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  1. Foxone

    Foxone Membro Attivo

    Buongiorno a tutti, mi piacerebbe sentire una vostra opinione su questa questione: nel mio condominio l'amministratore ha fatto appalti con alcuni fornitori (es. pulizia scale, manutenzione ascensori, rifornimento gasolio e manutenzione caldaia, antennista...). Alla mia domanda di avere il riferimento dell'antennista per allacciare il mio appartamento all'antenna condominiale mi ha risposto che non può fornire i recapiti e chiamerà lui il tecnico per farmi poi contattare....mi sembra un comportamento alquanto strano e poco trasparente. Cosa posso fare?
    Grazie per le risposte
     
  2. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Anzitutto farti delle profonde domande:

    ......Problemi di fondo

    Per prima cosa, a mio giudizio è necessario che i residenti "abbiano consapevolezza" che esistono problemi politici da risolvere, i quali derivano da norme vecchie e da consuetudini consolidate a danno dei condòmini.

    La prima difficoltà è l' l' eccessivo accentramento di potere e di responsabilità attribuiti dalla legge e dalle consuetudini alla figura legale conosciuta con il termine "amministratore di condomìnio".

    Dal punto di vista "politico", il problema è l' attribuzione di "potere" indefinito (Cosa vuol dire amministrare?) ad un soggetto giuridico anch' esso non precisamente definito (L' amministratore come persona fisica? come società? come persona giuridica?), in ambiti di competenza anch' essi non precisamente definiti (Tecnico? Contabile? Amministrativo? Finanziario? Legale? Fiscale? Del controllo interno? Della gestione delle risorse umane?...etc...etc...).

    Tutta questa confusione confonde chi vuole capire il vero nocciolo del problema, che è quello della "funzione" di rappresentanza legale.


    ...La funzione di rappresentante legale

    La funzione di rappresentante legale dell' Ente Condomìnio è la più vera e autentica funzione attribuita alla figura legale conosciuta con il termine "amministratore di condomìnio".

    Tutte le altre funzioni (tecniche, amministrative, finanziarie, legali, fiscali, della gestione delle risorse umane etc..etc..) sono "aggiunte" che rientrano nell' area di competenza dell' amministratore di condomìnio solo per consuetudine, ma che, di fatto, appartengono al bagaglio culturale di altre professioni e altre discipline specializzate.


    ....nuovi mercati da liberare

    Questi "altri" servizi sono i "nuovi mercati" che intendo "liberare" ad uno ad uno, al fine di poterli organizzare e dirigere a vantaggio delle comunità residenziali.

    Il servizio svolto dal "centro EDP" per esempio, se si sgancia dalla figura di "amministratore condominiale", diventa uno strumento per abbattere i costi amministrativi, in quanto si può organizzare, gestire in modo da promuovere uno standard, riqualificare per fare attività finanziaria "pura", etc...etc....

    Per inciso, oggi questo servizio di mercato esiste, ma è offerto agli amministratori al fine da "liberarli" dalle mansioni amministrative, non ai condòmini per garantire trasparenza e controllo.

    Per raggiungere questo obiettivo a vantaggio di chi abita nella casa, è necessario prima di tutto che il rendiconto diventi un documento chiaro, neutrale, e che rappresenti la situazione patrimoniale e finanziaria dell' Ente Condomìnio in modo contabilmente corretto.

    Una volta che il risultato finale (il rendiconto) diventerà uno strumento tecnico-contabile corretto, la Comunità Residenziale potrà organizzarsi come vuole per ottenere questo risultato, "a prescindere" dal legale rappresentante amministratore, il quale, pertanto, sarà libero di occuparsi d' altro.

    Oggi gli studi "strutturati" di amministrazione stabili funzionano esattamente così - cioè al fine di "liberare" l' amministratore da tutti i servizi che non è in grado di fare perchè non ne ha la competenza -, cooptando e selezionando il personale amministrativo e tecnico specializzato all' "interno" o all' "esterno" della struttura dell' amministratore; tutti i tecnici e i professionisti "vicini" all' amministratore, lavorano in autonomia e in stanze "separate", spesso distanti dai luoghi in cui si svolge la gestione "di contatto" con i condòmini e i residenti.

    In altre parole si forma una sorta di Net-Work di professionisti, aziende e dipendenti attorno alla figura dell' amministratore di condomìnio, il quale funge da "procacciatore d' affari" per tutti.

    Questo "gruppo organizzato" si divide i diversi servizi necessari alla gestione degli Enti Condomìnio amministrati, lavorando in "team" ma fatturando ciascuno i propri servizi, a volte all' Ente Amministratore che ribalta il costo sul condomìnio, molto spesso fatturando direttamente all' Ente Condomìnio il costo del servizio concordato con l' amministratore.

    Tutti questi "rapporti interni" restano quasi sempre sconosciuti ai condòmini, perchè essi non hanno nè la consapevolezza, nè gli strumenti tecnici necessari per controllare la loro gestione condominiale.

    Per questo motivo, molto spesso gli Enti Condomìnio subiscono servizi scadenti e, per di più, pagano i servizi ricevuti ai massimi prezzi di mercato.

    Per risolvere questi problemi "strutturali", è necessario "sganciare" i diversi servizi che oggi si legano insieme con accordi commerciali "interni", al fine di renderli efficienti, autonomi, e vantaggiosi per gli Enti Condomìnio.

    E' ovvio che si dovranno anche prevedere dei sistemi per garantire l' amministratore circa la trasparenza della gestione dei servizi svolti da professionisti e tecnici di fiducia dell' Assemblea, ma questo è soltanto un problema "tecnico" facilmente risolvibile.

    Se politicamente si vuole arrivare a questo, tecnicamente le procedure necessarie per conseguire questo risultato ci sono, e sono anche efficienti.

    Inoltre, dal punto di vista strettamente "tecnico" (Controllo manutenzioni etc..), ed "organizzativo" (Controllo e smistamento del lavoro, logistica, etc...), i mezzi per arrivare alla standardizzazione ed al controllo dell' attività condominiale, già esistono da tempo, e sono già acquistabili sul mercato.

    Si tratta di avere la consapevolezza "politica" che questi servizi "possono" essere scelti ed acquistati direttamente, per mezzo di delibere di assemblea, al fine di diventare "strumenti" di controllo della propria organizzazione condominiale.

    Il problema, pertanto, è scegliere "politicamente" in modo da acquistare i "servizi" migliori sul mercato, e affidarne l' utilizzo ai propri "amministratori di condomìnio".

    Oggi, invece, avviene esattamente il contrario: L' assemblea "sceglie" l' amministratore, il quale "forse" sceglierà il servizio migliore per l' Ente condomìnio, il quale, comunque (cioè in ogni caso), sarà costretto a pagare ogni servizio (sia "buono", sia "scadente") che riceverà fino all' ultimo euro.
     
  3. Foxone

    Foxone Membro Attivo

    Grazie Antonio....le tue riflessioni sono senz'altro condivisibili, tuttavia mi piacerebbe avere delle idee per arrivare ad una risoluzione del mio problema.
     
  4. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Una buona idea è telefonare all' amministratore e, con gentilezza e decisione, farti dare il numero di telefono dell' antennista che si occupa del condominio.

    Dopo di che, sempre con gentilezza e decisione, chiedere di mettere un cartello con i recapiti telefonici dei fornitori di emergenza che si occupano del tuo condominio.

    ....questo tanto per iniziare a discutere di come gestire un AziendaCondomìnio in modo che porti valore economico ai condòmini, e non all' amministratore.

    ....che la forza sia con te!

     
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  5. Foxone

    Foxone Membro Attivo

    Purtroppo l'ho già fatto senza risultati....sia telefonicamente che per iscritto.
    Non so...devo rivolgermi ad un avvocato per un allacciamento??mi sembra eccessivo e ridicolo.....
    La cosa assurda è che questo amministratore fa ostruzionismo con quasi tutti i condomini, che poi ogni anno la riconfermano per il semplice motivo che sanno cosa perdono ma non sanno cosa prendono...
     
  6. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    ...proprio per tutti i motivi che stai scrivendo ho fondato la Community AziendaCondomìnio.

    Io, senza la Community, sono un piccolo amministratore di condominio come tutti gli altri.
    Con la community ho la possibilità di farmi apprezzare come professionista.

    Tu, senza la Community, puoi solo continuare a lamentarti.
    Con la Community puoi creare valore relazionale per te e per i tuoi vicini di casa.

    Da solo non puoi fare nulla!
    Insieme si cambia!
     
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  7. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Premesso che per fare quanto ti dico occorre la maggioranza dei condomini, preso atto che il modus operandi del vostro amministratore non è trasparente, sia nel fatto di imporre gli appalti, sia nel fatto che lui, e solo lui, deve essere l'interlocutore delle ditte appaltatrici, ritengo sia necessario che deliberiate nel prossima assemblea condominiale la possibilità di rivedere tutti gli appalti esistenti, in quanto ogni condomino ha il diritto di portare a delibera dei propri preventivi, e così scegliere il più conveniente, ma più che altro togliere questo accentramento di potere all'amministratore.
     
  8. nuba

    nuba Nuovo Iscritto

    io proverei un metodo molto più terra a terra:
    se nell’ultimo consuntivo è riportata la spesa di un lavoro fatto dall’antennista, ti presenti in studio all’amministratore e gli chiedi copia della relativa fattura. Non può rifiutarsi di dartela.

    Oppure gli chiedi di farti contattare dall’antennista, e quando questi lo farà ovviamente tu avrai tutto il diritto di sapere con chi hai il piacere di parlare.
    Io mi farei fare un preventivo (che dovrebbe fare su carta intestata), ma poi mi rivolgerei comunque a qualcun altro…
     
  9. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Non condivido, qui stiamo parlando di diritti dei condomini, pertanto vanno affrontati in via diretta.
     
  10. Foxone

    Foxone Membro Attivo

    Il fatto è che ho già chiesto di essere contattato dall'antennista, ma dopo 10gg non ho ancora avuto riscontri....ergo presumo che l'amministratore non abbia avvisato il tecnico e non abbia intenzione di farlo....
     
  11. nuba

    nuba Nuovo Iscritto

    allora prova nell'altro modo.
    ma raflomb, visionare i giustificativi di spesa E' un diritto dei condomini, anzi secondo me bisognerebbe farlo sempre, ogni volta che l'amministratore invia dei rendiconti.
     
  12. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    L'amministratore deve amministrare secondo la volontà espressa in maggioranza dei condomini.
    Non deve fare l'appaltatore ove non venga delegato dalla maggioranza.
    Sugli appalti ogni condomino, in qualità do proprietario, e comproprietario delle pareti comuni, ha il diritto di produrre un suo preventivo su eventuali appalti, poi sarà la maggioranza a deliberare quello che ritiene offrire maggiori garanzie.
    L'amministratore, una volta scelta "liberamente" la ditta appaltatrice terrà con essa i dovuti rapporti, senza ricarichi nè percentuali sottobanco.
    Fondamentale è che ci sia una maggioranza coesa, che sappia curare i propri interessi.
     
  13. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Bravo! sottoscrivo e approvo!
     

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