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  1. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La mia para-cognata, passa guai, prossima agli 80anni, ha un piccolo alloggio locato ad un
    mastodontico egiziano da circa 12 anni.
    Questo bellimbusto dopo averla circuita più volte pretende che lei si faccia carico della ristrutturazione totale almeno del bagno (muratore...idraulico...elettricista...)...Prima di lui l'alloggio fu abitato da una sorella che lo lasciò pulito e in ordine. L'alloggio ora è un letamaio...e lui ha già detto che provvederà
    a fare i lavori e a farseli rimborsare dalla mia povera (sia pure molto ricca) cognatina.
    Noi non abbiamo prove che sia lui il responsabile della devastazione e quindi come più volte postato
    dagli esperti propisti e da una recente sentenza della Cassazione che ha asserito che il conduttore
    può autoridursi il canone quando l'alloggio non è più sufficiente a garantire il minimo uso indispensabile,
    si potrebbe intravedere una responsabilità per vetustà del locatore.
    Questo prepotente aveva ottenuto tre anni or sono da un contratto 4+4 con circa 400 euro mensile a
    uno concordato ridotto a 212 euro più le spese...Fu stilato davanti al Sunia con la promessa che
    avrebbe saldato 1700 euro di insoluti vari...Promessa disattesa fino anche a minacciare il commercialista
    che assiste la protagonista.
    Ora, vi chiedo, quale delle seguenti soluzioni consigliereste...
    A) Diffida con raccomandata alla francese a non eseguire lavori se non approvati dalla locatrice.
    B) In caso di approvazione su preventivo di ditta qualificata e responsabile la fattura a norma
    di legge sarà intestata alla locatrice che ne pagherà l'importo...il conduttore dovrà accettare
    la riformulazione del canone...??? O cos'altro???
    C) Decisione e comunicazione di messa in vendita dell'alloggio con preavviso come da contratto,
    precisando che lui ha il diritto di prelazione sull'acquisto...
    Cos'altro si può fare...Mi cognata è esasperata (tra l'altro sullo stesso pianerottolo i due alloggi sono
    contigui...per cui un giorno sì e l'altro pure lui picchia sulla porta per chiedere sigarette, pane, caffè,
    pasta o altro che gli manca per la cena o il pranzo...comprenderete che è un marcantonio alto quasi 2 metri con un fisico da armadio del 700 con delle mani che sembrano pale da mulino...uno così sarà
    cresciuto dettando legge a destra e a manca...in alto e in basso..) tanto da essere disposta,sbagliando, a versargli varie migliaia di euro pur di abbandonare l'alloggio. Completo il quadro con il lavoro da scaricatore probabilmente in nero ai mercati generali della città.
    Vi ringrazio infinitamente. Quiproquo.
     
  2. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se non ho capito male l'energumeno ha spuntato un contratto 3 + 2 e si avvicina la scadenza del terzo anno ? Le strade A e B le vedo difficilmente percorribili. Meglio la C, però poi l'immobile va effettivamente venduto.
     
  3. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Magari l'inquilino subaffitta anche stanze dell'appartamento.
     
  4. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Grazie Mapeit. Effettivamente anch'io prediligo la terza soluzione. Chiaramente daremo l'incarico ad una
    agenzia e comunque l'alloggio non potrà più essere locato nel termine,credo, di 2-3 anni. Lui, difficilmente consegnerà l'alloggio e sicuramente comincerà a non pagare più i canoni dal momento che
    riceverà la raccomandata con il proposito di cessione. Ammesso e non concesso che si arrivi allo sfratto
    esecutivo...ci vorrà un esercito in miniatura per mandarlo via...Non escludo atti vandalici di tutti i tipi...
    Questo non farà altro che abbassare il prezzo di vendita...Ma sarà il meno...la cognatina può assorbire
    ben altro...Di nuovo grazie. qpq.
     
  5. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Grazie amico caro. L'alloggio è troppo piccolo (mq.35). Due volte all'anno
    la moglie con due bambini piccoli si congiunge (in tutti i sensi...credo...) col marito e poi se ne torna in Egitto. anche lei è una Marcantonia alta 1,80 e i due
    bambini sono tanto belli e aggraziati che da sempre la mia cognatina li copre
    di regali e di moine...lei che non ha avuto figli...anche di questo lui se ne
    approfitta continuamente. C'est la vie...beviamoci un frullato di limone siciliano...
    Di nuovo grazie. qpq.
     
  6. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Io consiglierei di far fare un sopralluogo da un tecnico di fiducia di tua cognata in modo da accertare i problemi esistenti. Magari potrebbe farsi accompagnare da un artigiano che potrebbe essere interessato ad eseguire i lavori. Qualche altro preventivo potrebbe essere richiesto sulla base della documentazione fotografica e computo del tecnico. Per cui tutto sarà gestito da tua cognata attraverso il suo tecnico che verificherà sia i problemi da affrontare che l'evoluzione dei lavori. E magari avrà la possibilità di riferire sullo stato dell'immobile.
     
  7. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Grazie Gianco. anche questo avevo accennato alla mia cognatina e fa parte dell'ipotesi n.2. E ho a disposizone una coppia di artigiani, padre e figlio geometra
    che hanno appena ristrutturato l'alloggio su due piani di mia figlia a Bruino...
    più il rinnovo degli infissi...più modifiche interne con l'intervento di un falegname...Il tutto benedetto da un Geometra per le tante pratiche al comune
    e al catasto. E per me sarebbe il minore dei problemi. Il problema principale
    resta, con una talfatta di inquilino, se porre mano ai lavori con tutte le incognite
    che questo determinerebbe, oppure procedere alla vendita per non dire svendita.
    La cognatina ottantenne in procinto di decadimento cognitivo, discreta pensione, due negozi e quattro alloggi e una importante liquidità in banca e in posta è sotto nostra (con la sorella, mia compagna da 16 anni) incitazione a vendere tutto e andarsene alle Canarie oppure affidare ad una seria agenzia l'amministrazione
    del patrimonio immobiliare. Cosa vuoi che sia per lei spendere 5.10mila o anche 15 mila euro per la ristrutturazione di un alloggetto al primo piano...
    Il confronto sarà con 2-3000 euro per l'avvocato...mille per altre spese giudiziarie... 2.000 per la sospensione dei canoni...arriviamo a 6-7mila euro...sempre meno
    della ristrutturazione parziale o totale. Il secondo problema è che lei non è più in grado di comprendere appieno neanche una semplice frase come domani
    andiamo in un certo posto...e l'indomani : " non avevamo detto che andiamo la
    prossima settimana?" Figurati una trattazione come questa dove ci sono quasi
    cento frasi. Io non le faccio leggere nulla del presente quesito, ma ero, sono e sarò impegnatissimo fino alla risoluzione del problema. Prima di questo ne ho dovuto
    risolvere altri due di cui una con la conduttrice "riparata" in Germania.
    sono dovuto intervenire ben quattro volte con i grandi distributori di luce e gas
    per via di contratti carpiti con la mala fede e con l'inganno...senza parlare
    di quelli telefonici...siamo al limite del codice penale (art.643)...che probabilmente dovrò minacciare in un'altra situazione dove lei concedette 20mila euro di
    prestito garantiti da assegni posdatati ad un anno e a due...E questa sarà la
    grana più grossa da risolvere nel momento che la truffatrice ha chiuso il conto dei
    due assegni e non ha versato dopo 18 mesi neanche un euro di interessi pur
    promessi. Come vedi, Gianco ho il mio bel da fare e menomale che c'è propit
    che mi consente di sfogarmi, con i tanti propisti che mi danno una mano.
     
  8. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Il fatto che la tua cognatina presenti certi vuoti di memoria porterà in tempi brevi ad avere necessità di un amministratore di sostegno e tutto dovrà passare dal benestare del giudice tutelare. Le verrà difficile fare delle scelte, magari consigliate saggiamente da te, poiché l'angelo custode giudiziario aborrirà ogni operazione che presenti un minimo rischio o una appena incerta convenienza per l'amministrata.
     
  9. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Grazie Gianco. E' un'eventualità adombrata già da un paio d'anni...Per ora è ancora prematura perchè sulla prima frase che ascolta dimostra nella risposta
    una certa coerenza...mentre manca, non del tutto però. la consecutio logis e quasi del tutto quella ipotetica..per cui quando uso il "se" ipotetico lei prende la frase per
    certa. "Tiremm innanzi" direbbe Albertone...
     
  10. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Tanti auguri e alla tua cognatina: a kent'annos! (In tricolore: a cent'anni).
     
  11. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Alla prima scadenza del contratto, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.
     
  12. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
  13. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Grazie mille. qpq.
    Grazie Nemesis, agognavo il tuo intervento... Siccome mia cognata ha tre alloggi oltre al suo, significa che il "bulbone" egiziano non avrebbe questo diritto...
    Ho capito bene? O forse è il contrario???
    Però non capisco questo distinguo del legislatore...e tutto sommato della sempre eterna necessità di dividere...La precedenza al locatario
    oltre che molto comoda è un fatto di grande umanità...Che importanza ha
    il possesso di due alloggi (1+1) o di dieci??? Anzi, a maggior ragione, la maggiore
    disponibilità di immobili dovrebbe favorire tale diritto e non ridurlo fino ad
    azzerarlo. Per ultimo: questa distinzione è prevista dal codice civile o dalla legge
    locatizia (quella del 78 e seguenti) ???
     
  14. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Il diritto di prelazione per il conduttore sorge se esiste la facoltà del locatore di diniego al rinnovo del contratto alla sua prima scadenza. Tua cognata invece non ha tale facoltà (di evitare il rinnovo del contratto alla sua prima scadenza, adducendo il motivo della sua intenzione di vendere l'immobile locato a terzi), non essendoci tutti i requisiti previsti dalla norma.
    È contenuta nell'art. 3 della legge n. 431/1998.
    Tua cognata, quindi, potrebbe avere la facoltà di denegare il rinnovo del contratto alla sua prima scadenza se ricorre uno degli altri tassativi motivi elencati in quella norma.
    In ogni caso, la comunicazione del diniego al rinnovo dovrà contenere una specificazione precisa e analitica della situazione dedotta, con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e della realizzabilità della intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa la effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, nella ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore dallo stesso art. 3 della legge n. 431/1998.
     
  15. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Grazie Nemesis e così comincia il groviglio (mio). Esponiamo una certezza.
    Mia Cognata, indipendemente dalla legge, gli comunica (R.R.R.)l'intenzione di venderlo al prezzo di stima medio dell'ADE (40mila euro) e gli concede il diritto di prelazione. Se lui accetta, siamo tutti contenti. Se lui non accetta e potrebbe essere
    probabile cosa succede se:
    A) non lascia il locale e smette di pagare il pur minimo canone...?
    B) Lascia il locale...come da convenzione o da legge...
    Nel caso A mi sembra evidente il ricorso al Legale...
    Nel caso B: quanto tempo dovrà passare prima di rimetterlo in affitto, nel
    caso che non si riesca a venderlo???
    Inoltre il suo rifiuto ad acquistare non vale nulla se per esempio il prezzo,
    col passar del tempo dovesse scendere...oppure ad ogni modifica lo si dovrebbe
    informare...
    Infine: questo suo diritto sanzionatorio come scatta e in quanto tempo dalla
    comunicazione scritta della proposta di vendita. Di nuovo grazie. qpq
     
  16. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se lui non accetta, il contratto di locazione si rinnoverà.
     
  17. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Un attimo...si sta parlando di finita locazione e più precisamente al termine
    dei due anni di proroga automatica previsti dall'istituto concordatario locativo...
    Un responsabile dell'UPPI mi ha detto che non c'è bisogno di dirgli se lo mettiamo in vendita o lo riaffittiamo con un altro locatario...7-8 mesi prima della scadenza
    gli inviamo la raccomandata di fine rapporto e formale invito a lasciare
    l'alloggio, senza motivare la decisione. Lo si potrà fare oppure è obbligatorio
    esporre la motivazione??? E nel caso, riconoscere la prelazione sia per l'affitto, sia
    per la vendita??? Grazie di nuovo. qpq.
     
  18. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Che si stia parlando di un contratto non alla sua prima scadenza contrattuale, lo stai dicendo solo ora.
    Se l'avessi fatto prima, rispondendo al post #2, avremmo evitato di discutere su scenari impossibili.
    Non c'è nessun motivo da addurre per denegare il rinnovo del contratto alle scadenze successive alla prima, e il conduttore non ha nessun diritto di prelazione.
     
  19. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ero preso fra due fuochi:
    - il desiderio di metterlo in vendita prima della scadenza dei tre anni...poi
    avendo controllato che i tre anni erano già terminati al 30 maggio di quest'anno
    ho avuto il ripensamento...che come noterai è stato postato solo oggi con alcuni
    giorni di ritardo...Aggiungo che ho voluto controllare se l'UPPI era nel giusto.
    Mi scuso per il disguido che comunque è servito a verificare due ipotesi.
    Grazie di nuovo. qpq.
     

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