Alternativa a donazione in vita per unico erede

[vale69]

Buongiorno a tutti,

stavo cercando di capire se ci fosse un’alternativa affinché mio padre (ancora in vita) mi doni un suo immobile ma senza portarmi dietro i tipici problemi e vincoli donazione, pur essendo io unico erede universale.
Non ho sufficiente disponibilità per l’acquisto, ma sono disposto ad adempiere tutti gli oneri fiscali del caso.
La vendita simulata è rischiosa come si narra ?
Ho altre alternative ?

Grazie.

 

[JERRY48]

Alternativa:
"Cessione con obbligo di mantenimento” Il soggetto "acquirente" non paga un prezzo ma si obbliga ad eseguire a titolo di corrispettivo delle prestazioni di mantenimento che si sostanziano in obblighi di “dare” (fornire alimenti, medicinali , vestiario etc.), ed in obblighi di “fare” (assistenza, pulizia della persona e della casa, fare compagnia etc.) persino potendosi estendere l’ obbligo di versamento della retta ad un istituto per anziani o disabili se a tale struttura il "cedente" desiderasse ricorrere. Si tratta di predisporre dettagliatamente un contratto personalizzato per individuare ben chiaramente gli impegni che, se non osservati, potranno determinarne lo scioglimento del contratto di cessione per inadempimento.
La formulazione dell’atto è libera.
Si tratta di un vero e proprio atto da formalizzare davanti a un notaio, in presenza di testimoni, nel quale va sempre prevista la clausola risolutiva espressa, che preveda lo scioglimento del contratto di cessione in caso di inadempienza del figlio.
saluti
jerry48

 

[vale69]

bè innanzi tutto grazie mille, alternativa interessante, non la conoscevo....
2 domande se posso:

in questa "Cessione con obbligo di mantenimento” effettuata davanti a pubblico ufficiale (notaio) si attua la verà e propria trascrizione di proprietà ? Ci sono dei limiti nella disposizione successiva dell'immobile ?
Infine, sa per caso come è gestito l'aspetto fiscale della cosa (tassa registro, IVA, ecc..) ?

grazie ancora !

 

[erwan]

che contratto sarebbe questa ""Cessione con obbligo di mantenimento”?

 

[erwan]

ci può spiegare meglio le ragioni per cui è richiesto il trasferimento della proprietà?
(magari è ancora una volta la questione dell'IMU?)

 

[JERRY48]

Il figlio diviene a tutti gli effetti proprietario dell’immobile e giuridicamente può affittarlo, venderlo o utilizzarlo come propria abitazione. Il genitore può però mettere in atto alcuni accorgimenti per tutelarsi nell’ipotesi di futuri contrasti col figlio.

Il codice civile prevede già per un figlio che ha goduto di un bene immobile donato l’obbligo a provvedere, prima di eventuali fratelli, al mantenimento del genitore donante nel momento in cui questo si trovi in situazione di necessità. È anche previsto che il figlio, in mancanza di disponibilità economiche, sia tenuto a vendere o affittare l’immobile. Qualora si verifichi l’inadempienza del figlio, il genitore può rivolgersi al giudice denunciando la mancata assistenza.

La situazione si complicherebbe ulteriormente se nel frattempo il figlio vendesse l’immobile e la somma incassata non fosse rintracciabile. Per ovviare a molti problemi, si può ricorrere, anziché alla donazione, alla cessione del bene con obbligo di mantenimento.
saluti
jerry48

 

[erwan]

riproviamoci....

sappiamo che la donazione è disciplinata nel libro secondo del codice;

questa "Cessione con obbligo di mantenimento” invece cosa sarebbe?
un contratto riconducibile come disciplina a quale causa tipica?
quel mantenimento cosa sarebbe? un corrispettivo oppure un onere?

Il figlio diviene a tutti gli effetti proprietario dell’immobile e giuridicamente può affittarlo, venderlo o utilizzarlo come propria abitazione. Il genitore può però mettere in atto alcuni accorgimenti per tutelarsi nell’ipotesi di futuri contrasti col figlio.

le è chiaro che chi scrive non è il genitore che vuole tutelare sé stesso ma il figlio, chiedendo come conseguire il bene senza problemi?

 

[vale69]

mi è parso di capire che si tratti di un contratto "atipico" (ma legale) non molto diffuso....ho chiesto al mio notaio dei lumi per cui aspetto conferme in quanto mi interessa molto e mi sembra più efficace - per la mia specifica situazione - rispetto alla classica donazione che mi blocca di fatto 20 anni sulla futura rivendibilità dell'immobile pur essendo io erede unico universale

 

[vale69]

ho appena parlao con il notaio: purtroppo - ma siamo in Italia e non poteva essere altrimenti - il suddetto negozio giuridico è molto più complicato di quanto appariva inizialmente.
Mi spiego: oltre all'obbligo morale di sostentamente è obbligatorio altresì impegnarsi monetariamente in un versamento fisso vita natural durante verso il "donante" (genitore) e che complessivamente il versamento sugli anni di vita residua stimata sia almeno il 50% circa del valore commerciale del bene !!!

Esempio: il padre ha 80 anni, si stima - a fatica - 10 anni di aspettativa residua di vita, fatto 200 mila euro il valore dell'immobile, bisognerà versare almeno 100 mila euro - circa 1.000 € al mese dunque - oltre all'obbligo morale di mantenimento.
Una bella legnata a conti fatti che spiegano l'utilizzo quasi nullo di tale negozio nella vita pratica.
A ciò si aggiunga che l'adempimento fiscale da versare immediatamente all'atto è del 10% del maggiore tra prezzo di acquisto e valore catastale (tendenzialmente il primo dunque)

sono semplicemente sgomento....