1. propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

  1. DANIELA BERETTA

    DANIELA BERETTA Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a a tutti coloro che supportano il forun con preziosi consigli.....sono praticamente sola contro amministratore e condominio,domandona: come agire contro amministratore che si nega,non risponde a mail-fax-tel esiste un albo a cui appellarsi?
    per cercare di risolvere civilmente dei problemi di infiltrazioni dal tetto,rifatto 6 anni fa senza smontare le scossaline delle finestre velux esistenti ma utilizzando fogli di catrame,mi ritrovo dopo perizia a mio carico ad avere infiltrazioni provenienti da 4 su 7 finestre. chiedo che venga rifatto lavoro a regola d'arte disposta anche a sostituire i velux (nb avevo pagato ben 600€ oltre ai millesimi x volonta del condominio e x quieto vivere)
    ora oltre a non riconoscere il danno,aver tentato 2 volte la conciliazione(amministratore non si è presentato..da 2 anni non riesco a sbloccare la situazione..
    c'è soluzione o devo aspettare il giudizio biblico..........
    aspetto fiduciosa le vostre osservazioni
    grazie
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Secondo il mio parere è necessario stabilire con perizia, se le infiltrazioni sono cagionate dai velux o dal rifacimento del tetto, nel primo caso è compito tuo, nel secondo del condominio.
     
  3. Il medico della casa

    Il medico della casa Membro Attivo

    Buongiorno,
    intanto c'è da accertare il nesso di causalità fra i lavori e le infiltrazioni. Se prima dei lavori le velux non perdevano, e dopo i lavori hanno manifestato dei problemi, esistono serie possibilità che i due fatti siano correlati. Poi, dal punto di vista giuridico, tu sei la persona danneggiata ed il condominio, o terzi soggetti da questo incaricati, sono i responsabili.
    Se disponi già di una perizia che accerti la responsabilità del condominio in riferimento ai fatti di cui sopra, diventa molto semplice: raccomandata a/r all'amministratore dove lo metti in mora, gli dai una scadenza (breve), precisando che successivamente a quella data provvederai a spese tue alla riparazione necessaria, per poi addebitare i costi "a consuntivo" al condominio, oltre a danni, maggiorazioni per l'urgenza e quant'altro.
    Secondo me risponde.
    Se hai bisogno ti preparo una bozza "convincente"
    Saluti
     
    A DANIELA BERETTA piace questo elemento.
  4. DANIELA BERETTA

    DANIELA BERETTA Membro Junior

    Proprietario di Casa
     
  5. DANIELA BERETTA

    DANIELA BERETTA Membro Junior

    Proprietario di Casa
    ho una perizia dettagliata oltre che fotografica da parte del perito da me interpellato,l'anno scorso c'è stato un incontro con direttori dei lavori di ripristino tetto,sostengono che è dovuto ai velux vetusti...hanno 18 anni ma sono ben tenuti.il perito ha precisato che probabilmente hanno eseguito lavori al risparmio non hanno infatti smontato le scossaline,ma posizionando la guaina a caldo spiattellando i bordi di scolo dell'acqua cosi' dopo qualche anno sono iniziate le infiltrazioni.avevo richiesto alla stessa ditta il ripristino,loro lo quantificano 4oo euro x velux ma nonostante la garanzia che in genere hanno le coperture di 10 anni non rispondono.....alla mia richiesta di rimborso provvedendo io stessa a sostituzione e nuova sigillatura prima volevano rimborsare 1400 euro poi siccome gestisce tutto l'amministratore alla mia ulteriore richiesta non ha piu risposto,questo è il calvario
     
  6. DANIELA BERETTA

    DANIELA BERETTA Membro Junior

    Proprietario di Casa
    grazie .....professore della casa,ben volentieri.
    credo di aver mandato almeno 5 RR,innumerevoli fax,ci sono stati 2 incontri negli uffici dell'amministratore,1 lettera del mio legale
    seguita da un assemblea straordinaria,presenziai con tutte le foto e documentazione mi hanno taciuta perchè a parere dello zoccolo duro non esaustiva.quando da almeno un anno i consiglieri erano al corrente.ho richiesto mediazione e se per ben due volte non si presenta ne come amministratore del condominio ne a livello personale.........penso di aver fatto abbastanza senza ottenere nulla
     
  7. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    A questo punto non ti rimane che la strada Giudiziale, perchè la maggioranza (da quanto scrivi) non è assolutamente disposta ad approvare una spesa per le infiltrazioni, quindi non puoi mettere a carico del condominio questa spesa se non è approvata a consuntivo.
    A questo punto il Giudice probabilmente (direi sicuramente) nominerà un CTU per valutare se le infiltrazioni sono dovute (come dice il tuo perito tecnico) al lavoro effettuato male sul tetto, oppure se dipende dalla vetustà dei velux.
     
  8. Il medico della casa

    Il medico della casa Membro Attivo

    Ho bisogno di leggere la perizia e la prima lettera del legale, poi ti posso dire.
    Saluti
     
  9. Camillo49

    Camillo49 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Scusa, i velux sono stati installati dall'origine o successivamente (magari tagliando una parte di tetto)?
    A mio modesto parere, se l'installazione dei velux è successiva alla realizzazione del tetto (ed è installazione "personale") non credo che il condominio debba sobbarcarsi una spesa del genere.
    Saluti.
     
  10. DANIELA BERETTA

    DANIELA BERETTA Membro Junior

    Proprietario di Casa
    sono stati installati 16 anni fa dal vecchio proprietario in fase di recupero di una parte del tetto a falda bassa,prima del mio acquisto.......
     
  11. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    L’abbaino (fig. 1) è un vano di dimensioni contenute, costituito da una sopraelevazione realizzata su una parte del tetto, avente, quale funzione principale, quella di agevolare l’accesso al tetto stesso, al fine di permettere le opere di manutenzione relative ad elementi quali cornicioni (fig. 2) o antenne e, quale funzione secondaria, quella di fornire aria e luce ai locali sottostanti.
    Con riguardo alla proprietà dell’abbaino, bisogna operare una distinzione, in quanto essa segue il medesimo regime del sottotetto. Se quest’ultimo è una parte comune dell’edificio condominiale, anche l’abbaino sarà da considerarsi tale; se, invece, il sottotetto serve un locale di proprietà esclusiva, il proprietario di detto locale sarà anche proprietario dell’abbaino.
    Relativamente alla possibilità, da parte del proprietario di un locale sottotetto, di aprire un abbaino al fine di dare luce ed aria al locale stesso, la giurisprudenza è orientata in senso affermativo, precisando, però, che l’opera deve essere costruita a regola d’arte e non deve pregiudicare la funzione di copertura del tetto, in quanto diversamente si andrebbero a ledere i diritti degli altri condòmini (Trib. Milano 28-2-1991).
    Abbaino - Nuovi Dizionari Online Simone - Dizionario del Condominio Indice A


    Giurisprudenza
    Il condomino proprietario del piano sottostante al tetto comune può aprire su esso abbaini e finestre – non incompatibili con la sua destinazione naturale – per dare aria e
    luce alla sua proprietà, purché le opere siano a regola d’arte e non ne pregiudichino la
    funzione di copertura, né ledano i diritti degli altri condomini sul medesimo
    (Cass. 12 febbraio 1998, n. 1498).
    Le spese di manutenzione e conservazione dell’abbaino seguono
    la relativa proprietà, per determinare la quale occorre rifarsi – secondo i principi generali – all’utilità che il medesimo fornisce (che,
    nello specifico, consiste nel fornire aria e luce ai locali sottostanti).
    Nel caso, quindi che l’abbaino fornisca aria e luce a locali di proprietà esclusiva, le spese andranno sostenute dal relativo titolare, nel
    caso, invece, che tale funzione sia esplicata a favore di locali condominiali, le relative spese di manutenzione saranno sostenute da tutti i
    condomini, secondo la quota millesimale di spettanza.
    A corollario di quanto sopra, può aggiungersi che la giurisprudenza afferma che i locali sottotetto devono ritenersi, normalmente, Le spese in condominio: casistica 159
    pertinenza del piano sottostante, in ragione del fatto che è a favore
    di questo che svolgono la loro (predetta) funzione.
    http://www.giappichelli.it/stralcio/7524052.pdf
     
  12. DANIELA BERETTA

    DANIELA BERETTA Membro Junior

    Proprietario di Casa
    grazie infinite per la precisazione ,essendo un ultimo piano l'appartamento è stato solo esteso per circa 10 metri senza alzare il livello del tetto inserendo i velux,non è stato creato un sottotetto,anche perchè l'altezza del soffitto originale di mezzo appartamento è di 10 mt. non ho posizionato i velux su parte comune e chiedo i danni ,erano preesistenti al momento di rifacimento copertura da parte del condominio.......
     
  13. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Dove sono posizionati?
     
  14. DANIELA BERETTA

    DANIELA BERETTA Membro Junior

    Proprietario di Casa
    nella falda bassa a circa 3 metri dal pavimento,essendo 4 grandi e 2 piccoli costituiscono parte della copertura del tetto sotto ci sono altri appartamenti non è stata modificata la struttura esterna
     
  15. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Il tetto è parte comune, lo stesso della facciata e le finestre come gli abbaini e lucernari sono parte privata se fanno capo alle U.I. private, per cui se ora hai delle infiltrazioni e tu pensi (e il tecnico di parte) che sia stata causa del rifacimento del tetto, purtroppo non ti resta che adire a vie legali e dimostrare il vostro punto di vista, come ti ho già detto il Giudice nominerà un CTU il quale effettuerà un'ulteriore perizia nella quale verrà stabilita l'esatta causa delle infiltrazioni, che possono essere la vetustà dei velux oppure il lavoro del tetto non eseguito a regola d'arte.
    E' difficile che un Forum ti risolva una questione così delicata, per cui è necessaria una perizia giudiziale, salvo che il condominio non si assuma la responsabilità e ripari a proprie spese le infiltrazioni.
     
  16. Il medico della casa

    Il medico della casa Membro Attivo

    I 16 o 18 anni di età dei Velux non rappresentano certo la loro vita di esercizio. Personalmente ne ho installato due a casa di mia madre nel 1995 e sono ancora come quando li ho montati. Se avessi la possibilità di leggere la perizia di parte potrei esprimere la mia opinione in merito. Mi trovo spesso ad essere consulente per diversi CTP o dei CTU, e vi assicuro che c'è tanta confusione e poca competenza, soprattutto su questi argomenti. L'ipotesi che le infiltrazioni siano conseguenti a danni causati durante i lavori di impermeabilizzazione, è verosimile e merita certamente un approfondimento. Il Legale poi, in assenza di una perizia corretta e coerente potrà fare poco. Il nostro compito è quello di dare all'Avvocato le armi cariche e funzionanti, sarà poi lui ad utilizzarle al meglio.
    Saluti
     
  17. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Infatti senza vedere dal vero cosa realmente è successo, a distanza poco si può decidere, lo stesso è leggere le perizie di parte, perchè potrebbe essere proprio di parte e contradetta dalla controparte (alle vote i periti per quattro soldi scrivono quello che uno vuol sentire ;) ), metti il caso che la controparte presenti una controperzia contraria ...., per cui, inevitabilmente senza un accordo amichevole si finirà dal mediatore, GdP, Tribunale e così via.
     
  18. Bunny

    Bunny Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    considerando i tempi biblici delle cause e i soldi che andresti a spendere senza garanzia di risultato, non ti conviene trovarti un buon artigiano degli infissi e spendere i soldi per sistemare le infilatrazioni?:???:
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina