successore che dovrebbe ripartire daccapo
     
    Ultima modifica: 7 Maggio 2014
  6. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    @Ennio Alessandro Rossi tutto ok, diciamo che con il Fascicolo del Fabbricato avresti tutto ciò che hai detto all'interno.
     
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  7. FabioElle

    FabioElle Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Mi aggancio a questa discussione per una domanda relativa ad un condominio con meno di 9 condomini, quattro nel mio caso. Nei giorni scorsi ho proposto molto decisamente agli altri condomini di procedere con un'assemblea alla nomina di un amministratore per il condominio, sia perchè preoccupato dagli obblighi che comunque gravano sul condominio (e quindi sui singoli condomini) sia a seguito di recenti episodi spiacevoli (danni a parti comuni, difficoltà per ripristino e pratica con l'assicurazione) che hanno evidenziato l'impossibilità di gestire l'amministrazione con una semplice suddivisione dei compiti (luce scale, ricarica bombolone, assicurazione). Aggiungo che da alcuni anni due degli appartamenti sono affittati e che, anche per questo, solo ora si riscontra una necessità di regole e di impegni formali prima meno pressante. A breve ci incontreremo per decidere in merito, almeno spero, e proporrò il preventivo di un professionista sicuramente adeguato. La domanda, a cui non ho saputo trovare nel forum una risposta precisa, è questa. Nel caso in cui la proposta di procedere alla nomina di un amministratore venisse respinta (immagino bastino 2 voti contrari su 4), come posso procedere per garantire a me, ma anche agli altri condomini, una gestione meno avventurosa del condominio ? In questa situazione è possibile chiedere ad un giudice l'assegnazione d'ufficio di un amministratore ? In alternativa, è possibile pretendere che chi rifiuta l'amministratore assuma formalmente il ruolo di "facente funzione" con riferimento specifico ai diversi obblighi (anagrafe condominiale, recapiti dell'amministratore esposti, codice fiscale del condominio, etc.) ?
    Spero che la domanda risulti chiara, certamente qualsiasi contributo mi sarà comunque di aiuto.
    Grazie
     
  8. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Il Giudice se interpellato nel caso di condominio di soli 4 proprietari, non assegnerà un amministratore e nessun condomino sarà obbligato a svolgere mansioni se non in maniera volontaria e gratuita.
    Per il CF condominiale sarà sufficiente nominare uno di voi sempre sia disposto a farlo, rappresentante e con il verbale di nomina potrà recarsi all'AdE compilare il Mod aa 5/6
    http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Home/CosaDeviFare/Richiedere/Codice fiscale e tessera sanitaria/Codice fiscale modello AA5_6/Modello e istruzioni CF AA5_6/Modello AA5_6/AA5_mod.pdf
    così avrà il CF condominiale, ma sarete tutti quattro responsabili in solido sia per la parte fiscale, che amministrativa, civile e penale.
    Vista così, come hai detto è meglio nominare un amministratore, approvare un regolamento condominiale e se non le avete, approvare le tabelle di proprietà e riparto delle spese.
     
  9. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Ascolta, a me era successo un caso particolare, in condominio di soli tre proprietari, dove ci sono grandissimi problemi proprio di comunicazione tra condomini e dove fioccano tuttora denunce a go go. Sembra strano e assurdo ma già in condominio di 3 persone puoi trovarti in difficoltà inimmaginabili. Arrivo al punto. Condominio del 2006 realizzato da me (3 unità immobiliari), e già da subito durante l'esecuzione noto che i rapporti iniziano subito a deteriorarsi (tutto parte per il posizionamento delle piante in una parte privata del giardino).
    Detto questo da quando sono enteati ad oggi è successo di tutto di più , denunce ai carabinieri reciproche, denuncie in Comune...questo per riassumerti in breve la situazione.
    Ebbene uno dei tre mi ha chiamato per avere un parere su come risolvere la cosa perché anche per dividere le spese anche solo per il taglio erba è un dramma annuale. Pur sapendo benissimo che per 3 proprietari non esiste l'obbligo, informandomi da un legale, ho scoperto che se la maggioranza (2 su 3 in questo caso) si rifiutano di assumersi qualunque responsabilità dovuta alla" rotazione dell'incarico" e qualora non accettino l'altro condomino per amministrare la "cosa comune" deve essere nominato un Amministratore esterno che provveda a fare da tramite e da garante per il mantenimento della cosa comune.
     
  10. FabioElle

    FabioElle Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Grazie, Condobip e Daniele 78. Le conclusioni sono : "è meglio nominare un amministratore" oppure: "deve essere nominato un Amministratore esterno".
    I miei dubbi riguardano solo il caso in cui due su quattro condomini siano contrari e nessuno disponibile ad assumere incarichi formali. Quel "deve essere nominato" mi piacerebbe molto, ma come può essere tradotto in pratica e su cosa si basa ?
    Grazie ancora
     
  11. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Diciamo che in parte ha ragione il legale, ma non è che il Giudice deve nominare un amministratore, direi che può, in quanto esiste l'art. 1105 cc che afferma;

    Art. 1105. Amministrazione.
    Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune.
    Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.
    Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione.
    Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.
    [DOUBLEPOST=1400399035,1400398903][/DOUBLEPOST]
    Ho appena risposto, può essere nominato e non deve essere nominato.
     
  12. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Penso che alla fine, per risolvere il contenzioso tra i vari condomini (se proprio non riescono ad accordarsi neanche per una eventuale nomina dell'Amministratore) sia il giudice a deciderne la nomina, in quanto materialmente impossibile farlo altrimenti. Se posso fare un osservazione la Riforma del condominio innalzando il numero necessario di proprietari per avere un Amministratore esterno creerà contenziosi a non finire. Io ne ho già portato uno come esempio che sarebbe avvenuto comunque con la vecchia normativa. Ma sarebbe stato opportuno abbassare e non innalzare il limite.
     
  13. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Certamente, se il Giudice lo riterrà opportuno valutando le motivazioni delle parti in causa, deciderà per il meglio, anche con la nomina di un Amministratore Giudiziale, ma in prima battuta non è obbligato per legge.
    Altro discorso se i condomini sono più di otto, in questo caso se l'assemblea non nomina un amministratore, ciascuno dei partecipanti potrà richiede al Giudice con ricorso la nomina dell'amministratore (cc art. 1129)
     

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