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  1. pippodoc

    pippodoc Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    scusate se distrubo ancora ma mi scappa una domandina impertinenente
    non è che voglio curiosare negli affari altrui ma ho scoperto che uno degli amministratori di mia conoscenza (sic... ) che "tiene" pomposa carta da lettera con su scritto "studio ...perizie,consulenze, amministrazioni immobiliari" non è iscritto all'albo dei geometri della provincia e non è iscritto all'anaci
    infatti nei quintali di carta che invia ha un timbo paragonabile a quello di banana ciquita
    spero almeno sia diplomato , sinceramente dubito vista la crassa ignoranza in materia edile e in regolamenti edilizi
    può fare l'amministratore ??
    in caso negativo cosa posso fare ??
    ho già segnalato il fatto all'albo geometri della Provincia almeno per quanto riguarda lo studio (se non sbaglio non si può aprire uno studio se non sei iscritto all'albo)
     
  2. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    La prefessione di amministratore condominiale è attualmente libera e non riservata ad iscritti ad albi .
     
  3. pippodoc

    pippodoc Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    grazie
    allora me lo tengo ,purtroppo
     
  4. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Prima di scrivere "purtroppo", approfondiamo un attimo la questione:

    La Minetti è stata eletta in quanto conoscente di Silvio Berlusconi; comunque anche Silvio Berlusconi per molti non ha più da tempo i requisiti morali per governare, eppure rimane saldamente al timone del comando.

    Ma c' è anche altro da dire, nel merito specifico del mestiere di "amministratore di condominio".

    Io, ad esempio, sono iscritto all' albo dei commercialisti; ossia a contare i soldi sono un drago!

    Invece di case mi intendo pochissimo, e per questo tengo dei rapporti stretti con dei miei amici muratori e architetti che sono i miei occhi per le questioni che io non conosco.

    D' altra parte spesso analizzo dei rendiconti predisposti da amministratori titolati "Anaci" che non corrispondono per nulla a ciò che io intendo per "buona amministrazione".

    ....e allora, come la mettiamo? Vogliamo continuare a prenderci in giro, oppure vogliamo guardare la realtà?

    Chi può "fare" l' amministratore?

    E' noto che se lasciate la casa incustodita, possono entrare i ladri!
    E' noto anche che se lasciate un bambino da solo in casa, molto probabilmente farà dei danni alle cose e a se stesso.

    L' amministratore che lavora per voi potrebbe benissimo appartenere alla categoria dei ladri, oppure alla categoria dei bambini.

    Ciò in quanto, "legalmente", chiunque può essere nominato amministratore.

    Ma il problema, se lo vediamo in questa prospettiva non si capisce, in quanto è necessario, prima di stabilire "chi" può "diventare" amministratore, decidere bene "cosa" deve fare l' amministratore.

    La norma del Codice Civile stabilisce che l' amministratore deve:

    • - Eseguire le delibere dell' assemblea.
      - Far rispettare il regolamento di condomìnio.
      - Disciplinare l' uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell' interesse di tutti, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento.
      - Riscuotere i contributi dovuti poichè deliberati dall' assemblea.
      - Affrontare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell' edificio e per l' esercizio dei servizi comuni, nei limiti delle delibere approvate dall' assemblea.
      - Compiere gli atti diretti a conservare le parti comuni dell' edificio.
      - Predisporre il rendiconto consuntivo della sua gestione alla fine di ogni esercizio amministrativo, in occasione della propria riconferma.

    Ciò che la norma non stabilisce sono i dettagli, le cosiddette "procedure operative".

    Sono le procedure (Cioè i sistemi di lavoro controllati), che garantiscono il cliente sulla qualità del servizio offerto.
    Senza procedure non esistono parametri di confronto, e la qualità diventa solo il punto di vista di chi ha il potere di "imporla" .

    Ad esempio:


    ...la scelta dei fornitori

    L' amministratore, per eseguire le delibere, ha bisogno di tecnici e di fornitori che, materialmente, eseguano i lavori decisi dall' assemblea.

    Ebbene:

    Chi sceglie i fornitori? Chi stipula i contratti con i fornitori? Chi controlla che il lavoro sia eseguito a regola d' arte?

    Risposta facile: E' l' amministratore!

    E se domando: Chi paga i lavori svolti dai fornitori?
    Risposta: Sempre l' amministratore, ma con i soldi dei condòmini!

    Questa procedura è carente di controllo, e causa un conflitto di interessi evidente tra la "veste" di amministratore che incarica il fornitore, e la "veste" di amministratore che paga con soldi non suoi e a beneficio del condomìnio.

    A mio giudizio è evidente che se non si "inventano" dei meccanismi di controllo indipendenti ed autorevoli, l' amministratore in questo caso assumerà nei fatti il ruolo di "procacciatore di affari" per i fornitori del condomìnio, e manifesterà per questa ragione il diritto di chiedere ed ottenere a proprio favore (dai fornitori stessi) cospicue provvigioni economiche sui pagamenti dovuti per i lavori svolti per conto dei condòmini.

    Un amministratore, in assenza di meccanismi di controllo che lo tutelino e lo promuovano nella gestione corretta e trasparente, per non accettare tangenti (ossia provvigioni economiche illegittime), dovrà essere estremamente motivato dal punto di vista morale e/o religioso; infatti, ritrovandosi nel "conflitto di interessi" di cui ho appena scritto, egli sarà continuamente esposto, che lo voglia o no, ad offerte di denaro e/o richieste di favori dai fornitori.

    La cosiddetta "onestà" oggi è una qualità morale che non va di moda; se non si inventano dei meccanismi che "valorizzino" i comportamenti onesti, con il tempo gli amministratori "integerrimi", anche se molto motivati, si sentiranno sempre più soli ed incompresi, e cominceranno a pensare di essere "dei fessi idealisti" se non adegueranno i propri comportamenti all' andazzo generale.

    Un altro problema importante da definire è il seguente:


    ...il rendiconto della gestione

    Come si fa il rendiconto della gestione?

    Questo documento, oggi, prevede molteplici modelli di rappresentazione, ed ogni amministratore si prende il diritto di presentare il rendiconto interpretando le regole contabili come più gli conviene, senza curarsi nè di spiegarle ai condomìni, nè di approfondirne lui stesso il significato.

    Le stesse associazioni di amministratori che esistono in Italia non hanno un "loro" modello di rendiconto di riferimento che propongono come standard ai loro associati.

    L' unica associazione che ha predisposto un modello di riferimento (che io sappia), in collaborazione con altre associazioni di piccoli proprietari è l' ANACI.

    Questo modello, tuttavia, è praticamente sconosciuto dalla gran parte degli stessi amministratori che si riconoscono iscritti all' ANACI, i quali proseguono nella loro attività di presentazione dei rendiconti di gestione annuali in modo autonomo e autoreferenziale.

    I due problemi esposti sono solo degli esempi, che mi servono per rappresentare la complessità dei problemi che abbiamo da affrontare.

    Ma a questo punto, la domanda da porsi in modo onesto e sincero, ancora prima di iniziare l' attività di ricerca delle procedure adatte a gestire gli Enti Condomìnio in modo trasparente e vantaggioso per chi abita nella casa è la seguente:

    I Condòmini vogliono essere amministrati con regole di "qualità"?


    ...la richiesta della qualità da parte dei condòmini

    L' impressione che traggo talvolta è che della qualità del lavoro svolto, sembra che a nessuno importi nulla!

    Gli amministratori, agli occhi dei condòmini, sembrano tutti uguali.

    I condòmini non hanno mai pensato di organizzarsi per fare i loro interessi.

    Non immaginano che la gestione condominiale potrebbe andare molto meglio se imparassero a comunicare, a farsi delle domande, a vedere l' amministrazione come fonte di guadagno e non di spesa.

    E questo è il problema più difficile da affrontare!

    Il mercato offre ciò che i consumatori vogliono.

    Fino a che i condòmini non impareranno a richiedere servizi di gestione efficienti e di qualità, gli amministratori non avranno alcun interesse a lavorare meglio.

    Perchè mai un amministratore dovrebbe organizzarsi per garantire trasparenza e qualità ai servizi amministrativi che offre, se nessuno lo richiede?


    ...obiettivi della Community

    Per questo, la Community AziendaCondomìnio si pone a servizio dei condòmini, degli amministratori e dei fornitori di beni e/o servizi che vogliono organizzarsi per offrire e richiedere servizi di qualità.

    Insieme troveremo le procedure operative necessarie per gestire gli Enti Condomìnio con criteri di qualità totale, e per migliorare la qualità della vita delle Comunità Residenziali.

    Siamo disposti a parlare con tutte le persone che vogliano "mettersi in gioco" e siano disposte a "cambiare" e "migliorare".

    Per noi la domanda "chi può fare l' amministratore?" non ha senso!

    Ciò che vogliamo chiederci è: "Come si fa l' amministratore?"
     
    A e Alessia Buschi piace questo messaggio.
  5. pippodoc

    pippodoc Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ottima risposta
    l'ho stampata e la medito
    contiene molti spunti di riflessione a magari si potrebbe aprire un "sottoforum " sul buon amministratore: aspettative di un condomino frustrato
    al momento mi trovo a gestire tre alloggi (uno mio e di mio marito e tre dei miei genitori, per cui ho la procura ) ebbene di tre amministratori , il 4 è standard , non ne faccio mezzo sano
    il primo non è proprio di specchiata onestà : arrotonda il compenso e i bilanci ,ogni tot ti invia una mail in cui ti chiede arretrati inesistenti quindi paghi l'avvocato per rispondergli , sta buono per un po', poi ricomincia
    tanto è il bello del condominio e le signore sbavano come i cani di Pavlov anziche verificare la tabella tarocca che sta sotto i loro occhi
    lo abbiamo soprannominato "il bagnino"
    gli altri due magari saranno anche onesti ma
    il secondo fa delle tabelle di bilancio assolutamente incomprensibili suddivise in sottofascicoli ,sottovoci e unità immobiliare (un condominio di 5 alloggi !!! ) con spese ulteriormente suddivise in gestione , sottogestione
    un tot di carta che ci costa 9 euro di raccomandata a botta, ma quel che è peggio fa il lacchè dell'architetta del secondo piano : la signora può tenere la foresta tropicale sul balcone inondando il nostro balcone perchè usa la pompa per bagnare le piante (e non parlo di margherite ma vasi di 50cm di diametro), mentre noi ci siamo visti portare via uno stendino messo in giardino( abitavamo al piano terreno) e due casse di libri che avevamo appoggiato provvisoriamente nel corridoio della cantina in quanto avevamo perso le chiavi (inutile discutere , non abbiamo recuperato nulla e lo abbiamo denunciato)
    ovviamente siamo stati costretti a traslocare perchè non potevamo più delle sue visite e minacce (addirittura ha minacciato di portarci via gli armadietti sul balcone perchè alteravano l'estetica del condominio , evidentementemente i ferri fuori fanno casa popolare ma sono così estetici !!)
    adesso me lo sopporto solo alle insulse assemblee condominiali che si risolvono in un duetto tra lui e l'architetta (se non altro è simpatico uno con accento si**** l'altra con accento piemontese ) escludendo qualsiasi possibilità di intervento da parte degli altri intervenuti in quanto gli argomenti di conversazione non sono quelli previsti dalla convocazione !!
    il terzo non si interessa minimamente dei problemi condominiali (è dall'8 dicembre che abbiamo una cantina sbaraccata perchè il mister non è capace a trovare una ditta per sostituire un tubo di eternit) inoltre sta succube (letteralmente) del condomino di turno che lo ha fatto eleggere in modo bulgaro facendo il giro di due condomini- cioè 4 scale facendo una raccolta firme neanche fosse un referendum
    ad ogni riunione ovviamente il solito condomino ha il suo mazzette di deleghe per cui tutto ok ,gli altri condomini -soprattutto i giovani- se ne "*******" per cui nessuno fiata
    caratteristica comune tra i due è l'assoluta ignoranza di ogni e qualsiasi materia tecnica (e sarebbero geometri ??) e, quel che è peggio, la voluta ignoranza in materia di sicurezza
    uno vuol asfaltare la strada in rilevato senza mettere un guard rail (la recinzione la facciamo tra tre anni) l'altro vorrebbe cambiare un tubo in eternit contattando l'idraulico sotto casa (sono tre mesi che lo spresal blocca il piano di lavoro )

    a questo punto che può fare il povero condomino ?? ricorrere all'avvocato costa non poco , sfiduciarli non è possibile perchè per un motivo o per altro hanno la loro base di aficionados
    ragion per cui le teorie di cui sopra possono andare bene per me o le devo appendere nella bacheca condominiale a mo' di 95 tesi ad uso di tutti i condomini indolenti ???
    tra il dire e il fare purtroppo ......:fiore:

    ancora grazie per i magnifici spunti di riflessione
     
  6. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ritengo che Antonio Azzaretto abbia dato delle risposte inoppugnabili. Ma voglio raccontare anche una mia esperienza personale. Prima di tutto sono un Geometra (che non ha mai professato in quanto ero dipendente di Ente Pubblico) Sono inoltre laureato in Sociologia con indirizzo Giuridico e so interpretare le leggi e leggine che disciplinano il campo condominiale.
    Ho altre competenze che non sto ad elencare, acquisite in 37 anni di lavoro. Dunque, avevo anche intrapreso l'attività di Amministratore di Stabile e tutto andava bene sino a quando non incappai in un Condominio di 36 Unità Immobiliari (esclusi i garages e le cantine...)Da questo Condominio normalmente arrivavano almeno 6 lettere al mese da parte di avvocati che mi intimavano questo o quest'altro, in favore o contro questo o quest'altro condomino. Piano piano riusci a far capire a tali "avvocati" che ciò che mi chiedevano o mi intimavano, esulava completamente ai miei doveri di Amministratore. E, piano piano la persecuzione cessò. Le cose si erano messe abbastanza bene nonostante il tasso di litigiosità dei condomini fosse sempre piuttosto elevato. Il fatto che le cose andassero relativamente bene mi aveva fatto trascurare un fatto molto importante: Che quando c'è un elevato tasso di litigiosità, tutti i condomini, prima o poi si rivolteranno contro l'Amministratore. Infatti.... un condomino un giorno mi disse:" sa, dottore, dato che la mia azienda sta chiudendo vorrei cercarmi un tipo di attività...che so.... tipo l'Amministratore di Condominio". Io risposi (come peraltro evidenziato da Antonio Azzaretto) che se non si hanno le competenze tecniche e legali in materia dovrai prima o poi affidarti a terzi. E ci sono Amministratori consapevoli che fanno tali operazioni in modo onesto e consapevole e ci sono altri che, come dice Antonio, diventano dei "procacciatori"di affari per terzi intascando le provvigioni per operazioni non sempre indispensabili.
    Il Condomino in questione dopo un mese di un corso di 3 ore settimanali (totale 12 ore) aveva la sua brava iscrizione ad una associazione nazionale di amministratori con relativo timbro!!!
    Inutile dire che subito dopo mi fece una guerra talmente smaccata che, trovando terreno fertile per la litigiosità di tutti, mi costrinse a rassegnare l'incarico. Fu il primo Condominio che amministrò quel tale "amministratore". Ne ottenne degli altri (credo una quindicina) che adesso gli stanno dando la caccia con legali di mezza Roma perchè....nelle sue enormi competenze ha addirittura confuso le diverse contabilità fra loro. D'altra parte, era iscritto "all'associazione" - Peraltro, una molto grande in campo nazionale.
     
  7. pippodoc

    pippodoc Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    oh mamma adesso capisco perchè uno dei tre ho solo 4 condomini e se non pigliava il ns in modo "ignobile" non sbarcava il lunario e temo sia cosi anche per gli altri due
    ma cosa possono fare i poveri condomini "vittime"?? io non voglio spendere 500 euro di avvocato ogni volta .....
    almeno quelli che si rendono conto ...gli altri vivono nella beata ignoranza :disappunto:
     
  8. sasisilu

    sasisilu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Caro Guru,
    tutte le tue parole sono sagge e le condivido in pieno, ma....
    Hai mai presenziato a una riunione di condominio (domanda retorica..)? Io lotto ogni volta per convincere tutti ad intervenire, ma sembra che tutti "siano in tutt'altre faccende affaccendati"...Tutt'al più riesco a ottenere qualche delega!

    Esatto....Quando lottavo per non rinnovare la carica dell'ex amministratore ( che alla fine ci ha lasciati in un mare di guai) , mi rispondevano che era inutile cambiare, perchè intanto sono tutti uguali.....Proprio come i politici che si dedicano alla res publica non per amor di patria, ma per amor di poltrona....

    Oggi chi comunica con chi? Io vedo che tutti litigano con tutti, le domande vengono indotte e la saggezza...è meglio non parlarne !

    Giustissimo...e allora che senso ha criticare il mercato?

    Con me sfondi una porta aperta perchè ho sempre cercato di farlo ( anche se non sempre ci sono riuscita ) nel mio campo. Ma a chi ti rivolgi con il tuo appello? Non certo a me che non sono amministratore, ma una semplice condomina.
    Penso tu ti rivolga alla categoria "amministratori". E come credi di avere un seguito tra chi non ha regole per le cosiddette "procedure operative" che in ogni momento possono sfruttare a proprio vantaggio ?

    I meccanismi possono solo riguardare il Codice Civile che, se è stato codificato, è perchè l'umanità tende a non esserlo.

    Concludendo, bisognerebbe legiferare " come si fa l'amministratore" per sapere " Chi può fare l'amministratore".
    Ma sino a quel giorno esisteranno solo perle rare come te che solo pochi fortunati potranno avere come amministratore :amore:
     
    A pippodoc piace questo elemento.
  9. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    A Alessia Buschi e piace questo messaggio.
  10. pippodoc

    pippodoc Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    vorrei capirne di più della community
    sostituisce l'amminiastratore ??
    grazie
     
  11. sasisilu

    sasisilu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Magari!!!!!!!!!!!!!!!!!!:disappunto:
     
  12. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    No, l' amministratore resta, si iscrive alla Community anche lui e utilizza gli strumenti e le informazioni della Community per amministrare meglio.

    La Community aiuta gli amministratori onesti e competenti a valorizzarsi.
    La Community riconosce gli amministratori disonesti, e promuove la loro esclusione dal mercato.
    La Community aiuta i condòmini e i residenti a creare valore economico, sociale e culturale.

    Di seguito segnalo una storia, che aiuta più di molte spiegazioni a capire il progetto della Community AziendaCondomìnio:

    In un villaggio una donna ebbe la sorpresa
    di trovare sulla soglia di casa uno straniero
    piuttosto ben vestito che le chiese
    qualcosa da mangiare.
    "Mi dispiace", ella rispose, "al momento
    non ho in casa niente".
    "Non si preoccupi", replicò lo sconosciuto
    amabilmente. "Ho nella bisaccia un sasso
    per minestra; se mi darete il permesso
    di metterlo
    in una pentola di acqua bollente, preparerò
    la zuppa più deliziosa del mondo.
    Mi occorre una pentola molto grande,
    per favore".

    La donna era incuriosita. Mise la pentola
    sul fuoco e andò a confidare il segreto
    del sasso per minestra a una vicina di casa.
    Quando l' acqua cominciò a bollire, c' erano
    tutti i vicini, accorsi a vedere
    lo straniero e il suo sasso.
    Egli depose il sasso nell' acqua,
    poi ne assaggiò un cucchiaino
    ed esclamò con aria beata: "Ah, che delizia!
    Mancano solo delle patate".

    "Io ho delle patate in cucina",
    esclamò una donna.
    Pochi minuti dopo era di ritorno con una grande
    quantità di patate tagliate a fette,
    che furono gettate nel pentolone.
    Allora lo straniero assaggiò di nuovo il brodo.
    "Eccellente", gridò. Poi però aggiunse
    con aria malinconica:
    "Se solo avessimo un po' di carne,
    diventerebbe uno squisito stufato".
    Un' altra massaia corse a casa per andare
    a prendere della carne, che l' uomo accettò
    con garbo e gettò nella pentola.

    Al nuovo assaggio, egli alzò gli occhi
    al cielo e disse: "Ah, manca solo
    un po' di verdura e poi
    sarebbe perfetto, veramente perfetto!"

    Una delle vicine corse a casa e tornò
    con un cesto pieno di carote e cipolle.
    Dopo avere messo anche queste nella zuppa,
    lo straniero assaggiò di nuovo il miscuglio e
    dichiarò in tono imperioso:
    "Sale e salsa". "Eccoli", disse la
    padrona di casa. Poi un altro ordine:
    "Scodelle per tutti".
    La gente corse a casa a prendere le scodelle.
    Qualcuno portò anche pane e frutta.

    Poi si sedettero tutti a tavola,
    mentre lo straniero distribuiva
    grosse porzioni della sua incredibile zuppa.
    Tutti provavano una strana felicità,
    ridevano, chiacchieravano e gustavano
    il loro primo vero pasto in comune.

    In mezzo all' allegria generale,
    lo straniero scivolò fuori silenziosamente,
    lasciando il sasso miracoloso
    affinchè potessero usarlo
    tutte le volte che volevano
    per preparare la minestra più buona del mondo.
     
    A pippodoc, Ennio Alessandro Rossi e piace questo elemento.
  13. pippodoc

    pippodoc Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    bello !!!
    penso però che gli amministratori onesti non avrebbero problemi ,anzi
    infatti ho inoltrato il link all'unica amministratice top che ho avuto , malamente mandata via dal condomino di turno che aveva intrallazzi suoi (quanto la rimpiango ...)
    gli amministratori farlocchi penso che non abbiano alcun interesse a iscriversi e quel che è peggio i condomini "fette di prosciutto" non abbiamo certamente voglia di capire di essere presi per i maniglioni da degli incompetenti farabutti
    comunque ci provo
    attacco il biglietto alla bacheca condominiale ,vediamo che capita ....:risata:
     
    A Antonio Azzaretto e piace questo messaggio.
  14. Gatta

    Gatta Membro Attivo

    Molto interessante questo post che ho letto con somma attenzione.
    Un bravo e complimenti a tutti gli intervenuti.
    Gatta
     
  15. sasisilu

    sasisilu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Mi hai dato un'idea ! Ci provo anch'io e vi farò sapere.
     

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