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  1. paradox

    paradox Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Salve


    Nel 2012 ho chiesto e ottenuto, a seguito del “Nuovo piano casa Lazio”, che la destinazione d’uso di un cespite C/2 di mia proprietà in una zona semi-centrale di Roma mutasse in A/2. DIA visionata e approvata sia dal IX dipartimento (sez. urbanistica) che dall’ufficio tecnico del mio municipio d’appartenenza. Oneri interamente versati a Roma Capitale: 25.000 euro circa. Due sopralluoghi dei vigili urbani (nucleo polizia edilizia): tutto in regola. Dichiarata chiusura lavori e ottenuta abitabilità.

    Adesso, il condominio sostiene che il mio immobile non è in regola e che non potrei abitarlo perché ciò lede i loro diritti giacché il regolamento di condominio riporta che i proprietari di soffitte (C/2) non hanno l’autorizzazione ad allacciarsi agli scarichi e alla fornitura idrica del palazzo. Per questo motivo rifiutano anche di variare i millesimi attribuiti al cespite di mia proprietà.

    Ciò che sosterrei in dibattimento: è vero che, ai sensi del regolamento condominiale, i proprietari di un C/2 non possono collegarsi a impianti idrici e scarichi ed è altresì vero che il cambio di destinazione d’uso è concesso salvo diritti di terzi MA è vero anche che il sottoscritto si è collegato a impianti e scarichi solo DOPO la variazione d’uso (ergo quando il cespite era accatastato come A/2 e quindi non ledeva il diritto di alcuno poiché il regolamento condominiale fa riferimento alle soffitte (C/2) e non agli appartamenti (A/2).

    Come dirimere la questione (seguendo la giurisprudenza e non la mazza da baseball ..;) ?


    Ringrazio anticipatamente chi vorrà farmi pervenire un suo parere
     
  2. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Suppongo che trasformare un C/2 in A/2 comporti un intervento sulle altezze interne e sui prospetti. Conseguentemente per eseguire detti lavori occorre il nulla osta del condominio. Pertanto, se l'hai ottenuto, non ti possono negare gli allacci. Se così non fosse ho paura che dovrai acquistare il diritto ad usufruire dei servizi comuni.
     
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  3. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Si ma se il Comune ha concesso l'abitabilità significa che le altezze andavano bene, poi non sono tenuto a chiedere l'autorizzazione per variare una destinazione d'uso di una proprietà privata, ovvio che se la ottengo devo prontamente informare il condominio che (vista la nuova unità rifarà le tabelle millesimali, magari chiedendomi un contributo) però non possono assolutamente vietarmi (proprio in forza di una concessione edilizia) vietarmi un'allacciamento agli scarichi.
     
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  4. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    al condominio
     
  5. paradox

    paradox Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Grazie a entrambi per le risposte. Dunque, non c'è stata alcuna variazione delle altezze interne né dei prospetti. L'immobile è (ed era) alto 2.25 e il nuovo piano casa consente di modificare l'uso in abitazione (abbassando il requisito minimo di altezza da 2.40 mt a 2 mt). Il condominio è stato prontamente informato di tale cambio di destinazione e sa benissimo che i vigili (allertati proprio dall'amministratore) hanno riscontrato che tutto è a norma. Mi oppongono comunque il regolamento condominiale che dice : i proprietari di soffitte non hanno diritto ad allacciarsi a impianti e scarichi.

    Si ritiene io abbia ragione a sostenere che sia perfettamente in regola, essendomi collegato a impianti e scarichi solo DOPO la variazione d’uso (ergo quando il cespite era accatastato come A/2 e quindi non ledeva il diritto di alcuno poiché il regolamento condominiale fa riferimento alle soffitte (C/2) e non agli appartamenti (A/2),?

    La mia paura (terrore, quasi) è che se andiamo in causa e il giudice da ragione a loro io mi ritrovo (dopo aver speso fra oneri e ristrutturazione quasi 40.000 euro) con un immobile a/2 senza scarichi e allacci (perché sarei costretto a ripristinare il tutto).

    Grazie
     
  6. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Non dovrebbe se lo fa devi fare ricorso, perchè non ha esamito bene il lavoro, in quanto tu hai dalla tua:
    una concessione edilizia: sei in regola nessuno può contestarla in quanto hai agito su parti private, se tu hai tutte le fatture per i lavori post concessione (ci sono anche le date, è dimostrabile che i lavori sono iniziato dopo) , nessuno può dirti nulla sulla regolarità di tali lavori (che devono necessariamente rispettare le prescrizioni della concessione), se hai agito rispettando le prescrizioni hanno ben poco da opporsi. Se non va bene che facciano causa al Comune per il rilascio della tua concessione...vedrai lasceranno perdere molto presto.
     
  7. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    A Daniele 78- senza entrare nel merito se paradox ha diritto o meno di allacciarsi alle utenze condominiali, tengo a precisare che quanto autorizza il Comune è sempre fatto salvo i diritti di terzi, quindi andiamo piano a consigliare di fare causa al Comune. Penso che la norma condominiale sia stata inserita per evitare che i proprietari delle soffitte trasformassero queste in luoghi abitabili invece che agibili, la norma potrà sembrare assurda, ma esiste. Forse era meglio che paradox prima di operare avesse consultato il condominio. Una semplice domanda a paradox: la soletta esistente ha verificato che sopporta i nuovi sovraccarichi? generalmente per i sottotetti le solette vengono dimensionate per sovraccarichi inferiori rispetto a quelle delle sottostanti ( abitabili), questa domanda potrebbe farla il condominio.
     
  8. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Scusa ma se tu compri le soffitte perchè devi chiedere ad altri se puoi trasformarle?? Non basta il Pdc in Comune?? Mica operi su proprietà condominiali di cui avresti bisogno del parere di tutti, stai operando su casa tua.
    La norma ha senso se faccio un abitazione abusiva (è ovvio), ma con dei Permessi in mano mi sembra molto molto strano.
    Mi chiedo , sinceramente, quali diritti di terzi andrei a violare con un cambio di destinazione autorizzato!!! cosa cambierebbe agli altri se io avessi lo scarico in una ex cantina...
    1)limitazioni delle proprietà condominiali?? nooo o almeno dovrebbero dimostrarla
    2)Diminuzione del valore degli altrui immobili?? nooo
    Non capisco la violazione dei diritti di terzi in questo caso.
     
  9. paradox

    paradox Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Raffaelemaria, per ciò che concerne l'eventuale violazione del diritto di terzi, il regolamento condominiale dice : i proprietari di soffitte non hanno diritto ad allacciarsi a impianti e scarichi.
    Vorrei ripetere : essendomi collegato a impianti e scarichi solo DOPO la variazione d’uso (ergo quando il cespite era accatastato come A/2) in che modo ledo i diritti di terzi ? Il regolamento condominiale fa riferimento alle soffitte (C/2) e non agli appartamenti (A/2).
     
  10. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    @paradox ti ho risposto io sopra, violi i diritti di terzi quando ne impedisci il normale godimento della proprietà condominiale o privata (quindi delle limitazioni) oppure quando a causa dei tuoi lavori le proprietà degli altri perdessero valore economico o creassi un danno.
    Sinceramente con una situazione del genere non riesco a vedere una violazione di terzi a meno che tu:
    1) Non impedisca il passaggio agli altri o lo limiti in qualche modo
    2) Crei delle opere che portino disagio o appunto facciano perdere il valore economico delle altre cantine...
    Comunque gli altri nel opporsi al Pdc dovrebbero provarle le violazioni e non è detto che ci riescano...anzi.
     
  11. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    Il tuo è un sofisma, senti un avvocato cosa ti dice
     
  12. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Ho letto tutte le opinioni dei colleghi membri della discussione, ma confermo il mio primo intervento. Non vedo alternativa.
     
  13. paradox

    paradox Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Daniele, grazie per le tue risposte. Raffaele , non credo sia un sofisma, a me pare un dato di fatto (ho certamente consultato un avvocato). Gianco, al tuo post ho risposto che le altezze interne non sono state modificate. In ogni caso potresti espandere il concetto di “acquisto del diritto ad usufruire dei servizi comuni.”? Se vi è una possibilità del genere, è certamente cosa interessante.
     
  14. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se i lavori che hai eseguito non sono stati preventivamente autorizzati dal condominio, dovendo usufruire dei servizi comuni, sei obbligato a proporre una cifra per poterti collegare agli impianti condominiali. Purtroppo questo problema l'avresti dovuto affrontare e risolvere prima. Adesso ti viene in salita, perché l'invidia dei condòmini giocherà a tuo sfavore. Sappi che se dovessero negarti l'allaccio, non avrai altra possibilità.
     
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  15. paradox

    paradox Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Beh, come ha anche scritto Daniele, che io sappia non devo chiedere l’autorizzazione al condominio per variare la destinazione d’uso di un immobile, devo chiederla all’ufficio tecnico il quale, valutata la DIA, mi rilascia il permesso di aprire i lavori (e quindi di allacciarmi agli impianti). L’allaccio avviene ai sensi del codice civile (normative relative al “ miglior uso della cosa comune”).

    A lume di naso, se tutti quelli che vogliono variare la destinazione d’uso di una soffitta fossero obbligati a chiedere l’autorizzazione al condominio ci sarebbero ben poche variazioni (il che renderebbe perfettamente inutile un “piano casa” che consenta di fare ciò).

    In questo caso, si proibisce ai proprietari delle soffitte di allacciarsi agli impianti condominiali, ma , come detto, ciò è avvenuto quando il cespite era già accatastato come appartamento.
     
  16. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    In realtà tu stai andando a gravare ulteriormente su una o più condotte condominiali, pertanto credo che sia l'assemblea del condominio a doverti autorizzare dopo avere adeguato i millesimi.
     
  17. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    A meno che tu non ti fai un tuo scarico indipendente dal condominio, se proprio venissero fuori tante discussioni inutili e sterili...così non gravi su nessuno, non rischi di dover buttare via i soldi investiti nella ristrutturazione e tutti sono contenti. Il condominio ed il proprietario. L'importante che alla fine rimetti tutto a posto com'era e ti prendi in carico l'opera. Tutto ciò perché avere un'unità immobiliare abitativa non allacciata ai servizi non otterrebbe successivamente l'agibilità dal Comune (pur con tutti i permessi in ordine).
     
  18. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Non credo che il consiglio di Daniele 78 sia perseguibile, poiché se il condominio non autorizzerà l'allaccio, difficilmente permetterà che venga creata una nuova condotta che comunque dovrà allacciarsi a valle dell'innesto sulle condotte pubbliche. Usa la diplomazia.
     
  19. paradox

    paradox Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Insisto a dire che l'art 1102 del codice civile riporta quanto segue : "

    Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto . A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

    Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso."

    Ho fatto semplicemente questo, ho usato la cosa comune senza alterarne la destinazione e impedire ecc..
     
  20. paradox

    paradox Membro Junior

    Proprietario di Casa
    P.S. credo che questo stralcio di una sentenza della cassazione dirima ogni dubbio:

    Cassazione civile sezione II, 17/10/2007 n. 21832 In tema di condominio, l'allaccio di nuove utenze ad una rete non costituisce di per sè una modifica della stessa, perchè una rete di servizi - sia fognaria, elettrica, idrica o di altro tipo - è per sua natura suscettibile di accogliere nuove utenze. È pertanto onere del condominio, che ne voglia negare l'autorizzazione, dimostrare che, nel caso particolare, l'allaccio di una sola nuova utenza incide nella funzionalità dell'impianto, non potendo opporsi che il divieto all'allaccio sia finalizzato ad impedire un mutamento di destinazione della unità immobiliare. (Nella specie il condominio aveva negato a un condomino l'autorizzazione ad allacciare il proprio immobile alla rete idrica, fognante e citotelefonica; la delibera è stata annullata).

    Di cui il punto più importante e guarda caso perfettamente coincidente è questo:


    Con il terzo motivo il ricorrente condominio denuncia motivazione carente e contraddittoria, circa la ritenuta inapplicabilità della disposizione dell'articolo 7/b, comma 3, del regolamento condominiale. Assume che la corte territoriale non ha tenuto in nessun conto il principio per il quale l'innesto di nuove utenze ad una rete deve essere compatibile con la dimensione della stessa, perchè ove tutti i proprietari di locali non forniti di bagno (come le cantine) chiedessero di potersi allacciare all'impianto fognario, questo non avrebbe la capacita' sufficiente. Rileva, inoltre, che la disposizione condominiale era giustificata dall'intento di impedire mutamenti di destinazione, cui certamente era finalizzata la richiesta della Sa. che mai aveva goduto di detti allacci quando era conduttrice dello stesso immobile adibito a magazzino. Anche detto motivo e' infondato. La corte territoriale ha correttamente rilevato che l'allaccio di nuove utenze ad una rete non costituisce di per se' una modifica della stessa, perchè una rete di servizi (sia fognaria, sia elettrica, idrica o di altro tipo) e' per sua natura suscettibile di accogliere nuove utenze; sarebbe stato onere del condominio dimostrare che, nel caso particolare, l'allaccio di una sola nuova utenza avrebbe inciso sulla funzionalità dell'impianto. Ne' può valere l'assunto secondo cui il divieto frapposto dall'assemblea era finalizzato ad impedire mutamenti di destinazione, perchè il mutamento di destinazione di una unita' immobiliare può essere impedito dal condominio solo ove detta limitazione sia prevista dal regolamento condominiale di natura contrattuale; ne' tale scopo può essere indirettamente perseguito frapponendo ostacoli all'uso di quei servizi comuni indispensabili all'eventuale mutamento, in violazione del diritto del condomino di esercitare sui beni comuni i poteri attribuitigli dall'articolo 1102 c.c., comma 1.
     
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